인천지방법원 2025타경508920. 도토리마을 3층 301호는 사건상 용도표시가 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 이 사건의 핵심은 17,953,000원까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차권자 김태환은 2019.07.30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019.07.16입니다. 말소기준인 2023.01.03 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으며, 등기부에도 보증금 230,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다.
매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 회차 매각가를 17,953,000원으로 놓은 배당계산에서는 집행비용 723,154원을 제외하고 임차인에게 17,229,846원이 배당되며, 남는 212,770,154원이 매수인 인수액입니다. 즉 낮은 최저가는 매수인의 총부담을 낮추는 것이 아니라 대부분 인수보증금으로 이동합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 523-11 도토리마을 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 검암로9번길 20-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용중 |
| 임차 범위 | 제3층 제301호 54.53㎡ 전부 |
| 소유자 | 박명진 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 17,953,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태환 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준은 2023.01.03 갑구 4번 압류입니다. 2025.04.29 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 김태환의 임차관계는 2019.07.16 임대차계약·확정일자, 2019.07.30 주민등록·점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 2021.12.06 주택임차권등기까지 마쳐져 있어, 배당 부족분은 매수인에게 승계되는 선순위 대항력 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태환 제3층 제301호 54.53㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2019.07.30 / 2019.07.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
김태환은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금에 크게 미달합니다. 따라서 배당요구가 있다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 현재 배당 가정에서 실제 임차인에게 돌아가는 금액은 17,229,846원이고, 나머지 212,770,154원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 1,795만원이 아니라 약 2.30억과 비교해야 한다
도토리마을의 확인된 최근 거래는 2026.01, 전용 59.84㎡ 3층 192,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 17,953,000원 자체는 최근 거래가의 9.4%이지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 매수인은 임차보증금 미배당분을 함께 부담하기 때문입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 218,000,000원 | 경매 감정가 |
| 현재 최저가 | 17,953,000원 | 7회 유찰 가격 |
| 임차보증금 | 230,000,000원 | 실질취득을 고정시키는 핵심 금액 |
| 최근 실거래 | 192,000,000원 | 2026.01 · 59.84㎡ · 3층 |
따라서 이 사건은 “감정가 218,000,000원짜리를 17,953,000원에 산다”는 구조가 아닙니다. 실질적으로는 보증금 230,000,000원 수준의 부담을 감수하는 거래이며, 확인된 최근 실거래 192,000,000원보다 높은 금액입니다. 최저가만 기준으로 ‘저렴하다’거나 ‘유찰될수록 메리트가 커진다’고 평가하면 권리분석의 핵심을 거꾸로 읽게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 723,154원 |
| 1. 임차인 김태환 보증금 | 230,000,000원 | 17,229,846원 |
| 2. 경매개시결정 · 김태환 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 212,770,154원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 우선채권에 따라 달라질 수 있으므로 배당표 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 17,953,000원 | 17,229,846원 | 212,770,154원 |
| 8회 유찰 시 | 12,567,100원 | 11,940,892원 | 218,059,108원 |
| 9회 유찰 시 | 8,796,970원 | 8,238,625원 | 221,761,375원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2017.10.17입니다.
- 입지. 검암중학교 남서측 인근으로 다세대주택·연립주택·주상용건물·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 도토리마을은 총 16세대로, 확인된 최근 12개월 실거래는 2026.01의 192,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 17,953,000원이 아니라 임차보증금 230,000,000원 수준을 기준으로 투자성을 판단해야 합니다.
- 임차권 인수. 매각물건명세서상 을구 3번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당 원본 확인. 현재 계산상 임차인 배당 17,229,846원, 인수 212,770,154원이지만 실제 배당순위와 세금 등을 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차권자와 경매신청 채권자가 김태환으로 동일하므로 임대차의 실체·채권관계·점유상태를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 확인된 최근 거래는 192,000,000원 한 건뿐이므로 개별 호수 상태와 면적 차이를 현장 및 추가 거래자료로 보완해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,795만원 경매”가 아니라 “2.30억 인수형”
이 사건은 숫자 하나만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 218,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가는 17,953,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 김태환의 보증금이 230,000,000원이고, 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수액만 212,770,154원입니다.
8회·9회 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 인수액은 각각 218,059,108원, 221,761,375원으로 증가합니다. 결국 매수인의 실질부담은 보증금 230,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 확인된 최근 실거래 192,000,000원과 비교해도 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 7회 유찰이라는 숫자 역시 이 구조에서는 장점이 아닙니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다. 이 사건의 결론은 그 한 문장으로 정리됩니다.
