대구지방법원 2025타경11321. 경상북도 구미시 송정동 497-7, 4층 301호입니다. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가의 이용상태는 “아파트”로 기재돼 있습니다. 대상 면적은 84.58㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 본건은 제4층 제301호입니다. 소유자는 윤미경으로, 2014.02.26. 거래가액 78,000,000원에 소유권을 이전받았습니다.
같은 날인 2014.02.26. 구미신용협동조합의 채권최고액 56,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서민금융진흥원, 희망1자산대부관리 유한회사, 오케이에프앤아이대부 주식회사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11321 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 497-7 4층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 “아파트” · 84.58㎡ · 4층 건물 중 제4층 제301호 |
| 소유자 | 윤미경 · 2014.02.26. 소유권이전 · 거래가액 78,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미신용협동조합 / 17,120,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014.02.26. 구미신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 2023.07.28. 서민금융진흥원 가압류, 2025.08.13. 경매개시결정, 2025.08.27. 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 2025.09.26. 오케이에프앤아이대부 주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건
은하맨션의 대상면적은 84.58㎡이며, 확인되는 거래 표본은 2023.10 3층 52,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최저·최고와 최근12개월 평균도 모두 52,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 84.58㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 평균 | 84.58㎡ | 1건 | 52,000,000원 |
현재 최저가 29,400,000원은 최근 시세 기준 56.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 29,400,000원입니다. 숫자만 보면 52,000,000원보다 낮지만, 시세 표본이 1건이고 단지는 12세대라 가격 판단의 신뢰도는 넓은 거래 표본을 가진 단지보다 낮게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 구미신용협동조합 | 56,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,769,423원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 29,988,538원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 7,950,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 929,200원을 제외한 28,470,800원이 구미신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 107,708,051원 중 미배당은 79,237,251원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 29,400,000원 | 28,470,800원 | 79,237,251원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 87,898,491원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 93,961,359원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 17,120,908원이 충족되는 것으로 계산되지만, 4회 유찰 시나리오의 배당액 13,746,692원에서는 충족되지 않습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정초등학교 북동측 인근이며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제301호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 756.6㎡, 평지·정방형, 소로한면이며 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역이며 공시지가는 705,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 은하맨션은 12세대, 준공일 1989.11.18.이며 확인 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 관계인 부재와 시건장치로 내부구조·마감·구조변경·내부하자가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2023.10 84.58㎡ 3층 52,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 29,400,000원과의 차이만으로 적정가를 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력. 현재 2회 유찰, 감정가의 49%입니다. 단지 평균 유찰도 2.0회이므로 응찰 수요와 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 말소기준은 2014.02.26. 구미신용협동조합 근저당이며 이후 권리의 소멸 여부와 매각조건을 등기사항과 매각서류에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것이 남아 있다”
현재 최저가 29,400,000원은 감정가 60,000,000원의 49%, 시세 기준 52,000,000원의 56.5%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리관계는 단순합니다.
다만 이 물건은 가격 숫자만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 확인된 실거래가 2023.10 1건뿐이고, 단지는 12세대이며, 감정 당시 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 매력적이나 시세·점유·내부 상태 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
