대구지방법원 2025타경11196. 구미시 거의동 366-6의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택(다가구주택), 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층이며 사용승인일은 2014.12.29.입니다. 토지는 276㎡이고 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다. 감정가 779,400,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 267,334,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2014.12.31. 설정된 평리4동새마을금고의 채권최고액 325,000,000원 근저당입니다. 이후 명칭은 중평새마을금고로 경정됐고, 2025.09.26. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 이 이전은 기존 근저당의 순위를 새로 만드는 것이 아니므로 말소기준일은 그대로 2014.12.31.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11196 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 거의동 366-6 · 경상북도 구미시 대학로 3-31 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 2014.12.29. |
| 토지 | 276㎡ · 공부상 전 / 현황 대 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 배정수 |
| 감정가 / 최저가 | 779,400,000원 / 267,334,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 350,055,430원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 2014.12.31. 채권최고액 325,000,000원의 근저당입니다. 2023년 이후 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 3건과 2025.07.07. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가에서 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 13명, 보증기관 승계 1건은 중복 제외
확인된 명단 중 한국토지주택공사 1건은 OLUMA MOSES OCHE 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 실제 임차·점유자는 13명입니다. 모두 전입일이 2014.12.31. 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| OLUMA MOSES OCHE | 201호 | 2025.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김채원 | 205호 | 2025.02.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김범수 | 301호 | 2023.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심경수 | 301-1호 | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이우송 | 305호 | 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신성수 | 501호 | 2024.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MEHMOOD KHALID | 501-1호 | 2024.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| BIBI SAJIDA | 501-1호 | 2024.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| USMAN MUHAMMAD | 501-1호 | 2024.07.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 구순애 | 502-1호 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최주영 | 502호 | 2023.04.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시종욱 | 503호 | 2022.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2021.02.25 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 3층 중 서쪽 30㎡(305호) | 2021.02.25 | 46,000,000원 | 없음 | 미상 | 대위·승계 |
③ 예상배당표 (매각가 267,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,542,676원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 평리4동새마을금고 | 325,000,000원 | 262,791,324원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 325,000,000원 중 262,791,324원이 배당되고, 62,208,676원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물적 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 구미시 거의동 ‘산호대로’의 ‘금오교’ 서측 인근이며, 주위는 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 간선도로·대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 다가구주택으로 도시가스, 세대별 난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 276㎡, 제1종일반주거지역이며 소로1류에 접하고 국가산업단지(구미국가4단지)에 저촉됩니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 ‘전’이지만 현황은 ‘대’입니다.
- 공시지가. 609,300원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인별 보증금 재확인. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내용을 개별 호실별로 대조해야 합니다.
- 한국토지주택공사 중복 합산 금지. 46,000,000원 신고는 OLUMA MOSES OCHE 보증금의 대위·승계로 표시돼 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 실제 임차·점유자 13명. 등기 인수는 0원이어도 다수 점유자의 명도 절차는 별도 문제이므로 호실별 점유관계 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 근저당 배당액은 실제와 달라질 수 있습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘전’, 현황 ‘대’인 차이가 있으므로 현황과 공부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 점유와 가격 검증은 별개”
말소기준보다 앞서는 임차권은 확인되지 않고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 이 물건은 3회 유찰된 다가구주택으로 실제 임차·점유자가 13명이고 상당수 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 267,334,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증의 난도는 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
