인천지방법원 2025타경508779. 인천 부평구 부평동 삼일빌라 5층 502호입니다. 현재 소유자는 서미영이며, 2020년 9월 29일 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류이고, 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 장슬기는 2022년 6월 20일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 7월 20일 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2024년 8월 30일 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508779 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 406-4 삼일빌라 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로 52-8 |
| 용도 | 아파트 |
| 소유자 | 서미영 (2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 15,462,000원 (5회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
말소기준은 2023.05.10. 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 이후 2024년 국 압류, 2025년 장슬기의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 장슬기 임차권등기 자체도 등기상 매각으로 소멸하지만, 임대차의 대항요건은 말소기준보다 앞선 2022년에 갖춰져 있어 미배당 보증금의 매수인 승계가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강태원 | 2022.07.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 장슬기 | 2022.07.20 | 2022.06.20 | 110,000,000원 | 있음 | 있음 | 95,216,316원 |
장슬기는 제5층 제502호 29.41㎡ 전부에 관한 임차권자로, 보증금은 110,000,000원입니다. 배당요구일은 2024년 8월 30일이며 확정일자와 대항력을 갖춘 우선변제권자입니다. 현재 회차 예상배당은 14,783,684원에 그쳐, 보증금 잔액 95,216,316원이 매수인에게 넘어갑니다.
강태원 역시 2022년 7월 20일 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 장슬기와 달리 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 사람의 보증금 규모가 확인되지 않은 상태이므로 장슬기 인수액만으로 전체 위험이 끝났다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 678,316원 |
| 1. 임차인 장슬기 보증금 | 110,000,000원 | 14,783,684원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장슬기 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 장슬기 보증금 중 14,783,684원만 배당되고 95,216,316원은 미배당으로 남습니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
④ 유찰돼도 실질부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저가 | 장슬기 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,462,000원 | 95,216,316원 | 110,678,316원 |
| 6회 유찰 시 | 10,823,400원 | 99,771,421원 | 110,594,821원 |
| 7회 유찰 시 | 7,576,379원 | 102,959,996원 | 110,536,375원 |
이 사건의 숫자는 대항력 인수형 경매의 전형적인 모습을 보여줍니다. 최저가는 15,462,000원에서 10,823,400원, 다시 7,576,379원으로 내려가지만, 장슬기 미배당 인수액은 95,216,316원에서 99,771,421원, 102,959,996원으로 반대로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 각각 110,678,316원 → 110,594,821원 → 110,536,375원으로 보증금 110,000,000원 부근에 머뭅니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장슬기 잔존보증금 확인. 현재 회차 예상 인수액은 95,216,316원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 강태원 보증금 확인. 전입일은 2022.07.20으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 추가 승계액이 존재하는지 확인 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 낮은 최저가에 현혹 금지. 현재 최저가 15,462,000원은 감정가의 16.81%지만 장슬기 인수를 더하면 실질취득은 110,678,316원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회 유찰 시 실질취득 110,594,821원, 7회 유찰 시 110,536,375원으로 장슬기 보증금 기준 부담은 거의 고정됩니다.
- 장슬기 관계인 가능성 원본 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구 및 임차권등기 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 선순위 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 미배당·인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 최저가 1,546만원짜리 물건으로 보면 안 된다
이 사건의 승부처는 5회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 장슬기는 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차권자로, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 95,216,316원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 110,678,316원입니다.
더 유찰돼 최저가가 10,823,400원이나 7,576,379원까지 내려가도, 장슬기 인수액이 반대로 증가해 실질부담은 여전히 약 1.105억~1.107억 수준입니다. 게다가 강태원의 보증금·확정일자는 미상이라 추가 인수 가능성을 닫을 수도 없습니다. 낙찰가는 매우 낮지만, 권리까지 합친 가격은 낮아지지 않는 경매입니다. 장슬기 보증금 승계와 강태원 미상 리스크를 모두 해소하기 전에는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
