인천지방법원 2024타경571220. 계산동 중앙그린빌라 4층 403호, 전용 39.90㎡ 다세대주택입니다. 감정가 1.20억원에서 네 번 유찰돼 최저가가 2,881만원까지 내려왔지만, 이 물건은 최저가 자체를 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 강혜미는 2022년 8월 2일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 7월 19일입니다. 말소기준으로 계산된 2024년 2월 26일 서울보증보험 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조이며, 매각물건명세서에도 임차권등기 보증금 1.35억원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 최저가 28,812,000원을 가정하면 강혜미에게 배당되는 금액은 27,893,384원, 미배당 인수액은 107,106,616원입니다. 단순 합계는 135,918,616원입니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문에, 경제적 취득비용은 보증금 1.35억원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 구조에서 “2,881만원짜리 물건”이라는 해석은 성립하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수와 선순위 가등기가 핵심

말소기준권리는 2024.02.26. 서울보증보험주식회사 가압류 90,000,000원으로 계산돼 있습니다. 그 이후의 강혜미 임차권등기, 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 강혜미의 임차권등기는 2024년 8월에 등기됐어도 전입·점유는 2022년 8월 2일이고 확정일자는 2022년 7월 19일이므로, 등기 자체의 소멸과 보증금 잔액의 매수인 인수는 별개의 문제입니다.

임차인 현황

자료상 확인되는 임차인은 2명입니다. 강혜미는 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지만, 함용순은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 함용순을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다고 위험이 0원이 되는 것도 아니므로, 현재 배당표에 잡힌 107,106,616원 외에 확약 밖 추가 인수위험이 있는지 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 2,881만원이 아니라 ‘약 1.35억’으로 비교해야 한다

중앙그린빌라는 15세대 규모이며, 비교 가능한 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 86,000,000원, 가장 최신 거래는 2026년 6월 58,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 10.6% 하락한 것으로 집계돼 있어, 전체기간 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해 보는 것이 적절합니다.

표면 최저가 28,812,000원만 보면 최근 12개월 평균의 33.5%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 대항력 있는 강혜미 보증금 잔액을 인수하면 실질취득 기준은 약 135,000,000원으로 올라가고, 이는 최근 12개월 평균 86,000,000원의 약 157.0%입니다. 최신 58,000,000원 거래와 비교해도 실질취득 기준이 훨씬 높습니다.

2022년 7월과 8월에는 동일 39.90㎡·4층 거래가 각각 135,000,000원으로 기록돼 있습니다. 그러나 현재 가격 판단에서는 이 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 8,600만원, 최신 거래 5,800만원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -10.6%를 우선해야 합니다. 과거의 1.35억원 거래만으로 현재의 실질취득 1.35억원을 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,812,000원 가정)

현재 최저가 기준 강혜미 보증금 부족분은 107,106,616원으로 계산돼 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있고, 함용순의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당·인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 부현초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 다세대주택의 최상층 403호이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 대체로 사다리형 토지이며 동측 및 남서측 도로에 접합니다. 토지면적은 351.0㎡, 공시지가는 1,468,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등이 포함돼 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 1993년 준공 다세대주택으로, 최근 12개월 비교거래도 3건에 그칩니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 4.0회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준을 최저가로 잡지 말 것. 강혜미 보증금 인수 때문에 현재 회차의 실질취득은 약 1.35억원입니다. 2,881만원을 기준으로 수익률이나 시세차익을 계산하면 구조 자체가 틀립니다.
• 갑구 4번 가등기 원인·효력 확인. 2009년 백현자 가등기는 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 담보가등기인지 등 권리 성격을 원본에서 확인해야 합니다.
• 강혜미 임대차 원본 확인. 임차권자이면서 경매신청채권자로 나타나는 관계, 보증금 지급내역, 임대차계약서, 임차권등기명령 내용을 서로 대조해야 합니다.
• 함용순 점유관계 확인. 전입일은 2022.08.02.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 별도 임차인인지, 가족·동거인인지, 실제 보증금이 있는지에 따라 추가 인수위험이 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균은 86,000,000원, 최신 거래는 58,000,000원이고 최근 가격흐름은 과거 대비 -10.6%입니다. 과거 1.35억원 거래만으로 현재 가격을 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권등기명령, 배당요구와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 4회”보다 중요한 것은 인수 구조다

이 사건은 감정가 1.20억원짜리 다세대가 네 차례 유찰돼 2,881만원까지 내려온 모습 때문에 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 강혜미의 대항력 있는 보증금 1.35억원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 배당되지 않는 107,106,616원을 매수인이 인수하게 되므로 실질취득은 약 1.35억원으로 고정되는 구조입니다.

그 실질취득액은 최근 12개월 평균 8,600만원보다 높고, 최신 5,800만원 거래보다도 크게 높습니다. 최근 가격 흐름도 -10.6%입니다. 여기에 2009년 선순위 가등기와 보증금 미상의 함용순까지 있어 권리확정 전 단계의 불확실성도 작지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고, 어떤 권리를 떠안는가”입니다.