대구지방법원 2025타경11196. 구미시 거의동 366-6 소재 토지와 철근콘크리트구조 4층 단독주택(다가구주택)을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 배정수이고, 말소기준은 2014.12.31 접수된 채권최고액 325,000,000원의 근저당권입니다. 등기 당시 근저당권자는 평리4동새마을금고로 기재됐고, 2026.02.03 명칭이 중평새마을금고로 경정된 뒤 같은 날 주식회사새마을금고자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 확인되는 현재 임차권등기와 점유자의 전입일은 모두 이 말소기준일 뒤라 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 여러 호실 점유가 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 대항력은 없더라도 점유 이전과 명도 실무, 그리고 배당표에서 아직 반영되지 않은 임차인 최우선변제 가능액은 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당

기준권리는 2014.12.31의 근저당권입니다. 2015년 설정된 배명호의 전세권 40,000,000원은 2021.03.04 말소됐고, 2021년 한국토지주택공사 명의의 주택임차권 40,000,000원도 2021.04.16 해제됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 2023년·2024년 한국토지주택공사의 주택임차권들은 모두 기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계는 중복 제외

확인된 신고는 총 14건이지만, 그중 한국토지주택공사 1건은 보증기관 대위·승계 신고로 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 중복을 제외한 실제 임차인·점유 신고는 13명으로 봅니다. 한국토지주택공사 명의의 46,000,000원은 OLUMA MOSES OCHE 보증금에 관한 대위·승계 중복신고로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

* 한국토지주택공사 46,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고로, OLUMA MOSES OCHE 보증금과 별도 합산하지 않습니다. 대항력은 각 전입일이 말소기준일 2014.12.31 뒤라는 점을 기준으로 표시했습니다. 우선변제 여부는 확인값이 없는 경우 미상으로 표시했습니다.

③ 배당·가격 구조 (현재 최저가 381,906,000원 가정)

현재 최저가는 감정가 779,400,000원의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 비율만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 별개의 지표입니다.

현재 회차 가정에서는 기준 근저당 325,000,000원이 전액 배당되고 50,759,316원이 잔여합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여와 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구미시 거의동 ‘산호대로’의 ‘금오교’ 서측 인근이며, 주위는 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하며 간선도로·대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층, 사용승인일은 2014.12.29입니다. 도시가스, 각 세대별 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 276.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 609,300원/㎡입니다. 평지·자루형·소로한면 조건입니다.
• 규제. 국가산업단지(구미국가4단지)에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함되며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다.
• 건축 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 13명 점유관계 확인. 보증기관 승계 1건을 빼도 실제 임차인·점유 신고가 13명입니다. 각 호실의 현재 실제 점유 여부와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 확인. 여러 임차인의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 46,000,000원은 OLUMA MOSES OCHE 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
• 가격을 감정가 할인율로 판단하지 말 것. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
• 토지 현황 차이 확인. 공부상 지목 ‘전’, 현황 ‘대’인 점과 일괄매각 조건을 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 배당표 보완. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 소유자 잔여 50,759,316원을 확정액으로 보면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현재 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 합격, 가격과 명도는 별도 심사

이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2014.12.31 근저당이 말소기준이고 이후 임차권과 현재 확인된 전입은 모두 뒤에 있어 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 실제 임차인과 중복해 더하지 않아야 합니다.

그러나 실제 임차인·점유 신고가 13명이고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많다는 점은 명도와 배당 확인 부담을 키웁니다. 또 2회 유찰로 381,906,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원, 실전 승부처는 점유·배당 보완과 시장가격 검증으로 정리하는 편이 맞습니다.