인천지방법원 2025타경509035. 인천 미추홀구 주안동 가든빌라 지하층 비01호, 전용 39.15㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강샛별이며, 2022.03.14. 거래가 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022.05.11. 전입신고를 마친 임차인 김민철의 보증금 80,000,000원입니다. 확정일자는 2022.04.27., 점유개시는 2022.05.16.이며, 말소기준권리인 2023.03.06. 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있는 임차인으로 조사되어 있습니다.
따라서 감정가 45,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 7,564,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 싸다고 볼 수 없습니다. 현재 배당 시나리오에서는 임차인에게 7,027,848원이 배당되고, 보증금 중 72,972,152원이 부족합니다. 이 부족분을 인수하는 구조라면 매수인의 실질 부담은 낙찰대금까지 합쳐 80,536,152원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1336-6 지하층 비01호 · 인하로248번길 55-20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.15㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 지하층 비01호 |
| 소유자 | 강샛별 (2022.03.14. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 7,564,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.06. 국의 압류입니다. 이후의 2025.05.09. 강제경매개시결정과 2026.02.04. 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 김민철은 2022.05.11. 전입신고를 마쳐 말소기준보다 앞섭니다. 2024.12.19. 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 을구 순위 11번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민철 | 제지하층 제비01호 39.15㎡ 전부 | 80,000,000원 | 전입 2022.05.11 · 확정 2022.04.27 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 756만원이 아니라 실질취득액
가든빌라(4동)는 14세대, 1997.01.30. 준공이며 대상 면적은 39.15㎡입니다. 전체 10건 거래 평균은 62,300,000원이지만, 가격 판단에서는 최신성과 하락 추세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06. 39.15㎡ 3층의 55,000,000원 1건이며, 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 12.9% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 39.15㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2023.05 | 36.95㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2022.10 | 36.95㎡ | -1 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 36.95㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 2022.03 | 39.15㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2022.02 | 39.15㎡ | -1 | 80,000,000원 |
| 2021.11 | 36.95㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2021.09 | 39.15㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.08 | 36.95㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 39.15㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.15㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
표면 최저가 7,564,000원은 최근 12개월 평균의 13.8%에 불과하지만, 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액을 더한 실질취득액 80,536,152원은 최근 거래 55,000,000원보다 약 25,536,152원 높고, 최근 시세의 약 146.4%입니다. 전체 거래 평균 62,300,000원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,564,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 536,152원 |
| 1. 임차인 김민철 보증금 | 80,000,000원 | 7,027,848원 |
| 2. 경매개시결정 · 김민철 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 72,972,152원이 배당되지 않습니다. 이 미배당분이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 536,152원으로 추정되어 있으며, 실제 배당은 조세채권 등 배당순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익여자고등학교 북측 인근으로, 단독주택·공동주택·다세대주택·아파트·상가주택·시장 등이 혼재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 중 지하층 비01호이며, 공부상 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방설비가 조사되었습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 2.5미터 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대 규모의 1997.01.30. 준공 다세대주택이고 대상 호수는 지하층입니다. 최근 거래는 2025.06. 55,000,000원이며 최근 거래 수준은 과거 대비 12.9% 낮게 집계됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가 착시 금지. 7,564,000원이 아니라 예상 인수액 72,972,152원을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김민철의 전입 2022.05.11., 확정일자 2022.04.27., 보증금 80,000,000원과 매각물건명세서의 인수 기재를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 임차인 김민철과 경매신청 채권자 김민철이 동일 이름으로 나타나는 만큼 임대차계약, 보증금 지급내역, 채권 발생원인을 함께 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래는 55,000,000원이고 최근 대비 과거 거래 추세는 -12.9%입니다. 과거 80,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 보지 않아야 합니다.
- 지하층 환금성. 대상은 지하층 비01호입니다. 동일 면적이라도 층별 거래가격 차이가 있으므로 지하층 거래사례를 따로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “756만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 7,564,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 80,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 인수액만 72,972,152원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 약 80,536,152원으로, 최신 실거래와 최근 12개월 평균인 55,000,000원을 상당 폭 웃돕니다.
더 유찰되더라도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 올라가므로 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 여기에 최근 거래 추세 -12.9%, 지하층 다세대주택이라는 환금성 요소, 이미 5회 유찰된 이력까지 함께 봐야 합니다. 이 물건은 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가를 뜻하지 않는 대표적인 대항력 인수형입니다.
