18,152,000원
인천지방법원 2024타경571169. 부평동 민경아파트 3층 301호입니다. 이 사건은 최저가가 18,152,000원까지 내려와 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 임차인 노무혁은 2022.06.07 전입·점유했고, 2022.05.19 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.04.25 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 낙찰자가 인수합니다.
현재 매각가 18,152,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 726,736원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 17,425,264원이 배당됩니다. 보증금 140,000,000원 중 남는 122,574,736원이 그대로 매수인 부담입니다. 따라서 이 물건은 “1,815만원짜리 아파트”가 아니라, 경제적으로는 약 1.407억원을 투입해야 하는 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 충선로24번길 20-5, 3층301호 (부평동,민경아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 34.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.02.16 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 18,152,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,519,999원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
말소기준권리는 2023.04.25 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 소멸한다고 해서 임차인의 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다. 노무혁은 말소기준보다 앞선 2022.06.07에 이미 전입·점유를 시작해 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노무혁 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.06.07 | 2022.05.19 | 2023.04.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
노무혁의 임대차계약일은 2022.05.18, 확정일자는 2022.05.19, 전입·점유개시일은 2022.06.07입니다. 말소기준일 2023.04.25보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구도 했으므로, 매각대금에서 먼저 배당받되 못 받은 보증금 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
민경아파트 동일·유사 면적 실거래는 최근 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 104,571,428원이지만 과거 125,000,000원·135,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.02 전용 34.64㎡ 2층 75,000,000원 1건이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -31.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 34.64㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 34.32㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.06 | 34.32㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 36.92㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 36.92㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2021.08 | 34.64㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2021.07 | 34.64㎡ | 5 | 100,000,000원 |
최저매각가 18,152,000원만 최근 시세 75,000,000원과 비교하면 24.2%에 불과합니다. 하지만 이 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 140,726,736원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 75,000,000원의 약 187.6%입니다. 최근 시장이 -31.5% 하락 추세라는 점까지 감안하면, 5회 유찰에도 “시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 최저가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 18,152,000원 | 122,574,736원 | 140,726,736원 |
| 6회 유찰 시 | 12,706,400원 | 127,922,315원 | 140,628,715원 |
| 7회 유찰 시 | 8,894,480원 | 131,665,621원 | 140,560,101원 |
최저가는 18,152,000원 → 12,706,400원 → 8,894,480원으로 빠르게 내려가지만, 인수액은 122,574,736원 → 127,922,315원 → 131,665,621원으로 반대로 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 세 시나리오 모두 약 140,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 물건에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근이 통하지 않는 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 18,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 726,736원 |
| 1. 임차인 노무혁 보증금 | 140,000,000원 | 17,425,264원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 163,519,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 노무혁의 보증금 140,000,000원 중 17,425,264원만 배당되고, 122,574,736원이 미배당됩니다. 해당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 부평동 굴다리오거리 동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 북서측으로 약 6m 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2001.07.21 준공, 총 16세대의 소규모 단지입니다. 최근 12개월 실거래 표본이 1건에 그쳐 가격 표본이 얕고, 최근 거래 추세는 -31.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 18,152,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 140,726,736원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 노무혁 보증금 140,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 최저가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 140,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 7건 평균 104,571,428원보다 최근 12개월 75,000,000원과 최신 거래 75,000,000원, 하락 추세 -31.5%를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 싸다”
이 물건은 5회 유찰돼 최저가가 감정가 108,000,000원의 16.81%인 18,152,000원까지 내려왔습니다. 그러나 노무혁의 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 140,726,736원으로, 최근 12개월 실거래 75,000,000원의 약 187.6%입니다.
게다가 최근 거래 추세는 -31.5%이고, 총 16세대 소규모 단지에서 최근 12개월 실거래도 1건뿐입니다. 추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총 부담은 약 140,000,000원 수준에 남습니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세보다 높다. 이 사건은 가격표보다 임차보증금 구조를 먼저 봐야 하는 대표적인 대항력 인수형 물건입니다.
