374,668,000원
인천지방법원 2025타경508746. 인천광역시 중구 운남동 526-12의 대지와 건물이 함께 얽힌 사건입니다. 토지면적은 880.0㎡, 지목은 대, 감정평가상 토지이용상황은 상업용입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층으로, 건축물대장상 1층·2층 용도는 소매점이지만 현황은 주거용으로 조사됐습니다. 소유자는 정예린·정의재가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 말소기준은 2024.02.08. 설정된 효창새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 그 뒤 오재남 근저당권 120,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 2명이 있고, 이들의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508746 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 526-12 · 인천광역시 중구 운중로71번길 21 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 건축물대장상 1층·2층 소매점 · 현황 주거용 |
| 토지 | 880.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2009.04.13 |
| 소유자 | 정예린 2분의 1 · 정의재 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,326,000원 / 374,668,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 614,502,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
2021년 설정됐던 중구농업협동조합 근저당권 444,000,000원, 주식회사푸드넘버원 근저당권 216,000,000원, 중소기업은행 근저당권 162,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.02.08. 효창새마을금고 근저당권 720,000,000원이고, 2024.09.06. 오재남 근저당권 120,000,000원은 후순위라 매각으로 소멸합니다.
효창새마을금고 근저당권은 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.23. 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다. 경매개시결정은 2025.04.14. 효창새마을금고를 채권자로 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안준희 | 1층 | 2025.02.13 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정화숙 | 1층 1호 | 2021.12.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 이정자 | 1층 2호 | 2024.03.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정원교 | 2층 | 2021.11.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 있음 | 미상 | 인수 가능 |
안준희는 2025.02.13., 이정자는 2024.03.22. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 안준희는 2025.06.18. 배당요구를 했습니다. 반면 정화숙·정원교는 대항력은 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 산정할 수 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 374,668,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,045,352원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 효창새마을금고 | 720,000,000원 | 368,622,648원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 오재남 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권총액 840,000,000원 중 368,622,648원이 배당되고 471,377,352원의 미배당이 발생합니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 정화숙·정원교의 보증금이 미상이므로 임차보증금 인수 가능성까지 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰가보다 임차보증금 확인이 우선
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 374,668,000원 | 368,622,648원 | 471,377,352원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 262,267,599원 | 257,795,853원 | 582,204,147원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 183,587,319원 | 180,217,097원 | 659,782,903원 |
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 1층·2층은 소매점이나 현황은 주거용입니다.
- 주위환경. 인천광역시 중구 운남동 소재 인천 중구 제2청 동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비·태양광설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 657,700원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 매각조건·현장 확인
매각물건명세서 비고에는 일괄매각과 제시외 건물 2-1.부터 2-4.까지 포함된다는 내용이 있습니다. 토지 지상의 수목·조경석 등은 토지에 포함 평가 및 매각됩니다. 이동이 용이한 컨테이너 2개동에 관한 비고도 기재돼 있으므로 매각 대상 범위는 현장에서 원문과 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정화숙 보증금 확인. 2021.12.02. 전입, 대항력 있음. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 정원교 보증금 확인. 2021.11.02. 전입, 대항력 있음. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 보증금과 예상배당을 확인한 뒤 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 건축물대장상 소매점과 현황 주거용이 다르므로 실제 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수목·조경석, 컨테이너 관련 매각 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 먼저 볼 숫자는 없다
감정가 1,092,326,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 374,668,000원까지 내려온 모습만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 하지만 이 물건은 최저가가 판단의 출발점이 아닙니다. 실제 임차인 4명 가운데 정화숙·정원교 2명은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 두 사람의 보증금이 모두 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 실질취득가는 미확정입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 그 부담이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 사건은 “3회 유찰로 싸졌다”가 아니라, “보증금 확인 전에는 싸다고 말할 수 없다”가 결론입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차보증금 변수와 현황 주거용, 토지 규제를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
