대구지방법원 2025타경11251. 경상북도 구미시 봉곡동 210-10 소재 부동산으로, 감정평가상 철근콘크리트조 스라브지붕 3층, 현재 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 399.6㎡이고 제2종일반주거지역이며, 사건은 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함하는 구조입니다.
등기상 현재 소유자는 정훈이며 2016.03.09 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2019.11.18 산동농업협동조합 근저당권 416,000,000원입니다. 이후 설정된 최희숙 근저당권, 국민은행 등 다수의 가압류, 가처분, 경매개시결정과 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기부 권리와 별도로 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 3명이 있어 임차보증금 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11251 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 210-10 · 경상북도 구미시 봉곡남로17길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 |
| 토지 | 대 399.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 514,000원/㎡ |
| 소유자 | 정훈 · 2016.03.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 860,305,940원 / 295,084,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 271,245,402원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
핵심은 2019.11.18입니다. 이 날 설정된 산동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 을구 36번 근저당권, 갑구 15번부터 이어지는 가압류, 갑구 21번 임의경매개시결정, 갑구 22번 압류와 을구 36-1 가처분은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
을구 35번 근저당권은 2025.12.22 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 있습니다. 권리의 기준이 되는 최초 설정일은 2019.11.18이며, 임차관계 판단에서도 이 날짜보다 앞선 전입 여부가 핵심입니다.
② 점유·임차관계 — 선순위 전입 3명, 보증금은 미상
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미영 | 101호 | 2017.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전태웅 | 201호 | 2022.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허명근 | 202호 | 2023.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허남택 | 204호 | 2013.09.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박정현 | 205호 | 2023.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이춘일 | 302호 | 2019.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이영웅 | 304호 | 2025.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김부민 | 306호 | 2024.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·유찰 구조 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 295,084,000원으로 감정가 860,305,940원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 실거래 비교 수치로 가격을 검증할 수 없고, 선순위 전입자의 실제 인수액도 정해지지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 295,084,000원 | 290,152,824원 | 1,745,809,092원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 206,558,800원 | 202,866,977원 | 1,833,094,939원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 144,591,160원 | 141,766,884원 | 1,894,195,032원 | 0원 |
채권 총액은 2,035,961,916원으로, 현재 회차 매각가를 가정하면 집행비용을 제외한 채권자 배당은 290,152,824원, 미배당은 1,745,809,092원입니다. 추가 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 이 수치는 채권 배당구조를 보여주는 것이며, 선순위 임차보증금 인수위험을 0원으로 확정하는 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,931,176원 |
| 2. 을구 35번 근저당권 · 산동농업협동조합 | 416,000,000원 | 290,152,824원 |
| 3. 을구 36번 근저당권 · 최희숙 | 88,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 주식회사국민은행 | 255,679,093원 | 0원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 주식회사국민은행 | 246,757,288원 | 0원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 구미칠곡축산업협동조합 | 30,101,078원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 117,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 20번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 469,701,209원 | 0원 |
| 10. 갑구 20번 가압류 · 농협은행주식회사 | 372,723,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 말소기준권리보다 먼저 전입한 3명의 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다. 을구 35번 근저당권은 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 존재합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 선주초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다가구주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통시설 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 399.6㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 제한. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3명 보증금 확인. 박미영·허남택·이춘일의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 전입 유지 여부와 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가로 다시 판단해야 합니다.
- 감정가 대비 할인율에만 의존하지 않기. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교와 실제 인수액이 확정되지 않은 상태입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물의 위치·규모·사용관계를 매각대상과 현장에서 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 명도 확인. 101호·201호·202호·204호·205호·302호·304호·306호의 점유관계와 실제 거주 여부를 확인해야 합니다.
- 을구 35번 권리이전 확인. 2025.12.22 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 예상배당과 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 사건은 감정가 860,305,940원에서 3회 유찰돼 최저가가 295,084,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 2019.11.18 말소기준권리보다 먼저 전입한 박미영·허남택·이춘일의 보증금입니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서 배당모형의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득가가 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 여기에 실거래 비교 수치도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차관계는 미확정. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 선순위 전입 3명의 실제 보증금과 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
