인천지방법원 2024타경571169. 부평동 민경아파트 3층 301호, 전용 34.64㎡의 소규모 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 108,000,000원에서 세 차례 유찰돼 37,044,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 매수인이 별도로 떠안는 임차보증금입니다.
노무혁은 주택 전부에 관해 보증금 140,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 전입일은 2022.06.07, 확정일자는 2022.05.19로 말소기준권리인 2001.08.04 근저당권보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 그럼에도 매각물건명세서에는 을구 15번 주택임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
최저가 37,044,000원에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되고, 임차권자에게 돌아갈 예상배당은 0원입니다. 따라서 매수인의 총부담은 37,044,000원 + 140,000,000원 = 177,044,000원으로 계산해야 합니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 충선로24번길 20-5, 3층 301호 (부평동, 민경아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 34.64㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 / 준공 | 16세대 · 2001.07.21 준공 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.02.16 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 37,044,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 163,519,999원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권의 ‘인수 명시’
말소기준권리는 2001.08.04 설정된 주식회사한국주택은행의 근저당권 54,600,000원입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 노무혁의 전입과 임차권등기도 말소기준권리보다 늦지만, 이 사건은 명세서에 임차권의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시돼 있다는 점이 결정적입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노무혁 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 전입 2022.06.07 확정 2022.05.19 임차권등기 2023.04.27 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 후순위 배당요구 있음 · 예상배당 0원 | 잔액 인수 예상 140,000,000원 |
임대차계약일은 2022.05.18, 점유개시일과 주민등록일은 2022.06.07이며 임차권등기 범위는 주택 전부입니다. 보증금은 감정가 108,000,000원보다도 32,000,000원 많습니다. 최저가에서 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않으므로 임차권자의 예상배당은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 49.4%가 아니라 실질취득 236.1%
동일 면적대 최근 거래는 2025.02의 75,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 한 건으로, 최근 12개월 평균 역시 75,000,000원입니다. 전체 7건 평균은 104,571,428원이지만, 2022년의 125,000,000원·135,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 34.64㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 34.32㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2022.06 | 34.32㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 36.92㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 36.92㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2021.08 | 34.64㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2021.07 | 34.64㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 104,571,428원 |
| 최근 12개월 | 34.64㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
명목 최저가 37,044,000원은 최근 12개월 시세의 49.4%에 불과합니다. 하지만 임차권 인수 140,000,000원을 더한 실질취득 177,044,000원은 최근 시세의 236.1%입니다. 최근 거래보다 102,044,000원 높고, 감정가보다도 69,044,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,066,792원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 54,600,000원 | 35,977,208원 |
| 2. 근저당 · 황인옥 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김승기 | 22,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김승기 | 7,500,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 엄태승 | 7,500,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 열린신용협동조합 | 75,400,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 9. 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 163,519,999원 | 0원 |
| 주택임차권 · 노무혁 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차권자 예상배당은 0원이며, 명세서의 인수 조건에 따라 보증금 140,000,000원 전액이 매수인 부담으로 남는 것으로 분석했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시에도 해소되지 않는 가격 괴리
| 회차 가정 | 매각가 | 임차권 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 37,044,000원 | 140,000,000원 | 177,044,000원 | 236.1% |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 25,930,800원 | 140,000,000원 | 165,930,800원 | 221.2% |
| 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 18,151,560원 | 140,000,000원 | 158,151,560원 | 210.9% |
한두 차례 더 유찰돼도 선순위 근저당의 미배당이 계속되므로 임차권자에게 배당될 금액은 없습니다. 매각가가 18,151,560원까지 내려가는 5회 유찰 가정에서도 실질취득은 158,151,560원으로, 최근 시세 75,000,000원의 210.9%입니다. 이 사건은 유찰만으로 가격 문제가 해결되기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 동측 인근이며, 주변에는 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 외벽은 드라이비트 및 일부 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 장방형으로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 건물이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세도 -31.5%로 하락해 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 을구 15번 주택임차권의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 유지되는지 원문과 정정·변경 내역을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 변제 여부 확인. 노무혁의 보증금 140,000,000원 중 별도 변제·회수된 금액이 있는지 확인해야 실제 인수 잔액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 응찰가를 낮춰도 인수액이 남습니다. 입찰 판단표에는 낙찰가와 임차권 인수액을 반드시 별도 기재해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 104,571,428원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 75,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락장·소규모 환금성 반영. 최근 추세 -31.5%, 16세대, 경매 평균 유찰 3회라는 조건을 매도기간과 할인율에 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 금액을 별도로 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,704만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 세 차례 유찰된 최저가만 보면 최근 시세의 절반 이하에 나온 물건처럼 보입니다. 하지만 매수인이 인수할 것으로 명시된 임차보증금 140,000,000원을 더하면 실질취득은 177,044,000원입니다. 최근 실거래 75,000,000원의 236.1%, 감정가 108,000,000원의 163.9%에 해당합니다.
최근 가격은 과거 대비 31.5% 하락했고, 단지 규모는 16세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3회입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 5회 유찰 가정의 실질취득이 158,151,560원으로 최근 시세의 210.9%입니다. 명목 최저가는 저렴하지만 실질취득은 시세를 크게 초과합니다. 이 물건의 결론은 권리 문구가 해소되지 않는 한 입찰 보류입니다.