인천지방법원 2025타경508997. 인천 남동구 논현동 아라트라움 1층 101호입니다. 등기상 현재 소유자는 천덕우이고, 말소기준권리는 2021.03.12 설정된 인주새마을금고 근저당권 1,380,000,000원입니다. 이 근저당권을 원인으로 2025.05.09 임의경매가 개시됐고, 이후 2026.01.13 확정채권양도로 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권의 양도는 기존 근저당의 순위를 그대로 이어가는 구조입니다.
권리보다 더 눈에 띄는 것은 물건의 이용 형태와 유찰 이력입니다. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에 따르면 물건1~3은 내부벽체 없이 하나의 근린생활시설 “양계장집 아들”로 사용 중입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태이고 최저매각가는 410,571,000원입니다. 다만 감정가 대비 24%라는 숫자 자체를 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508997 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 101호 · 물건1~3 내부벽체 없이 일단의 근린생활시설로 이용 |
| 소유자 | 천덕우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,710,000,000원 / 410,571,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 관련 청구 | 1,037,283,960원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12 인주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2021.03.12 인주새마을금고 근저당권입니다. 공동담보로 아라트라움 1층 102호와 103호가 함께 기재돼 있습니다. 2025.05.09 인주새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 2026.01.13 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배민식 | 1층 101호~103호 | 2023.04.24 | 100,000,000원 / 3,000,000원 | 2025.07.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배민식의 신고일은 2023.04.24로 말소기준권리 2021.03.12보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 미배당 보증금이 생기더라도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.07.25 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 410,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,505,710원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인주새마을금고 | 1,380,000,000원 | 404,065,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 410,571,000원 가정에서는 집행비용 6,505,710원을 제외한 404,065,290원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 975,934,710원 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸졌다는 뜻과 시세보다 싸다는 뜻은 다르다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 410,571,000원 | 404,065,290원 | 975,934,710원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 287,399,700원 | 282,576,104원 | 1,097,423,896원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 201,179,790원 | 197,563,273원 | 1,182,436,727원 | 0원 |
현재 회차는 감정가의 24.01%, 5회 유찰 시 16.81%, 6회 유찰 시 11.76% 구간입니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원이라는 것입니다. 반대로 근저당권 미배당은 975,934,710원에서 1,097,423,896원, 1,182,436,727원으로 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 상권. 인천동방초등학교 남동측 인근이며, 상업용빌딩·업무시설·마트·근린생활시설이 혼재하는 역세권 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 있습니다.
- 이용상태. 물건1~3은 내부벽체 없이 일단의 근린생활시설 “양계장집 아들”로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 101호 외 2개호이며 사용승인일은 2017.01.24입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로와 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 774.6㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 3,342,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고상 물건1~3은 일괄매각이고 내부벽체 없이 사용 중입니다. 세 호의 매각 범위와 현황 경계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 배민식의 점유부분이 101호~103호로 기재돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 대상과 영업현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인은 배당요구를 했으나 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당순위와 최우선변제 해당 여부를 매각기일 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 근저당권 양도 확인. 2026.01.13 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 채권양도 및 현재 권리자 표시를 최신 등기부와 배당 관련 문건에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 4회 유찰과 감정가 24% 구간만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현 임대수익·상권·공실·동일 유형 거래를 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함, 상대보호구역 저촉 등 토지이용계획상 제한이 기재돼 있으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 ‘일괄이용 구조와 가격 검증’
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 2021.03.12 인주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 배민식의 신고일은 2023.04.24라 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 한 호실로만 보면 안 됩니다. 명세서와 감정평가 모두 물건1~3이 내부벽체 없이 일단의 근린생활시설로 이용되고 있음을 명시합니다. 감정가 1,710,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 410,571,000원까지 내려왔지만, 유찰 횟수와 감정가 대비 낙폭만으로 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 아닙니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장과 상권 검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 두 문장을 분리해서 보는 데 있습니다.
