대구지방법원 2025타경87. 대구광역시 군위군 산성면 화본리 1118 소재의 기타·토지 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 446㎡이고 공부상 지목은 전이지만 현황은 대로 조사됐습니다. 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층이며, 위생·급배수설비와 LPG 난방설비가 되어 있습니다.
권리의 출발점은 2023.10.25. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 330,200,000원이고, 그 뒤 다수의 가압류와 압류가 붙었습니다. 이 후순위 등기들은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에 권경희가 확인되지만 전입일과 보증금이 특정되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경87 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 군위군 산성면 화본리 1118 · 대구광역시 군위군 산성면 부흥로 387 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 446㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 공시지가 43,400원/㎡ |
| 건물 | 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 · LPG 난방설비 |
| 소유자 | 주식회사한림 · 2023.10.25. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 246,068,800원 / 172,249,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 263,126,591원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 목록 1 농지취득자격증명원 불요 · 목록 3 테크 매각포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2023.10.25. 을구 1번 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 대구스텐레스·신용보증기금·동아엘리베이터·신한카드·우리금융캐피탈·서울보증보험·권기준의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 2024.11.21. 서울보증보험 가압류는 2025.04.07. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 권경희의 대항력은 ‘미상’
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권경희 | 2번 부동산 부분 · 농지 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 172,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,211,486원 |
| 2. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 330,200,000원 | 169,037,514원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대구스텐레스 | 7,841,590원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 750,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 동아엘리베이터 | 7,579,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,102,262원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 69,845,003원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 48,265,400원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 78,542,550원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 50,267,200원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 38,777,930원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 권기준 | 92,003,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 172,249,000원은 집행비용 3,211,486원과 죽변수산업협동조합 근저당 배당 169,037,514원으로 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 1,583,424,108원, 배당액은 169,037,514원, 미배당액은 1,414,386,594원입니다. 점유자 권경희의 보증금·대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산성면사무소 남서측 인근에 위치하며 주위는 농경지·주택·근린상가·임야 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로변에 위치해 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 446㎡, 계획관리지역이며 완경사·부정형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 43,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역에 포함되고, 영농여건불리농지와 도로구역에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 징크판넬지붕 단층으로, 외벽은 징크판넬·스타코플렉스, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·LPG 난방설비가 있습니다.
⑤ 특별매각조건과 입찰 체크리스트
- 재매각. 이번 매각은 재매각이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각. 일괄매각 조건이고 목록 3의 테크가 매각에 포함됩니다. 매각대상 목록별 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 농지 관련. 목록 1은 농지취득자격증명원이 불요하다는 조건이 명시돼 있습니다.
- 점유자 확인. 권경희의 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 지목은 전인데 현황은 대이므로 실제 이용상태와 관련 인허가·토지이용 조건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위. 근저당 설정 내용에 화본리 1118과 화본리 1118-7 공동담보 추가 문구가 있어 담보 및 매각범위를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 매각가 120,574,299원·미배당 1,465,337,849원, 3회 유찰 시 매각가 84,402,009원·미배당 1,500,941,335원으로 계산됩니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기구조는 비교적 분명합니다. 2023.10.25. 죽변수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사상 권경희가 2번 부동산 부분을 농지로 사용하고 있는데 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
또한 이 물건은 재매각이고 매수신청보증금이 20%이며, 토지는 공부상 전·현황 대로 차이가 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 저평가라고 단정하기보다 점유관계·매각목록·토지 현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 등기권리는 정리되는 구조지만, 확인되지 않은 점유 리스크 때문에 종합 판단은 보수적으로 가져가는 편이 맞습니다.
