127,400,000원
대구지방법원 2025타경11346. 구미시 인의동 ‘인동서한이다음’ 101동 903호, 전용 84.652㎡ 아파트입니다. 소유자 박건우는 2018.03.21 매매를 원인으로 2018.03.26 소유권을 취득했고 거래가액은 209,000,000원입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.02.24 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 234,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사골든러쉬파트너스대부 근저당권 26,200,000원과 2025.08.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 근저당권과 전세권 설정 이력이 다수 존재하지만, 선산농업협동조합 근저당, 삼성물산주식회사 전세권, 한국스탠다드차타드은행 근저당 및 골든러쉬파트너스대부의 종전 근저당들은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 경매에서 핵심은 2022.02.24의 을구 15번 근저당권부터입니다. 임차인 등재는 없으며 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11346 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 인의동 578 인동서한이다음 101동 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.652㎡ · 철근콘크리트조 · 14층 중 9층 |
| 소유자 | 박건우 (2018.03.21 매매 · 2018.03.26 소유권이전 · 거래가액 209,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등재된 임차관계가 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.02.24 접수된 주식회사에스비아이저축은행의 근저당권이며 채권최고액은 234,000,000원입니다. 그 뒤 같은 날 접수된 주식회사골든러쉬파트너스대부 근저당권 26,200,000원과 2025.08.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
인동서한이다음은 313세대, 2007.12.21 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 84.65㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 187,708,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 185,000,000원, 최신 2026.08 거래는 176,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.65㎡ | 4 | 176,000,000원 |
| 2026.05 | 84.65㎡ | 8 | 177,000,000원 |
| 2026.04 | 84.65㎡ | 14 | 192,000,000원 |
| 2026.02 | 84.65㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.08 | 84.65㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.65㎡ | 13 | 207,500,000원 |
| 2025.07 | 84.65㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 84.65㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2025.07 | 84.65㎡ | 1 | 193,000,000원 |
| 2025.06 | 84.65㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2025.05 | 84.65㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 84.65㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 68.9%이고, 최신 거래 176,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준도 현재 회차에서는 127,400,000원입니다. 따라서 현재 가격은 최근 실거래 범위보다 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 234,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사골든러쉬파트너스대부 | 26,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 260,200,000원 중 124,816,400원이 배당되고, 미배당은 135,383,600원입니다. 후순위 근저당권자와 채권자의 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액으로 이어지지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 135,383,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 173,025,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 199,297,669원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 135,383,600원에서 173,025,240원, 199,297,669원으로 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건에서는 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인의초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물 중 9층 903호이며, 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소화전·화재경보기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 단지는 평지의 아파트부지로 이용 중이며, 남동측 폭 약 20미터와 남서측·북동측·북서측 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 654,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 313세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래는 176,000,000원·177,000,000원·192,000,000원·195,000,000원으로 이어지며 최근 추세는 -2.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 187,708,333원보다 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 176,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.1%이므로 현재 최저가 대비 차이만 보고 과도하게 응찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 확인. 2022.02.24 을구 15번 에스비아이저축은행 근저당권이 기준이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸 구조입니다.
- 점유관계 현장 확인. 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재되어 있고 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재했습니다. 입찰 전 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 구조와 마감상태를 직접 확인하지 못해 동류형 구분건물의 일반적인 상태를 참고했습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납과 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건은 복잡해 보이는 과거 등기 이력과 달리 현재 경매 기준으로는 단순합니다. 2022.02.24 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 등재가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 127,400,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 68.9%, 최신 거래 176,000,000원보다 낮아 가격 차이가 분명합니다.
다만 시장 흐름 자체는 -2.1% 하락 추세입니다. 2025.08의 240,000,000원 같은 과거 고가 거래를 기준으로 싸다고 평가하기보다는 2026.08 최신 거래 176,000,000원과 최근 평균 185,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 응찰가는 하락 흐름까지 반영해 결정할 물건입니다.
