9,800,000원
대구지방법원 2025타경11219. 경상북도 구미시 도량동 240 미도프라자 1층 38호 근린시설입니다. 현재 소유자는 이용진이고, 말소기준권리는 2018.02.23. 설정된 중소기업은행 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 신보2023제11차유동화전문유한회사, 한국무역보험공사, 서울보증보험주식회사의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리보다 더 주의해야 할 부분은 물건의 이용 형태와 가격 검증입니다. 감정 이용상태는 38호와 39호 모두 점포(공실)이고, 매각물건명세서 비고에는 “일괄매각. 38호와 39호 상호간 및 복도와 구분없이 이용중임.”이라고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 호수만 보고 38호를 독립 점포처럼 전제하기보다, 39호와의 실제 경계·출입·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11219 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 240 미도프라자 1층 38호 도로명: 경상북도 구미시 송동로 88 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포(공실) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 1층 |
| 소유자 | 이용진 |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 9,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 38호와 39호 일괄매각 · 상호간 및 복도와 구분 없이 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 기업은행 근저당
2000년 국민은행 근저당은 2010년 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2018.02.23. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년에는 이 근저당의 일부가 기술보증기금과 신용보증기금에 일부 이전된 등기가 존재합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 대비’가 아니다
감정가는 20,000,000원, 현재 최저매각가는 9,800,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건에는 동일 호실이나 동일 상가의 최근 실거래 시세 비교치가 없어, 49%라는 숫자는 오직 감정가 대비 할인율입니다.
따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 근린시설은 주거용 아파트보다 호별 위치·동선·공실기간·집객력·관리상태에 따라 거래가격 편차가 클 수 있고, 이번 물건은 38호와 39호가 사실상 연결돼 이용되고 있어 단독 호실 가치와 일괄매각 가치가 다를 가능성까지 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 576,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 9,223,600원 |
| 2. 가압류 · 신보2023제11차유동화전문유한회사 | 530,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국무역보험공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 변경분 | 125,138,950원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 576,400원을 제외한 9,223,600원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건성·환금성 메모
- 용도. 근린시설이며 감정 이용상태는 38호·39호 모두 점포(공실)입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 38호·39호 단위세대로 기재되어 있습니다.
- 설비. 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·자루형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 933,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 2회 유찰 상태이고 근린시설인 만큼, 감정가 할인율보다 실제 상권·공실기간·임대가능성·일괄매각 구조 확인이 더 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 38호·39호 일괄매각 확인. 38호만 취득하는 구조가 아니며 두 호실과 복도가 구분 없이 이용된 상태이므로 현장 경계와 출입구를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 현재 최저가 9,800,000원은 감정가의 49%일 뿐입니다. 인근·동일 상가 실거래와 임대료를 확인한 뒤 적정가를 산정해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정 이용상태는 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당의 일부가 기술보증기금 66,900,000원, 신용보증기금 9,322,479원 규모로 일부 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부를 확인해야 합니다.
- 관리비·상가 비용. 공실 점포의 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 20,000,000원의 49%인 9,800,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 시세와 비교할 자료가 없어 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 더구나 38호와 39호가 일괄매각되고 상호간 및 복도와 구분 없이 사용돼 왔다는 점은 실제 활용성과 재매각성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 물건성은 현장 검증이 필요한 C등급 접근 대상입니다.
