인천지방법원 2025타경508509. 인천 미추홀구 용현동 우솔빌3동 2층 201호, 전용 51.34㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 남성호로 2021.01.22 매매를 원인으로 138,000,000원에 취득했고 2021.02.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현 등기상 근저당은 없고, 말소기준권리는 2023.08.07 국민건강보험공단의 압류입니다. 그 뒤 설정된 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류와 2025.04.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 채권이 아니라 점유자 최태엽입니다. 최태엽의 전입일은 2021.02.04로 말소기준일인 2023.08.07보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 특히 최태엽은 2025.04.08 강제경매개시결정의 채권자와 동일인이어서, 실제 임대차관계와 보증금 존재·규모를 반드시 원문서로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508509 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 611-39 우솔빌3동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.34㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 · 사용승인일 2010.04.20 |
| 소유자 | 남성호 (2021.01.22 매매 · 거래가액 138,000,000원 · 2021.02.04 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 10,787,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최태엽 / 144,308,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2023.08.07 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 2023.09.05 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류와 2025.04.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 근저당권은 없습니다. 문제는 등기보다 앞선 2021.02.04 전입입니다. 최태엽의 보증금·확정일자가 미상이라 매수인이 인수할 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지를 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액은 확정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최태엽 | 2021.02.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 최저가 9.0%보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
우솔빌3동 전용 51.34㎡의 확인된 실거래는 2건이며 모두 120,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.02, 최근 12개월 평균도 120,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 차이는 없어 최근 대비 과거 추세는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 51.34㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 51.34㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 51.34㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
표면적으로 최저가 10,787,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 9.0%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 최저가와 실질취득비용을 동일시할 수 없습니다. 따라서 9.0%라는 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 가격 판단은 임대차계약과 보증금 규모가 확인된 뒤 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,787,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 594,166원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 20,416,933원 | 10,192,834원 |
| 3. 경매개시결정 · 최태엽 | 144,308,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산정상 채권총액은 164,725,302원, 배당액은 10,192,834원, 미배당액은 154,532,468원입니다. 신청채권자 최태엽의 예상배당은 0원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 보증금 미상의 선순위 전입 점유자 문제는 별도이므로 이를 실제 법률상 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 10,787,000원 | 10,192,834원 | 154,532,468원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 7,550,899원 | 7,014,983원 | 157,710,319원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 5,285,629원 | 4,790,488원 | 159,934,814원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저매각가는 7,550,899원, 5,285,629원으로 내려가지만, 신청채권자 최태엽의 예상배당은 각 시나리오에서도 0원입니다. 또한 점유자 최태엽의 임차보증금이 미상인 상태이므로 최저가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2010.04.20입니다.
- 입지. 인천 용현초등학교 남서측 인근에 위치하며 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 가로장방형 토지이며 북동측 및 남동측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,545,000원/㎡, 토지면적 200.9㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 우솔빌3동은 8세대 규모이고 확인된 전용 51.34㎡ 실거래는 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.6회로 가격만큼 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 최태엽의 전입일 2021.02.04와 실제 점유가 연결되는지, 임대차계약서와 보증금 지급사실을 확인해야 합니다.
- 보증금 액수 확인. 보증금이 미상이므로 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 이 금액을 모른 채 최저가만 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 규모도 미상입니다.
- 동일인 관계 확인. 점유자 최태엽과 강제경매 신청채권자 최태엽이 동일인이므로 실제 채권관계와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 7회 유찰, 우솔빌3동 경매물건 평균 5.6회 유찰입니다. 단순 가격 문제가 아닌 점유·권리·환금성 요인을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 동일 전용면적 거래는 2건, 최근 12개월은 1건입니다. 모두 5층 거래이므로 2층 201호의 상태·층 차이를 별도 확인해야 합니다.
- 미반영 배당항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.23% 최저가보다 선순위 점유를 먼저 본다”
이 사건의 감정가는 131,000,000원, 현재 최저가는 10,787,000원으로 7회 유찰됐습니다. 최근 12개월 실거래 120,000,000원과 비교하면 최저가 비율은 9.0%에 불과합니다. 하지만 이 숫자를 가격 메리트로 곧바로 환산할 수 없는 이유가 명확합니다. 2021.02.04 전입한 최태엽이 2023.08.07 말소기준보다 앞서 있고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문입니다.
등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 점유자의 실제 임대차관계가 확인되기 전까지 실질취득비용은 10,787,000원 + 인수 가능 보증금 미상입니다. 최태엽이 경매 신청채권자와 동일인이라는 특수성도 반드시 확인해야 합니다. 여기에 7회 유찰, 8세대 다세대, 제한적인 실거래 표본까지 겹칩니다. 결론은 “낮은 최저가가 아니라 미상 보증금을 먼저 확인할 사건”입니다.
