144,200,000원
대구지방법원 2025타경11289. 구미시 공단동 우림필유아파트 106동 6층 606호입니다. 소유자는 강기철·박수진으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2013.06.15. 매매를 원인으로 2013.07.29. 거래가액 215,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.03.30. 설정된 에스비아이저축은행 근저당 108,000,000원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원·롯데캐피탈·국민행복기금 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 206,000,000원에서 144,200,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 비교 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 204,000,000원, 최신 거래는 213,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 144,200,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 평균의 70.7%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11289 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 공단동 758 우림필유아파트 106동 6층 606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 우림필유아파트 제106동 6층 606호 아파트 단위세대 |
| 소유자 | 강기철 2분의 1 · 박수진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 80,221,308원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 단지 / 비교면적 | 우림필유 · 767세대 · 2012.07.09 준공 · 84.8287㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.03.30. 을구 6번 에스비아이저축은행 근저당권, 채권최고액 108,000,000원입니다. 이후 2024.12.27. 서민금융진흥원 가압류 11,508,222원, 2025.04.02. 롯데캐피탈 가압류 15,473,006원, 2025.07.31. 한국스탠다드차타드은행의 임의경매개시결정, 2025.09.08. 국민행복기금 가압류 11,167,179원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 최저가는 최근 평균의 70.7%
우림필유 비교 면적의 최근 실거래 12건은 185,000,000원~239,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 204,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 213,000,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원은 최근 평균의 70.7%이므로, 최근 시세보다 높은 가격에 들어가는 구조는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 12 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 81.31㎡ | 12 | 189,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 81.31㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 평균 | 84.8287㎡ | 12건 | 204,000,000원 |
현재 최저가 144,200,000원은 실거래 최저 185,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 204,000,000원 및 최신 거래 213,000,000원과도 차이가 있습니다. 특히 매수인 인수가 0원이므로 최저가와 실질취득 사이에 임차보증금 인수로 인한 역전이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,508,222원 | 11,508,222원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 15,473,006원 | 15,473,006원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,167,179원 | 6,399,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 146,148,407원 중 141,381,200원이 배당되고 4,767,207원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 4,767,207원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 100,940,000원 | 98,726,840원 | 47,421,567원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 77,162,251원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자 미회수액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 구미캠퍼스 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소공장·근린생활시설 점포상가·공공시설·소공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층이며 사용승인일은 2012.07.09입니다. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류·중로3류와 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 669,400원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 최근 12개월 평균 204,000,000원, 최신 거래 213,000,000원과 현재 최저가 144,200,000원의 차이를 실제 동·층·향·내부상태와 함께 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 6번 에스비아이저축은행 근저당이 기준이고, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족 오인 금지. 현재 회차 채권 미배당 4,767,207원은 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수가 아닙니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.7%이지만, 실제 수리비·명도비용·취득부대비용을 포함한 총투입액 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 남은 1회 유찰 물건
이 사건의 숫자는 비교적 명확합니다. 감정가 206,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 144,200,000원으로 낮아졌고, 같은 단지 비교 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 204,000,000원, 최신 거래는 213,000,000원입니다. 매수인 인수는 0원이어서 현재 회차 실질취득도 144,200,000원이며 최근 시세 평균의 70.7%입니다.
권리 측면에서는 2022.03.30. 에스비아이저축은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유·명도 확인은 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리구조와 가격은 긍정적, 최종 변수는 실제 점유와 물건 상태 확인”으로 정리됩니다.
