대구지방법원 2025타경11220. 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 442의 공장 관련 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 최저매각가는 1,629,759,000원으로 감정가 2,328,227,520원의 70% 수준입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “1회 유찰된 공장”으로 보면 안 됩니다. 등기상 말소기준권리는 2009.06.11. 을구 4번 중소기업은행 근저당인데, 그보다 앞선 2004년 을구 1·2·3번 근저당은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되지 않고 매수인 인수로 분석되어 있기 때문입니다.
특히 을구 1번 채권최고액은 1,520,000,000원, 을구 2번은 120,000,000원입니다. 두 건만 합쳐도 1,640,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 여기에 을구 3번 근저당도 선순위로 존재하므로, 실제 입찰 전에는 이 선순위 권리들의 존속·피담보채무·인수 범위를 원본으로 반드시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11220 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 산동읍 봉산리 442 · 경상북도 구미시 산동읍 첨단기업2로 50 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 비씨시스템공장가동 |
| 소유자 | 주식회사비씨시스템 · 단독소유 |
| 토지 | 공장용지 · 3,069.2㎡ · 일반공업지역 · 공시지가 202,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,328,227,520원 / 1,629,759,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 근저당을 먼저 본다
등기상 기준은 2009.06.11. 을구 4번 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 근저당, 다수 가압류, 경매개시결정, 구미시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 2004년에 설정된 을구 1번·2번·3번 근저당은 말소기준보다 선순위입니다. 특히 1번과 2번은 각각 1,520,000,000원, 120,000,000원의 채권최고액이 확인됩니다.
② 물건 특성 — 국가산업단지 산업용지
토지는 3,069.2㎡의 공장용지이며 일반공업지역입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로는 중로 한 면에 접합니다. 국가산업단지와 산업시설구역에 포함되고, 공공시설구역과 중로2류에 접합니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 공장용지 |
| 토지면적 | 3,069.2㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 토지이용상황 | 공업나지 |
| 지형 | 평지 · 사다리형 |
| 도로 | 중로한면 · 중로2류(폭 15m~20m) 접함 |
| 공시지가 | 202,500원/㎡ |
| 산업단지 | 국가산업단지 · 산업시설구역 포함 |
③ 예상배당표 (매각가 1,629,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,697,590원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 1,520,000,000원 | 1,520,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 91,061,410원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 230,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 285,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 에스엠인더스트리 주식회사 | 732,315,265원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신보2023제11차유동화전문 유한회사 | 530,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이.피 | 120,847,265원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사구룡로지스 | 23,215,500원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 1,284,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국무역보험공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 5,785,516,980원, 채권자 예상배당은 1,611,061,410원, 미배당은 4,174,455,570원입니다. 을구 3번 근저당의 채권액은 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 싸지는 만큼 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 1,629,759,000원 | 1,611,061,410원 | 4,174,455,570원 |
| 2회 유찰 · 49% | 1,140,831,300원 | 1,127,022,987원 | 4,658,493,993원 |
| 3회 유찰 · 34% | 798,581,910원 | 788,196,091원 | 4,997,320,889원 |
신청채권자의 청구액은 3,205,000,000원입니다. 현재 회차에서도 예상배당은 1,611,061,410원으로 청구액을 충족하지 못하고, 추가 유찰 시 배당 가능액은 더 줄어듭니다. 다만 이 미배당 수치와 매수인 인수 여부는 같은 개념이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 근저당의 실제 인수 여부를 별도로 확정하는 것입니다.
⑤ 추가 리스크 — 제시외 건물·기계기구·입주적격
- 일괄매각. 토지와 관련 물건을 일괄매각합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 일부 기계기구는 중복되거나 소재불명 상태가 표시돼 있습니다.
- 산업용지. 구미국가산업단지 내 산업용지 취득 시 인허가 가능 여부와 입주적격을 한국산업단지공단에 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 국가산업단지·산업시설구역·가축사육제한구역·일반공업지역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1·2·3번 원본 확인. 말소기준인 2009.06.11.보다 앞선 근저당의 존속 여부와 피담보채무 잔액을 확인해야 합니다.
- 총취득부담 재계산. 최저가에 선순위 인수 부담이 더해질 경우 실제 취득비용은 단순 낙찰가와 크게 달라집니다.
- 산업단지 입주적격. 한국산업단지공단을 통해 산업용지 취득 및 입주 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외·기계기구 실사. 제시외 건물 포함 범위와 중복·소재불명 기계기구를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 여러 근저당에 토지와 다른 건물의 공동담보 관계가 기재되어 있으므로 공동담보 전체의 배당·부담관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “선순위 인수”가 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 2,328,227,520원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,629,759,000원, 즉 70%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리순위를 펼치면 판단이 달라집니다. 말소기준인 2009.06.11. 근저당보다 앞선 2004년 근저당들이 남아 있고, 확인 가능한 두 건의 채권최고액만 1,640,000,000원입니다. 여기에 또 하나의 선순위 근저당도 존재합니다.
또한 국가산업단지 산업용지라는 특성상 입주적격과 인허가 여부를 별도로 확인해야 하고, 제시외 건물 및 일부 기계기구의 중복·소재불명 문제도 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 확인 전 입찰 금지에 가까운 고위험형입니다. 가격 할인은 보이지만, 실질 취득비용과 취득 가능성은 아직 확정되지 않았습니다.
