인천지방법원 2025타경508753. 인천 서구 가좌동 진주아파트 306동 401호가 경매에 나왔습니다. 전용 59.36㎡의 아파트로, 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 박정아 씨입니다. 2014년 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이후 신한은행의 추가 근저당권과 우리비지니스앤대부의 근저당권·전세권 등이 설정됐습니다. 경매에서는 2014년 8월 11일 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 물건의 눈에 띄는 부분은 가격입니다. 이미 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 감정가의 70%로 낮아졌습니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가를 모두 고려하면 현 최저가에는 가격 차이가 존재합니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 점유자를 쉽게 인도받을 수 있는 것은 별개의 문제입니다. 특히 감정평가에서 임대관계가 확인되지 않았으므로, 권리와 현장 확인을 분리해 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 306동 4층 401호 도로명주소: 인천광역시 서구 장고개로309번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.36㎡ · 지상 15층 중 4층 |
| 단지 정보 | 진주3 · 798세대 · 1989.11.25 준공 |
| 소유자 | 박정아 (2014.08.11 소유권이전, 등기상 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 최저매각가 | 163,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 우리비지니스앤대부 |
| 신청채권자 청구액 | 99,949,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2014.08.11 · 을구 11번 · 신한은행 근저당권 |
| 매수인 등기상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
말소기준권리는 2014.08.11 접수된 을구 11번 신한은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권과 우리비지니스앤대부 근저당권, 황정문 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 평균의 77.0%
같은 단지 진주3의 전용 59.36㎡ 실거래를 비교합니다. 최근 12건의 평균 거래가격은 211,791,666원이며, 최신 거래는 2026년 4월의 225,000,000원입니다. 최저매각가 163,100,000원은 최근 평균과 최신 거래가격을 모두 밑돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.36㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 59.36㎡ | 1 | 189,000,000원 |
| 2026.02 | 59.36㎡ | 4 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 59.36㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 59.36㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.36㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 2025.08 | 59.36㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.07 | 59.36㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 2025.06 | 59.36㎡ | 12 | 232,500,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 평균 | 59.36㎡ | 12건 | 211,791,666원 |
최근 거래가격의 범위는 189,000,000원232,500,000원입니다. 최저매각가 163,100,000원은 이 거래 범위의 최저값보다도 낮고, 최근 평균 대비 비율은 77.0%입니다. 감정가 233,000,000원이 최근 평균보다 높은 반면, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 평균 아래로 내려왔다는 점이 핵심입니다.
최근 12건 평균 211,791,666원 → 최저가 비율 77.0%.
최신 거래 225,000,000원 → 현재 최저가가 더 낮음.
동일 평형의 실제 거래를 기준으로 가격 차이가 존재합니다. 다만 실거래가의 층·향·수리상태 차이와 실제 낙찰가격은 별도로 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권 순위에 따라 배당하면 후순위 권리자는 배당받지 못하는 구조로 계산돼 있습니다. 다만 근저당권 변경등기와 배당 계산상 채권최고액 사이에 차이가 있어, 아래 표는 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,083,400원 |
| 1. 을구 11번 · 신한은행 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 2. 을구 12번 · 신한은행 | 36,000,000원 | 32,816,600원 |
| 3. 을구 13번 · 신한은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 27번 · 우리비지니스앤대부 | 142,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 28번 · 우리비지니스앤대부 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 30번 · 황정문 | 6,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 종전 채권최고액을 기준으로 한 가정 배당입니다. 등기부의 변경 후 채권최고액 및 실제 배당요구 채권액과 일치하지 않아 실제 배당액·미배당액·소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
을구 11번: 최초 127,200,000원 → 2018년 48,000,000원 → 2023년 36,300,000원
을구 12번: 최초 36,000,000원 → 2023년 27,500,000원
을구 13번: 최초 48,000,000원 → 2023년 39,600,000원
반면 위 예상배당표에서는 최초 설정 당시의 127,200,000원·36,000,000원·48,000,000원을 사용하고 있습니다. 따라서 신한은행의 예상배당액, 후순위 채권자의 배당 가능성 및 전체 미배당액이 실제와 다를 수 있습니다. 변경 후 채권최고액과 배당기일까지의 실제 피담보채권액을 확인해 배당표를 다시 계산해야 합니다. 다만 이러한 배당액 차이가 매각으로 소멸하는 후순위 등기상 권리를 곧바로 매수인의 인수채무로 바꾸지는 않습니다.
④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
현재 최저가는 감정가의 70%이며, 이후 유찰이 발생할 경우를 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 등기상 0원으로 계산돼 있지만, 미배당액은 근저당권 변경등기 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 예상 미배당* | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 163,100,000원 | 204,683,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 114,170,000원 | 252,928,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 79,919,000원 | 286,619,542원 | 0원 |
*미배당액은 종전 채권최고액을 사용한 추정치로, 변경등기와 실제 채권액 반영 시 달라질 수 있습니다. 유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 진행과 낙찰 결과를 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 가림고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 출입이 원활합니다. 토지 공시지가는 1,830,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역과 교육환경 관련 상대보호구역 등의 토지이용 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인되므로, 적용 범위와 매각물건에 대한 실제 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 수리 상태나 누수 등 실제 하자는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 798세대 규모의 아파트 단지이며 1989년에 준공됐습니다. 동일 평형 거래사례는 존재하지만 거래가격이 189,000,000원232,500,000원으로 차이가 있습니다. 층·향·수리 상태에 따른 가격 편차와 노후 건물의 유지·보수 부담을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 현장 점유 상태를 대조하고, 소유자 점유인지 임차인 점유인지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 11번 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각으로 소멸하는 후순위 근저당권·전세권과 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다.
- 근저당권 변경등기 대조. 을구 11·12·13번의 변경 후 채권최고액과 채권계산서를 확인하세요. 종전 채권최고액을 적용한 예상배당표를 그대로 실제 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다.
- 전세권 확인. 우리비지니스앤대부의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸권리로 분석됩니다. 다만 실제 점유자가 누구인지와 별도 임대차 존재 여부는 확인해야 합니다.
- 시세 비교. 최근 실거래 평균 211,791,666원, 최신 거래 225,000,000원, 동일 평형 4층 거래 213,000,000원 및 190,000,000원 등을 실제 내부 상태와 비교해 입찰가격을 검토하세요.
- 관리비·인도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 점유자 인도 및 내부 수리와 관련한 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 매각 일정과 원본 확인. 매각기일은 2026.09.30입니다. 입찰 전 법원 공고를 통해 일정 변경·취하·정지 여부를 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 감정평가서 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔다. 이제 점유와 배당을 확인할 차례”
인천 가좌동 진주아파트 306동 401호는 1회 유찰 후 최저매각가가 최근 실거래 평균의 77.0%까지 내려온 아파트입니다. 최근 거래 12건의 평균은 211,791,666원, 최신 거래는 225,000,000원인데 현재 최저가는 163,100,000원입니다. 실거래를 기준으로 가격 차이가 분명히 확인됩니다.
등기상 권리구조도 비교적 명확합니다. 2014년 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
다만 임차인 신고 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이며, 신한은행 근저당권의 변경 후 채권최고액이 예상배당에 제대로 반영되지 않은 부분도 있습니다. 점유자 확인과 변경등기·채권액 대조가 완료돼야 권리와 자금 부담을 보다 정확히 판단할 수 있습니다.
종합하면 현 최저가에는 최근 실거래 대비 가격상의 여유가 존재합니다. 다만 실제 취득비용과 인도 부담, 건물 상태를 검증한 뒤 입찰 여부와 금액을 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다, 확인되지 않은 점유·배당 문제를 해소하고 실제 취득비용을 확정하는 데 있습니다.
