대구지방법원 2025타경11251. 대상은 경상북도 구미시 봉곡동 210-10의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 399.6㎡, 제2종일반주거지역이며 지목은 대입니다. 사건의 말소기준은 2019.11.18 산동농업협동조합 채권최고액 416,000,000원 근저당권입니다. 이후 최희숙 근저당권, 국민은행·구미칠곡축산업협동조합·경북신용보증재단·신용보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류, 경매개시결정과 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 점유자가 확인되고, 그중 허남택은 2013.09.03, 박미영은 2017.12.26, 이춘일은 2019.04.30 전입으로 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이들의 대항력을 확정적으로 인정할 수도, 반대로 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11251 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 210-10 · 경상북도 구미시 봉곡남로17길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 |
| 토지 | 399.6㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 514,000원/㎡ |
| 소유자 | 정훈 · 2016.03.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 860,305,940원 / 421,549,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 청구금액 | 271,245,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 더 중요하다
말소기준권리는 2019.11.18 설정된 산동농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일 자체는 2019.11.18입니다. 이후 등기된 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 등기부 측면만 보면 기준은 비교적 선명합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미영 | 101호 | 2017.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전태웅 | 201호 | 2022.05.03 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 허명근 | 202호 | 2023.02.24 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 허남택 | 204호 | 2013.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정현 | 205호 | 2023.01.17 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 이춘일 | 302호 | 2019.04.30 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영웅 | 304호 | 2025.04.02 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 김부민 | 306호 | 2024.02.06 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
201호·202호·205호·304호·306호는 전입일이 말소기준인 2019.11.18보다 늦습니다. 반면 101호·204호·302호는 전입일만 보면 선순위입니다. 특히 이 세 호실은 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가가 421,549,000원이라는 사실만으로 실제 취득원가가 421,549,000원이라고 볼 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 그 미배당액만큼 실질취득비용이 올라갈 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저가는 421,549,000원으로 감정가 860,305,940원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입 3개 호실의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체도 아직 확정되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 421,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,615,490원 |
| 2. 근저당 · 산동농업협동조합 | 416,000,000원 | 414,933,510원 |
| 3. 근저당 · 최희숙 | 88,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 255,679,093원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 246,757,288원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 구미칠곡축산업협동조합 | 30,101,078원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 117,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 469,701,209원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,723,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 2,035,961,916원, 예상 배당은 414,933,510원, 미배당은 1,621,028,406원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중이며, 사건 표시는 연립/다세대 + 토지입니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 입지. 구미시 봉곡동 선주초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다가구주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 대중교통시설 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 399.6㎡ 평지의 가로장방형 토지로, 소로한면에 접하며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 박미영. 2017.12.26 전입. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 204호 허남택. 2013.09.03 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 계약관계 확인이 핵심입니다.
- 302호 이춘일. 2019.04.30 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 역시 보증금 확인 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 후순위 점유자. 201호·202호·205호·304호·306호는 전입일이 말소기준 이후지만, 실제 점유·계약관계와 명도 상황은 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서상 포함 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가하지 말고, 선순위 임차보증금 확인 후 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 확인. 현 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차보증금이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 2회 유찰되어 최저가가 421,549,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율이 아닙니다. 2019.11.18 말소기준보다 앞선 101호·204호·302호의 전입이 존재하고, 세 호실의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다.
등기부상 후순위 권리들은 소멸하는 구조지만, 임차인의 대항력은 별도 문제입니다. 현재 확인 가능한 정보만으로는 선순위 전입자의 대항력을 확정할 수도, 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수도 없습니다. 따라서 실질취득가도 미확정입니다. 실거래 비교자료 역시 없는 만큼 “감정가 49%이므로 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 가격보다 선순위 임차인 확인이 먼저인 사건입니다.
