대구지방법원 2025타경11304. 구미시 형곡동 동산그린빌라2차 4층 402호, 전용 76.11㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이대형은 2015.05.11 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 82,000,000원이었습니다. 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 54,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 35,770,000원입니다. 감정가 73,000,000원의 49%까지 내려왔고, 확인되는 동일 면적 실거래 1건은 2024.01의 71,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭이 크지만, 시세 표본이 단 1건이고 총 9세대에 불과한 소규모 단지라는 점 때문에 거래가격 하나만으로 즉시 환금 가능한 시세를 단정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11304 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 293-2 동산그린빌라2차 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.11㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이대형 (2015.05.11 소유권이전 · 거래가액 82,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 형곡새마을금고 근저당 · 54,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 1995.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
1995.12.04 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전됐다가 2015.03.12 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.05.11 형곡새마을금고 근저당 54,600,000원입니다. 그 뒤 2025.08.06 임의경매개시결정과 2025.08.14 신영선의 주택임차권등기가 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신영선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 5,000,000원 | 2020.04.27 | 2025.07.02 | 없음 | 배당요구 O | 인수 0원 |
신영선의 임대차계약일은 2015.04.27, 점유개시일은 2015.05.20이지만 주민등록일자는 2020.04.27입니다. 말소기준인 2015.05.11보다 전입신고가 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원이고 확정일자는 2025.07.02, 2025.08.14 배당요구가 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 50.4%지만 표본은 1건
동산그린빌라2의 확인 실거래는 전용 76.11㎡ 기준 2024.01, 3층, 71,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 35,770,000원은 이 거래가의 50.4%입니다. 감정가 73,000,000원도 이 실거래와 비슷한 수준이지만, 거래 표본이 1건뿐이므로 71,000,000원을 확정 시세처럼 보는 것은 위험합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 76.11㎡ | 3 | 71,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 54,600,000원 | 34,726,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 형곡새마을금고 채권 54,600,000원 중 예상배당은 34,726,140원이고 미배당은 19,873,860원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 19,873,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 30,411,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 17,527,300원 | 16,811,809원 | 37,788,191원 | 0원 |
이 물건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 유형이 아닙니다. 따라서 회차가 내려가도 매수인 실질취득은 각 회차 매각가와 동일하고 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 매각가가 낮아질수록 형곡새마을금고의 미배당액은 19,873,860원 → 30,411,702원 → 37,788,191원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형곡중학교 동측 인근에 위치하고 주변은 공동주택 및 점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호이며 사용승인일은 1995.11.11입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 409.7㎡, 공시지가 526,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본 재확인. 확인 거래가 2024.01 한 건뿐입니다. 71,000,000원을 현재 확정 시세로 놓지 말고 주변 유사 물건의 매물·거래 흐름까지 대조해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 신영선은 대항력이 없지만 보증금 5,000,000원, 확정일자 2025.07.02, 배당요구 2025.08.14가 확인됩니다. 실제 배당표에서 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 9세대라 일반 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 노후도 점검. 사용승인 1995.11.11 건물로 내부 마감·보일러·창호·공용부분의 실제 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 싸지만 환금성 확인이 먼저”
권리구조는 비교적 명료합니다. 2015.05.11 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 신영선의 전입신고는 2020.04.27이라 대항력이 없습니다. 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 35,770,000원은 감정가의 49%, 확인 실거래 71,000,000원의 50.4%라 숫자상 할인폭은 큽니다.
다만 이 물건의 핵심은 “반값”이라는 숫자보다 9세대 소규모·1995년 사용승인·실거래 1건·2회 유찰이라는 환금성 조건입니다. 권리 위험은 낮지만 시세의 확실성도 낮습니다. 따라서 권리는 합격, 가격도 할인 구간, 최종 판단은 현장 시세와 재매각 가능성 검증 후가 맞는 물건입니다.
