인천지방법원 2025타경508504. 인천 미추홀구 주안동 현우아트빌 B동으로 표시된 2층 203호, 전용 45.58㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 109,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 53,410,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 감정가의 49%이므로 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보면 안 됩니다.
임차권자 김주혜는 임대차계약일 2021.08.06, 주민등록일과 점유개시일 2021.08.27, 확정일자 2021.08.06으로 기재돼 있고 2024.11.14 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차권등기에는 갱신 전후 계약의 보증금이 각각 130,000,000원으로 기재돼 있으나, 같은 임차인의 계약 갱신 내역이므로 보증금을 260,000,000원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김주혜 1명입니다.
무엇보다 매각물건명세서가 을구 10번 주택임차권등기에 관해 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 큰 현재 회차에서는 낙찰가 53,410,000원 + 인수 추정액 약 76,590,000원 = 실질취득 약 130,000,000원으로 판단해야 합니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어나는 구조라, 유찰 자체가 총취득가를 낮춰주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508504 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1523-33 현우아트빌 제2동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 인하로340번길 5> |
| 도로명주소 | 인-38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.58㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 엄정주 (2021.08.27 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주혜 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2003.02.18 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 임차보증금 인수
등기 연혁에는 2003.03.10 만수새마을금고 근저당권이 등장하지만, 2003.06.14 그 근저당권의 말소등기가 기재돼 있습니다. 2003년 구로신용협동조합·유경자 근저당도 2005.09.29 임의경매 매각으로 말소됐고, 2005년 은하농업협동조합 근저당과 2006년 근해안강망수산업협동조합 근저당 역시 각각 2006.03.13과 2009.07.14 말소된 이력입니다.
따라서 과거 근저당권을 현재의 존속 권리로 전제해 단순 계산하면 안 됩니다. 현재 입찰에서 우선해야 할 문서는 매각물건명세서이며, 명세서는 김주혜의 을구 10번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했습니다. 임차인의 전입순서만 보고 대항력을 부정하는 결론보다 법원의 인수 문구를 우선해 입찰가를 산정해야 합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김주혜 주거 · 45.58㎡ 전부 | 130,000,000원 | 대항 가능 명세서가 대항 가능 권리로 명시 | 순위 확인 확정일자 2021.08.06 · 배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 |
② 가격 비교 — 5,341만원이 아니라 약 1.30억으로 비교
현우아트빌 B동은 총 10세대이며, 확인되는 동일 면적 거래는 2021.08의 130,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 시점도 제한적이어서 시세 판단력은 낮지만, 이 사건에서 확인되는 최신 거래가격이자 소유자 엄정주의 취득가액도 130,000,000원입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 거래 | 2021.08 | 45.58㎡ | 2층 | 130,000,000원 |
| 감정가 | — | 45.58㎡ | 2층 | 109,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 | 45.58㎡ | 2층 | 53,410,000원 |
| 실질취득 | 인수 반영 | 45.58㎡ | 2층 | 약 130,000,000원 |
최저가만 최신 거래와 비교하면 41.1%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 수치입니다. 정확한 비교 기준인 실질취득 약 130,000,000원은 최신 거래 130,000,000원의 100.0%입니다. 내부 상태를 확인하지 못했고 거래 표본도 한 건뿐인 점까지 고려하면, 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 1. 만수새마을금고 근저당 | 356,200,000원 | 52,048,620원 |
| 2. 구로신용협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 유경자 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 구로신용협동조합 경매채권 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 은하농업협동조합 근저당 | 39,200,000원 | 0원 |
| 6. 근해안강망수산업협동조합 근저당 | 41,600,000원 | 0원 |
| 7. 김주혜 경매채권 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션은 총 채권액 775,000,000원 중 52,048,620원만 채권자에게 배당되고 722,951,380원이 미배당되는 계산입니다. 다만 등기 연혁상 만수새마을금고 근저당은 2003.06.14 말소된 것으로 기재돼 있어, 해당 근저당을 현존 권리로 전제한 배당순서는 원본 법원기록과 다시 대조해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 추가 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로, 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 인천 미추홀구 주안동 재물포여자중학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 6미터, 북측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 1,544,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 확인 거래가 1건뿐이어서, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 상한 설정. 최저가 53,410,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 약 130,000,000원을 기준으로 자금계획과 입찰가를 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 10번 임차권의 대항력, 배당요구, 미배당 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 검증. 김주혜가 임차인이자 신청채권자이므로 계약서, 보증금 송금내역, 점유자료, 확정일자 및 임차권등기명령 결정문권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 2025.04.07 제출된 우선매수신고의 유효 여부와 행사 절차를 확인하지 않으면 최고가매수신고인이 돼도 최종 취득하지 못할 수 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당액과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 등기 연혁 재정리. 과거 근저당권과 가등기의 말소등기, 현재 존속 권리 및 실제 말소기준권리를 최신 등기부 원본으로 재확정해야 합니다.
- 내부·명도 확인. 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했으므로 누수·수리비·점유 현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.30억 인수형”이 본질
이 물건의 표면 가격은 감정가 109,000,000원에서 53,410,000원까지 내려왔습니다. 하지만 매각물건명세서가 김주혜의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적고, 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 최저가 5,341만원은 실제 취득원가가 아닙니다.
낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질취득가는 약 130,000,000원으로, 확인되는 최신 거래 130,000,000원과 같습니다. 거래 표본은 한 건뿐이고 내부 확인도 되지 않았으며, 총 10세대의 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수신고가 제출돼 외부 입찰자가 최고가만으로 취득하기도 어렵습니다.
가격 할인 없음, 보증금 인수 위험 큼, 우선매수권으로 외부 낙찰 제한. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 매각물건명세서·배당순위·임대차 실체를 원본으로 다시 확인한 뒤에도 실질취득가 1.30억을 감수할 이유가 있는지를 판단해야 하는 고난도 인수형 경매입니다.
