인천지방법원 2025타경508982. 인천 남동구 논현동 680-1, 소래역로 12에 있는 1층 103호입니다. 소유자는 박수진이며, 등기상 핵심은 2011.09.09. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 72,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 2024년 롯데카드·하나카드 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 권리의 단순함과 물건의 매수 난도는 별개입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 시장(판매시설)이고, 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분이 없습니다. 5회 유찰을 거쳐 최저가가 16,135,000원까지 내려온 만큼 숫자상 할인폭은 크지만, 시세 비교 없이 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508982 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층 103호 · 도로명 인천광역시 남동구 소래역로 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 시장(판매시설) · 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분 없음 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 박수진 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 16,135,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 40,384,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.09.09. 우리은행 근저당권입니다. 2024년 롯데카드 가압류 6,963,221원, 하나카드 가압류 55,167,653원 및 2025.04.25. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 2011년 아시아신탁 신탁등기와 2015년 인하시스템 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가 96,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,135,000원입니다. 이는 감정가 대비 16.81% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 11,294,500원, 7회 유찰 시 7,906,149원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,135,000원 | 118,686,304원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,294,500원 | 123,439,675원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 7,906,149원 | 126,767,036원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가가 내려가는 만큼 채권자의 미배당은 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 가격 측면에서는 감정가 대비 할인율보다 오픈형 판매시설의 실제 거래가능성·점유형태·현황 경계를 함께 보는 것이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 690,430원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 15,444,570원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,963,221원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 55,167,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 134,130,874원 중 예상 배당액은 15,444,570원, 미배당은 118,686,304원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 소래포구역(수인분당선) 남동측 약 350미터 지점이며, 판매시설·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 소래포구역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 시장(판매시설)이며 오픈형 상가로 인접호수와 벽체구분이 없습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 28미터, 북서측 약 12미터 포장도로에 접하며, 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(논현2)입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역이며 역사문화환경 보존지역 관련 제한과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 경계 확인. 103호가 인접호수와 벽체로 나뉘지 않는 오픈형 구조이므로 현장에서 실제 사용범위와 호수 특정 상태를 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각 전 실제 점유자를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2011.09.09. 우리은행 근저당이며 이후 가압류·경매개시등기는 매각소멸 구조입니다.
- 배당 착시 주의. 현재 시나리오의 채권 미배당은 118,686,304원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 미배당액과 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리지 말고, 현황·점유·환금성을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 롯데카드·하나카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 투자 판단의 중심은 물건 자체입니다. 공부상 시장 판매시설, 1층 오픈형 상가, 인접호수와 벽체구분 없음, 5회 유찰이라는 조건이 한꺼번에 존재합니다. 최저가가 감정가의 16.81%까지 낮아졌다는 이유만으로 가격 매력을 확정하기보다는, 실제 점유와 호수 경계, 사용 가능성 및 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 유형입니다.
