인천지방법원 2024타경571220. 계양구 계산동 중앙그린빌라 4층 403호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 120,000,000원에서 2회 유찰된 58,800,000원입니다. 숫자만 보면 저가 경매처럼 보이지만, 이 사건은 권리분석 결론이 가격표를 완전히 뒤집는 사건입니다. 강혜미의 주택임차권등기 보증금은 135,000,000원이고, notes에는 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “5,880만원에 살 수 있느냐”가 아닙니다. 대항력 인수형에서는 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인 실질취득이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건의 실질취득 기준은 135,000,000원이고, 같은 빌라 최근 실거래 평균 97,833,333원과 비교하면 시세보다 높은 취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장제로755번길 30-1, 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 전용 39.90㎡ |
| 소유자 | 박춘자 (2022.08.02. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수 임차권’이 본론
데이터상 말소기준은 2001.09.14. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 “후순위니까 모두 소멸” 사건으로 끝나지 않습니다. notes에 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기가 명시되어 있고, 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복신고 없음
tenants 항목의 is_subrogation/is_guarantor는 모두 false입니다. 따라서 보증기관 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 항목은 없고, 데이터상 실제 임차인으로 표시된 사람은 함용순과 강혜미 2명입니다. 다만 함용순은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 함용순 | 미상 | 2022.08.02 | 미상 | 미상 | 대항력 단정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜미 | 제4층 제403호 39.90㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.08.02 | 2022.07.19 | 135,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 있음 | 해당 없음 |
강혜미의 배당요구일은 2024.08.30이며, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서가 source로 표시되어 있습니다. 함용순은 보증금 미상·확정일자 미상으로, 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 보완 확인 대상으로 둡니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
중앙그린빌라는 15세대, 사용승인일은 1993.10.08입니다. 같은 단지 최근 실거래 12건의 평균은 97,833,333원입니다. 최저가 58,800,000원은 이 평균의 60.1%이지만, 대항 임차권 보증금 인수형에서는 그 숫자만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 실질취득 135,000,000원은 실거래 최고가 135,000,000원과 같은 수준이며, 실거래 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 41.88㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 41.88㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 39.90㎡ | 3 | 103,000,000원 |
| 2025.03 | 38.82㎡ | 1 | 83,000,000원 |
| 2024.09 | 41.88㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.12 | 39.90㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 39.90㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 39.90㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 2023.07 | 38.82㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2022.08 | 39.90㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.07 | 39.90㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 41.88㎡ | 1 | 108,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 97,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 공주중앙신용협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 근저당 · 직지농업협동조합 | 72,000,000원 | 8,841,600원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 강혜미 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 채권총액은 345,500,000원, 채권자 배당총액은 57,341,600원, 미배당은 288,158,400원입니다. 일반 배당표의 assumed_by_buyer는 0원으로 표시되어 있으나, notes의 매각물건명세서 문구상 강혜미 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 대상입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 총 부담은 보증금으로 수렴
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 288,158,400원 | 135,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 305,480,880원 | 135,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 317,606,616원 | 135,000,000원 |
회차별 최저가가 내려가도 대항 임차권 보증금이 남아 있으면 매수인 인수액이 커집니다. 이 때문에 이 사건은 “더 유찰되면 싸진다”보다 “유찰돼도 실질취득은 보증금 기준으로 남는다”가 정확한 결론입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 “부현초등학교” 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 4층 403호이며, 외벽은 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 동측 및 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함으로 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 58,800,000원이 아니라 실질취득 135,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 7번 주택임차권, 임대차보증금 135,000,000원, 전입 2022.08.02, 확정일자 2022.07.19, 배당요구 2024.08.30을 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 부재 확인. 데이터상 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 문구가 없으므로, 확약에 의한 인수 0원 처리는 할 수 없습니다.
- 함용순 보완. 함용순은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않되, 점유관계와 보증금 존재 여부는 보완 확인 대상입니다.
- 가등기 확인. 갑구 4번 가등기는 담보가등기 종류 확인 필요로 표시되어 있으므로, 원본 등기와 매각물건명세서로 소멸·인수 판단을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 결론. 실질취득 135,000,000원은 실거래 평균 97,833,333원을 초과합니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “인수 후 총액”을 봐야 한다
이 사건의 표면 가격은 58,800,000원입니다. 하지만 매각물건명세서상 대항 가능한 임차권등기와 보증금 135,000,000원이 핵심입니다. 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 되어 있으므로, 매수인의 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 135,000,000원 기준으로 봐야 합니다. 같은 단지 최근 실거래 평균은 97,833,333원이고 최고가도 135,000,000원입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 시세 대비 높다. 이 물건은 싸게 사는 경매가 아니라 임차권 인수 리스크를 정밀하게 확인해야 하는 고위험 권리분석 사건입니다.
