부산지방법원 2023타경1938. 부산 북구 만덕동 그린코아 101동 14층 1405호 아파트입니다. 감정가는 355,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 227,200,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 현재 등기상 말소기준은 2019.09.27 설정된 구포신용협동조합 근저당권 228,000,000원이고, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어오는 권리는 0원으로 계산되어 있습니다.
가격 쪽은 신건과 정반대입니다. 단지 최근 12개월 거래 6건 평균이 271,000,000원, 최신 거래는 2026.07 288,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.8%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 0.1%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 제공된 시세 지표만 놓고 보면 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경1938 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 덕천로234번길 47, 101동 14층1405호 (만덕동,그린코아) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용중 · 15층 건물 내 14층 1405호 |
| 소유자 | 박상규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 227,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이금숙 / 140,505,863원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.27 구포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 중심은 2019.09.27 설정된 구포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이고 채무자는 박상규입니다. 2023.05.16 이금숙을 채권자로 한 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2019.01.16 하나카드 가압류 7,107,842원은 2019.10.01 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 83.8%
그린코아는 1,468세대, 1991.01.28 준공 단지입니다. 제공된 실거래 자료의 비교 면적은 148.26㎡이며 면적 매칭으로 표시되어 있습니다. 최근 12개월 거래는 6건, 평균 거래가는 271,000,000원이고 최신 거래는 2026.07 288,000,000원입니다. 현재 최저매각가 227,200,000원은 최근 12개월 평균의 83.8% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 148.26㎡ | 8 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 134.99㎡ | 11 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 134.99㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 148.26㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 148.26㎡ | 10 | 289,000,000원 |
| 2025.08 | 134.99㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 271,000,000원 |
전체 12건 평균은 270,916,666원이지만 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균 271,000,000원과 최신 거래 288,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 0.1%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다. 현재 최저가는 최근 평균의 83.8%이므로 신건 감정가 단계와 달리 가격 여유가 생긴 회차로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,980,800원 |
| 2. 근저당 · 구포신용협동조합 | 228,000,000원 | 223,219,200원 |
| 3. 경매개시결정 · 이금숙 | 140,505,863원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 368,505,863원, 채권자 예상배당은 223,219,200원, 미배당은 145,286,663원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 145,286,663원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 181,760,000원 | 178,415,360원 | 190,090,503원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 145,408,000원 | 142,572,288원 | 225,933,575원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백산초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가와 임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 14층 1405호이며, 급·배수·위생, 승강기, 소화전, 화재경보, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 그린코아는 1,468세대, 1991.01.28 준공 단지입니다. 실거래 자료는 계속 존재하지만 준공 시점이 오래된 만큼 개별 세대의 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 토지이며 공시지가는 1,468,000원/㎡입니다. 단지 진출입로와 단지 내 가로망, 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 대지권 목적 토지 확인. 만덕동 216-11 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 ‘대’이나 토지대장상 2001.12.24 ‘도로’로 지목 변경된 사실이 별도 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 전체 12건 평균 270,916,666원보다 최근 12개월 평균 271,000,000원과 최신 거래 288,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 현재 가격 위치. 최저가 227,200,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%입니다. 감정가 355,000,000원보다 현재 실거래 수준을 기준으로 가격 여유를 판단하는 편이 합리적입니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상이고 내부는 부재·폐문으로 확인하지 못했습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 대지권 목적 토지. 만덕동 216-11의 등기상 지목과 토지대장상 지목 변경 내용을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 채권 미배당 145,286,663원이 발생하더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “2회 유찰 뒤 가격이 시세 아래로 들어왔다”
이 사건은 말소기준인 2019.09.27 구포신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 감정가 355,000,000원에서는 부담스러웠지만 두 차례 유찰된 현재 최저가 227,200,000원은 최근 12개월 평균 271,000,000원의 83.8%까지 내려왔습니다. 최근 가격 추세도 0.1%로 하락장이 확인되는 자료는 아닙니다.
따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 현장 점유와 실제 매입가격입니다. 등기상 인수 구조는 단순하고 가격도 최근 실거래 기준 아래에 들어왔지만, 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 가격은 긍정적, 등기는 단순, 점유 확인은 필수. 현재 회차의 판단을 압축하면 이 세 가지입니다.
