인천지방법원 2025타경508779. 부평구 부평동 삼일빌라 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 서미영이며, 2020년 9월 29일 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 국가의 압류가 설정됐고, 2025년 4월 15일 장슬기가 강제경매를 신청했습니다. 사건 청구금액은 110,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 있는 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 장슬기는 2022년 6월 20일 확정일자를 받았고, 2022년 7월 17일 점유를 시작했으며, 2022년 7월 20일 주민등록을 마쳤습니다. 이 시점은 말소기준으로 제시된 2023년 5월 10일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 매각가가 내려갈수록 매수인의 보증금 인수 부담이 커지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 보증금은 남는다

말소기준권리는 2023년 5월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 342,000,000원이며, 그 뒤 설정된 국가의 압류와 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 기존 국민은행·남동신용협동조합 근저당권은 과거에 이미 말소됐습니다.

그러나 등기부상 말소되는 권리와 매수인이 부담할 채무는 구별해야 합니다. 장슬기의 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2024년 8월 30일 접수됐지만, 그보다 앞선 주민등록·점유·확정일자를 기초로 하는 대항력과 보증금 반환 문제가 남습니다. 이 사건은 매각물건명세서에서 미변제 잔액의 매수인 인수를 명확히 고지하고 있습니다.

임차인·점유 관계 — 확인 대상 2명

장슬기는 임차보증금 110,000,000원, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기가 확인되는 대항력 있는 임차인입니다. 강제경매 신청채권자도 장슬기로 기재돼 있습니다. 동일인이 임차권자이자 경매신청채권자로 등장한다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으나, 임대차계약과 채권관계의 실질을 확인할 필요가 있습니다.

강태원은 2022년 7월 20일 전입 기록이 있지만, 별도의 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하며, 독립된 임차권인지, 장슬기와의 관계 또는 동일 주택 내 점유관계인지 확인이 필요합니다. 강태원의 보증금을 임의로 추정해 장슬기의 보증금에 더하지 않았습니다. 다만 별개의 유효한 임차권이 확인되면 추가 인수위험이 발생할 수 있습니다.

② 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 약 1억1,000만원

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 대비 11.76%까지 내려온 최저가입니다. 현재 최저매각가 10,823,000원만 보면 감정가 92,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 대항력 있는 장슬기의 보증금을 함께 계산하면 전혀 다른 결과가 나옵니다.

이 구조에서는 입찰가가 내려가면 임차인이 배당받는 금액도 감소하고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 오히려 증가합니다. 따라서 유찰이 반복돼도 실질취득 부담은 보증금 110,000,000원 부근에 묶여 있습니다. 회차별 차이는 매각대금에서 집행비용을 공제한 후 배당하는 구조에 따른 것입니다.

실질취득 = 해당 회차 매각대금 + 장슬기 미배당 보증금 인수액. 모두 해당 매각가로 낙찰된다는 가정이며, 취득 부대비용과 미확정 임차권 부담은 제외했습니다. 집행비용 추정치가 변경되면 실제 배당액과 인수금도 달라질 수 있습니다.

6회 유찰에서 8회 유찰까지 최저매각가는 10,823,000원에서 5,303,269원으로 내려가지만, 실질취득액은 110,594,814원에서 110,495,459원으로 소폭 변하는 데 그칩니다. 입찰가 하락분 대부분이 매수인의 인수금 증가로 상쇄됩니다.

등기상 과거 매매기록은 2020년 6월 89,000,000원, 2020년 9월 110,000,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권이전 거래가액이므로 현재의 실거래 시세로 간주할 수 없습니다. 최근 12개월 거래가격과 최신 거래에 따른 현재 시세 검증이 이루어지지 않은 상태에서는 실질취득액 110,594,814원이 현재 시장가격보다 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 10,823,000원 가정)

현재 최저매각가에 따른 추정 배당입니다. 집행비용 594,814원을 우선 공제하고 임차인 장슬기에게 10,228,186원을 배당하는 가정입니다. 장슬기의 임차보증금과 경매신청 청구금액은 별개 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 조정 사항은 미반영되어 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

예상 배당표에서는 매각대금 전액이 집행비용과 장슬기에 대한 배당으로 소진됩니다. 주택도시보증공사 가압류 채권과 경매신청채권에 대한 별도 배당은 0원으로 추정됩니다. 가장 중요한 결과는 장슬기의 보증금 잔액 99,771,814원이 매수인 인수로 연결된다는 점입니다.

④ 물건·환금성 메모 (등기·경매기록 기준)

• 소재지. 인천광역시 부평구 부평동 406-4, 도로명주소 부흥북로 52-8의 삼일빌라 5층 502호입니다.
• 공부상 용도. 경매물건 용도는 아파트로 분류돼 있으나 건물명은 삼일빌라입니다. 건축물대장상의 법정 용도와 해당 호수의 면적·구조를 직접 대조할 필요가 있습니다.
• 임차권 범위. 등기된 주택임차권은 제5층 제502호 29.41㎡ 전부를 대상으로 합니다. 이 면적은 임차권 등기범위이며, 건축물대장 전용면적과는 구분해 확인해야 합니다.
• 과거 거래. 2020년 6월 등기상 거래가액 89,000,000원, 2020년 9월 110,000,000원이 확인됩니다. 현재 시세와 동일시하기에는 시차가 있습니다.
• 경매 이력. 2004년 임의경매개시결정과 2005년 경매매각에 따른 소유권이전 이력이 있으며, 이번 사건도 6회 유찰 상태입니다.
• 환금성. 실질취득액이 감정가보다 높고 대항력 임차인 인수조건이 존재합니다. 현재 실거래가격·거래량 확인 없이 매각 후 재판매 가능성과 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
• 점유·명도. 장슬기의 임차권등기와 강태원의 전입관계가 함께 확인됩니다. 실제 점유자, 주택 인도 여부, 임차보증금 반환과 명도 조건을 구체적으로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수조건 원문 확인. 매각물건명세서에 적힌 을구 5번 임차권등기와 미변제 보증금 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다. 인수액 0원인 일반적인 경매로 접근해서는 안 됩니다.
• 장슬기 임대차의 실질 확인. 임대차계약일 2022.06.20, 점유개시 2022.07.17, 전입 2022.07.20, 확정일자 2022.06.20 및 보증금 110,000,000원의 실제 거래관계를 확인해야 합니다.
• 강태원 전입관계 확인. 전입일이 2022.07.20으로 기재돼 있습니다. 별도 세대·임차계약 여부와 보증금, 점유관계, 대항력 성립요건을 확인하기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
• 임차권등기·경매채권 중복 확인. 장슬기가 을구 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 동일 채권의 행사관계와 배당요구 내용을 확인하고, 보증금을 이중 계산하지 않아야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 가압류 청구금액 342,000,000원의 원인, 채권 귀속 및 임차보증금과의 관계를 확인해야 합니다. 가압류 청구금액 자체를 매수인의 확정 인수액으로 간주해서는 안 됩니다.
• 세금·배당 순위 확인. 금천세무서장 관련 국가 압류가 등기돼 있습니다. 당해세 등 우선 공제 가능성이 실제 배당액과 보증금 인수액을 바꿀 수 있으므로 최신 배당자료를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 최저매각가 10,823,000원이 아니라, 장슬기 인수액을 합산한 110,594,814원을 기본 부담액으로 놓고 판단해야 합니다. 추가로 취득세·등기·명도 및 미확정 부담을 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 과거 등기상 매매가액만으로 현재 시세를 평가하지 말고 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 가격 변화와 거래량을 확인해야 합니다.
• 건축물 현황 확인. 삼일빌라의 법정 용도, 실제 전용면적, 내부 상태, 건축물대장 위반 여부 및 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.
• 최신 법원서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구내역·기일변경 여부를 다시 확인하고 전문가에게 인수범위를 검증받아야 합니다.

맺으며 — “1,082만원 낙찰이 1,082만원 취득은 아니다”

이 사건은 최저가만 보면 매력적으로 보이지만, 권리를 합산하면 전혀 다른 경매입니다. 감정가 92,000,000원에서 6회 유찰돼 최저가가 10,823,000원으로 내려왔어도, 장슬기의 대항력 있는 임차보증금 110,000,000원이 가격구조를 사실상 결정합니다.

현재 최저가 기준으로 예상 미배당 보증금 99,771,814원을 매수인이 인수하며, 매각대금과 합한 실질취득액은 110,594,814원입니다. 이는 감정가의 120.2%이고, 추가 유찰이 진행돼도 보증금 인수가 증가하므로 실질취득 부담은 크게 감소하지 않습니다.

더욱이 강태원은 말소기준 이전의 전입 기록이 있으나 독립 임차권과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 장슬기의 인수금만 계산해도 부담이 큰 상황에서, 확인되지 않은 별도 점유·임차관계까지 감수하는 것은 위험합니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 접근 및 입찰 보류입니다. 6회 유찰 자체는 할인 근거가 아니며, 현재 시세와 비교해야 할 가격은 최저가가 아닌 실질취득액입니다. 실질취득 부담이 감정가를 웃돌고, 대항력 임차인의 보증금 인수조건과 미확정 전입자 문제가 함께 존재합니다. 보증금 인수범위와 추가 임차관계가 정리되고 현재 시장가격이 검증되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.