대구지방법원 2025타경10244. 경상북도 의성군 단밀면 용곡리 863에 소재한 사찰·요사체·화장실과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 토지는 655㎡의 종교용지이고 감정평가상 건물 이용상태는 사찰, 요사체, 화장실입니다. 소유자는 임순애 씨이며, 등기부에는 근저당이나 압류가 확인되지 않고 2025년 7월 24일 임정남 채권자의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 배당표상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 지상 소량 수목과 조경석도 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다. 동시에 부속건물인 시멘트블록조 스레트지붕 화장실은 실제 판넬지붕이며, 공부상 863번지 지상으로 되어 있지만 현실에서는 매각대상외 토지인 862번지 지상에 존재한다고 명시돼 있습니다. 이 건물을 위한 법정지상권 성립 여부까지 불분명하므로, 등기상 ‘인수 0원’만 보고 단순 안전물건으로 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 단밀면 용곡리 863 · 경상북도 의성군 단밀면 구단길 306-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사찰 · 요사체 · 화장실 |
| 토지 | 655㎡ · 종교용지 · 보전관리지역 · 공시지가 19,600원/㎡ |
| 소유자 | 임순애 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 62,478,000원 / 43,735,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 임정남 · 임정연 / 379,724,106원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현황 리스크는 별도
1999년에는 신숙이·엄미남이 각 2분의 1 지분을 보유했고, 2002년 7월 22일 공유자 전원 지분이 임순애에게 이전됐습니다. 이후 2025년 7월 24일 채권자 임정남의 강제경매개시결정이 기입됐고, 이 권리가 말소기준으로 제시돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권과 별도의 압류는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 30% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
이 물건은 1회 유찰되어 감정가 62,478,000원에서 현재 최저매각가 43,735,000원으로 내려왔습니다. 단순 할인율만 보면 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 특히 사찰·요사체와 종교용지라는 특수한 이용형태, 보전관리지역, 부정형 토지, 세로한면(불) 도로조건을 감안하면 일반 주택의 가격 비교 방식을 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 43,735,000원 | 42,547,770원 | 337,176,336원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 30,614,499원 | 29,663,438원 | 350,060,668원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 21,430,149원 | 20,644,406원 | 359,079,700원 |
낙찰가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당은 337,176,336원에서 350,060,668원, 359,079,700원으로 커집니다. 그러나 이 미배당액은 배당받지 못한 채권자의 잔존채권이지, 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 각 회차의 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,187,230원 |
| 1. 갑구 3번 경매개시결정 · 임정남 | 379,724,106원 | 42,547,770원 |
| 미배당 | - | 337,176,336원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,735,000원 가정 시 집행비용 1,187,230원을 제외한 42,547,770원이 신청채권자에게 배당되며, 청구액 379,724,106원 중 337,176,336원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·물리적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 사찰·요사체·화장실로 이용 중입니다. 사찰은 목조 기와지붕 단층, 요사체는 흙벽돌조 기와지붕 단층, 화장실은 시멘트블록조 판넬지붕 단층입니다.
- 주위환경. 의성군 단밀면 용곡리 ‘안터마을’ 남동측 인근으로, 주변은 농경지·농가주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 655㎡ 종교용지, 보전관리지역이며 평지·부정형·세로한면(불) 조건입니다. 공시지가는 19,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물, 지상 소량 수목 및 조경석이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 862번지와의 경계·사용관계. 화장실 6.46㎡가 실제 매각대상외 862번지 지상에 존재하므로 지적도·현황측량·토지소유관계를 대조해야 합니다.
- 법정지상권 여부. 매각물건명세서 자체가 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로, 토지와 건물의 소유관계 및 형성 경위를 기준으로 별도 법률검토가 필요합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현황조사와 현장 방문으로 사찰·요사체의 실제 사용자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 특수용도 환금성. 종교시설과 종교용지는 일반 주거용과 매수층이 다릅니다. 재사용·전용 가능성과 향후 매각 상대를 사전에 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 62,478,000원과 최저가 43,735,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현장가치·토지가치·건물 상태를 따로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지 경계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기와 배당만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2025년 7월 24일 강제경매개시결정이고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체가 사찰·요사체·종교용지라는 저환금성 특수용도이고, 부속 화장실이 실제로는 매각대상외 862번지 위에 존재하면서 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 실거래 자료가 없는 상황에서 43,735,000원이 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 등기상 인수는 낮지만, 현황·경계·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건이라는 결론이 적절합니다.
