대구지방법원 2025타경11135. 구미시 형곡동 효성장미빌라2차 5층 504호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 사건상 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 이대형이며 2014년 5월 19일 매매를 원인으로 2014년 6월 20일 소유권을 이전받았고 거래가액은 64,000,000원입니다. 그 직후인 2014년 6월 24일 형곡새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
임차인 정원철은 504호에 2023년 12월 21일 전입했고 보증금은 1,000원이며, 2025년 7월 17일 배당요구를 했습니다. 다만 전입일이 말소기준권리인 2014년 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 단정할 수 없지만, 적어도 낙찰자에게 승계되는 대항력 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11135 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 216-8 효성장미빌라2차 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 아파트로 이용중 |
| 면적 | 59.925㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제504호 |
| 소유자 | 이대형 · 2014.06.20 소유권이전 · 거래가액 64,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 21,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 38,106,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수 없다
현재 권리분석의 중심은 2014.06.24. 형곡새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 경매로 소멸합니다. 정원철의 전입일 2023.12.21.은 이보다 약 9년 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 2025.06.16. 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정원철 | 504호 | 2023.12.21 | 1,000원 | 2025.07.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 방향은 하락
효성장미빌라201의 동일 면적 실거래는 2건입니다. 2022년 4월 1층이 52,000,000원, 2025년 6월 1층이 42,000,000원에 거래됐습니다. 전체 2건 평균은 47,000,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 더 최근인 2025.06 거래 42,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 59.93㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2022.04 | 59.93㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 1건 | 42,000,000원 |
현재 최저매각가 21,070,000원은 최근 12개월 평균 42,000,000원의 50.2%입니다. 감정가 43,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 다만 최신 거래 42,000,000원은 이전 52,000,000원보다 낮고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -19.2%입니다. 따라서 단순히 “반값”이라는 이유만으로 기존 42,000,000원 시세가 그대로 유지된다고 가정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 779,260원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 52,000,000원 | 20,290,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 21,070,000원 가정 시 형곡새마을금고 채권최고액 52,000,000원 중 20,290,740원이 배당되고 31,709,260원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미여자상업고등학교 서측 인근으로 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측 약 10m 내외, 남동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로1류·소로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 616.3㎡, 공시지가 536,200원/㎡이며 완경사·세로장방·소로각지입니다.
- 건물. 위생·급배수설비, 화재경보기, 도시가스공급설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 시건장치 및 거주인 부재로 내부구조·내부마감 및 내부하자 유무를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 19세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건으로 거래 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 정원철의 전입일 2023.12.21.이 말소기준권리 2014.06.24.보다 늦다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서·배당요구서 원본으로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 21,070,000원은 최근 거래 42,000,000원의 50.2%지만, 최근 거래 추세가 -19.2%라는 점을 응찰가에 반영하세요.
- 다음 회차. 3회 유찰 시 14,748,999원, 4회 유찰 시 10,324,299원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 구체적으로 확인하지 못했으므로 수리비·하자 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 환금성. 19세대 소규모 물건이고 실거래 표본이 적어 낙찰 후 재매각 기간과 가격 변동성을 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 낮지만 환금성 확인이 핵심
이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인 정원철도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거치면서 21,070,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 42,000,000원의 50.2% 수준입니다. 다만 최신 거래가 과거 거래보다 낮아 -19.2%의 하락 추세가 확인되고, 총 19세대에 거래 표본도 적습니다. 권리 안전성과 큰 할인폭은 장점이지만, 내부상태와 환금성 확인이 최종 응찰가를 좌우하는 물건입니다.
