인천지방법원 2025타경508746. 인천 중구 운남동 526-12 물건입니다. 소유자는 정예린·정의재가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.08 효창새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 오재남 근저당권 120,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리보다 더 중요한 변수가 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차인 4명 가운데 2명의 전입이 말소기준보다 빠릅니다.
정화숙은 2021.12.02, 정원교는 2021.11.02 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전입일만으로 인수금액을 확정할 수 없습니다. 그래서 현재 최저매각가 262,268,000원은 입찰 가능한 가격의 출발점일 뿐, 실제로 매수인이 부담하게 되는 총 취득비용을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508746 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 526-12 · 인천광역시 중구 운중로71번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 건축물대장상 1층·2층 소매점, 현황 주거용 |
| 토지 | 880.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 자연녹지지역 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2009.4.13 |
| 소유자 | 정예린 2분의 1 · 정의재 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,326,000원 / 262,268,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 효창새마을금고 / 614,502,230원 |
| 말소기준 | 2024.02.08 효창새마을금고 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
2021년 중구농업협동조합·주식회사푸드넘버원 근저당권과 2022년 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.02.08 효창새마을금고 근저당권이고, 2026.03.23에는 이 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위 오재남 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득가를 막는 핵심 변수
확인되는 실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 말소기준 이후 전입한 안준희·이정자는 대항력이 없지만, 정화숙·정원교는 전입이 앞서 보증금 확인 전까지 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안준희 · 1층 | 2025.02.13 | 미상 | 2025.06.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정화숙 · 1층 1호 | 2021.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 이정자 · 1층 2호 | 2024.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정원교 · 2층 | 2021.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
③ 예상배당표 (매각가 262,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,471,752원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 효창새마을금고 | 720,000,000원 | 257,796,248원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 오재남 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보권 채권 총액 840,000,000원 중 예상 배당은 257,796,248원, 미배당은 582,203,752원입니다. 이 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로, 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 결론내릴 수 없습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 인천 중구 제2청 동측 근거리에 위치하고, 인근은 단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 1층·2층은 소매점이나 현황은 주거용입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 토지. 880.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 657,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·태양광 설비가 되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물 2-1.부터 2-4.까지 포함됩니다. 토지 지상의 수목·조경석 등은 토지에 포함 평가·매각됩니다. 이동이 용이한 컨테이너 2개동도 비고에 별도 언급돼 매각범위 확인이 필요합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정화숙 보증금 확인. 2021.12.02 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 정원교 보증금 확인. 2021.11.02 전입으로 역시 말소기준보다 빠릅니다. 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
- 안준희 배당요구. 2025.02.13 전입, 2025.06.18 배당요구가 확인됩니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 이정자 전입. 2024.03.22 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 공부상 용도와 현황. 건축물대장상 소매점, 현황 주거용이라는 이용상태를 실제 점유·사용현황과 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목·조경석, 컨테이너 2개동의 매각 포함 범위를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 표시를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정 배당이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건은 감정가 1,092,326,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 262,268,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 가격 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준 2024.02.08보다 먼저 전입한 정원교·정화숙의 보증금과 확정일자가 미상이라, 매수인이 실제로 떠안을 금액을 현재 확정할 수 없기 때문입니다.
등기부상 후순위 근저당권은 매각으로 정리되지만, 임차인 인수 문제는 별개의 축입니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 선순위 전입 2명의 보증금·배당·승계 여부 확인 → 실질취득가 산정 → 그 다음에 262,268,000원의 가격 판단입니다. 4회 유찰 자체는 매력 판단의 결론이 아니라, 권리확인이 끝난 뒤에야 의미가 생기는 숫자입니다.
