36,260,000원
인천지방법원 2025타경508584. 인천 중구 중산동 영종웨스턴인터내셔널호텔 13층 건물 중 9층 913호로, 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 윤애자이며, 말소기준권리는 2015.11.27. 설정된 서천서부수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 107,900,000원으로 감정가 74,000,000원과 현재 최저가 36,260,000원을 모두 웃돕니다.
하지만 채권액이 매각대금보다 크다는 사실과 매수인 인수는 별개의 문제입니다. 현재 회차 배당 추정에서는 근저당권자에게 35,207,320원이 배당되고 72,692,680원이 미배당되지만, 본건의 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 조사되지 않아 대항력 보증금이나 임차권 승계 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508584 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1953-2 영종웨스턴인터내셔널호텔 제9층 제913호 도로명: 인천광역시 중구 은하수로29번길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 숙박시설(호텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 윤애자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 36,260,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천서부수산업협동조합 / 73,770,004원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 임차인 / 인수액 | 임차인 없음 / 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
최초 소유권은 영종산업개발주식회사에 보존됐고, 같은 날 주식회사생보부동산신탁 앞으로 신탁됐다가 2015.11.27. 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이어 윤애자 앞으로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
2017.11.09. 인천광역시중구의 압류가 있었지만 2018.03.27. 해제돼 말소됐습니다. 2025.04.04. 서천서부수산업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이는 매각으로 소멸합니다. 말소기준보다 앞선 현존 인수권리와 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 36,260,000원으로 감정가 74,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 본건과 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 72,692,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 83,374,876원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 17,767,400원 | 17,047,587원 | 90,852,413원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 본 분석상 매수인 인수는 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차의 권리 기준 실질취득액은 최저가와 같은 36,260,000원입니다. 다만 숙박시설의 실제 거래가격·운영수익·관리비·객실 상태가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,052,680원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서천서부수산업협동조합 | 107,900,000원 | 35,207,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 72,692,680원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 중산동 구읍뱃터 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 대단위 아파트단지, 생활숙박시설, 호텔, 상가, 공원, 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(호텔)로 이용 중입니다. 관리자에게 위탁 여부를 확인한 결과 위탁관계는 없다고 확인됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 13층 건물로, 외벽은 석재 붙임 등, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 위생·급배수, 승강기, 차량용 기계식 승강기, 소화전, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 1,379.5㎡이고 평지의 정방형 토지입니다. 숙박시설과 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용되며 북측·남측·동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 대로3류와 중로3류에 접하며 공시지가는 3,641,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 외형조사와 건축물현황도 및 평가전례에 따른 통상적 내부 상태를 기준으로 감정됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 객실 내부를 확인하지 못했습니다. 시설 노후, 누수·결로, 집기와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 운영·위탁 관계 확인. 관리자 확인상 위탁관계는 없지만, 실제 사용 주체와 객실 운영 방식, 명도 대상, 별도 계약 존재 여부를 다시 점검해야 합니다.
- 가격 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물 또는 인근 숙박시설의 거래와 수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비용 확인. 호텔형 집합건물은 공용시설과 기계식 주차·승강기 등 유지비용이 발생할 수 있으므로 관리비와 체납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 매각물건명세서와 현황조사서를 직접 대조하고 당해세 및 별도 인수조건 유무를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·경제자유구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용·거래 관련 제한이 실제 취득과 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리관계가 복잡하지 않습니다. 말소기준인 서천서부수산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 근저당 미배당 72,692,680원도 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 본건은 숙박시설(호텔)이고 2회 유찰됐으며, 내부 상태가 확인되지 않았고 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 최저가 36,260,000원이 감정가의 49%라는 사실만 보고 싸다고 결론 내리기보다, 실제 객실 상태·관리비·운영 구조·거래가격을 확인해 응찰가를 정해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 추가 검증. 이것이 본건의 핵심입니다.