대구지방법원 2025타경10194. 소유자는 허혜성이고, 건물 등기부상 2022.01.20. 영주농업협동조합의 채권최고액 379,200,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류, 이정수 근저당권, 주식회사미래크레디트대부 가압류와 영주농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 267,823,000원입니다. 배당표상 집행비용을 제외한 263,273,478원이 선순위 영주농업협동조합 근저당권에 배당되고 그 뒤 채권은 배당받지 못합니다. 전체 배당대상 채권액 626,301,251원 가운데 미배당액은 363,027,773원입니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자 측의 문제이고, 주어진 권리관계상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10194 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 군위군 부계면 대율리 685 · 대구광역시 군위군 부계면 한티로 2149-6 |
| 용도 | 기타 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 소유자 | 허혜성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 780,822,880원 / 267,823,000원 |
| 유찰 | 1회 유찰 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권액 | 295,356,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 토지 | 546.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 공시지가 234,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준은 2022.01.20. 영주농업협동조합 근저당권입니다. 현재 살아 있는 삼성카드 가압류, 이정수 근저당권, 미래크레디트대부 가압류 및 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 구조 — 할인율보다 먼저 볼 부분
이 사건은 단순한 건물 한 동만 보는 구조가 아닙니다. 매각물건명세상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록별 공부와 현황에도 차이가 있습니다.
- 목록 1. 현황은 주거용 건부지입니다.
- 목록 2. 공부상 콘크리트지붕이지만 현황은 콘크리트 위 스레트기와 지붕입니다.
- 목록 2. 지하에 공부에 등재되지 않은 PIT층이 있으며 감정평가에 반영돼 있습니다.
- 목록 3. 공부상 지목은 대이나 현황은 도로입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,549,522원 |
| 2. 근저당 · 영주농업협동조합 | 379,200,000원 | 263,273,478원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,403,648원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이정수 | 192,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사미래크레디트대부 | 25,297,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당대상 채권 총액 626,301,251원 중 263,273,478원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 363,027,773원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 34%) | 267,823,000원 | 263,273,478원 | 363,027,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 24%) | 187,476,100원 | 184,051,435원 | 442,249,816원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 17%) | 131,233,269원 | 128,596,003원 | 497,705,248원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권액 295,356,341원에 대해 예상 배당액은 263,273,478원으로 전액 변제가 되지 않습니다. 2회 유찰 시 예상 배당은 184,051,435원, 3회 유찰 시 128,596,003원으로 줄어듭니다. 그러나 매수인에게 넘어오는 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 토지·규제·환금성 메모
- 토지 규모. 546.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독입니다.
- 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 공시지가. 234,400원/㎡입니다.
- 규제 중첩. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지에 포함됩니다.
- 물건 특성. 목록 3은 공부상 대이나 현황 도로이고, 목록 2에는 공부에 등재되지 않은 PIT층이 감정평가에 반영돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 목록별 토지·건물과 제시외 부분의 실제 위치와 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- PIT층. 목록 2 지하의 공부 미등재 PIT층이 감정평가에 반영돼 있으므로 현황과 공부 차이를 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 목록 3은 공부상 대, 현황 도로이므로 실제 이용 및 처분에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 역사문화환경보존지역·지구단위계획구역 등 중첩 규제가 실제 건축·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2022.01.20. 영주농업협동조합 근저당권이며, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는지 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 방향은 분명합니다. 2022.01.20. 영주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 267,823,000원으로 감정가의 34.3% 수준이지만, 투자 판단의 핵심은 이 숫자 자체가 아닙니다.
일괄매각과 제시외 건물, 공부에 없는 PIT층, 공부상 대이지만 현황 도로인 토지, 계획관리지역을 비롯한 여러 규제가 한 사건에 함께 들어 있습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·이용가치 검증 후 판단입니다. 큰 감정가 할인폭만 근거로 높은 점수를 주기보다, 매각 범위와 현황을 정확히 확인한 뒤 267,823,000원의 실질 가치가 있는지를 판단해야 합니다.