부산지방법원 2023타경1938. 부산광역시 북구 만덕동 그린코아 101동 14층 1405호 아파트입니다. 1991년 준공된 1,468세대 단지이며, 비교 대상 전용면적은 148.26㎡입니다. 2023년 5월 이금숙의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2019년 설정된 구포신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 분석 대상인 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 특징은 가격 하락 폭입니다. 감정가 355,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가가 159,040,000원으로 내려왔습니다. 최신 실거래가 288,000,000원과 최근 12개월 평균 271,000,000원에 비해 낮습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 낙찰 후 수익을 확정할 수는 없습니다. 아파트의 실제 상태와 점유관계, 대지권 관련 사항을 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

말소기준권리는 2019.09.27 설정된 구포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 228,000,000원이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 2023.05.16 등기된 이금숙의 강제경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

과거 하나카드의 가압류 7,107,842원은 2019.10.01 말소됐습니다. 종전 한국주택은행·부산은행·교보생명·국민은행 등의 근저당권도 이미 말소된 이력이므로 현재 인수해야 할 채무로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 3회 유찰로 최근 거래보다 낮은 가격

그린코아는 1,468세대 아파트로 1991.01.28 준공됐습니다. 최근 거래 자료에는 전용 148.26㎡와 134.99㎡가 함께 포함돼 있으므로 면적 차이를 구분해 살펴볼 필요가 있습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 271,000,000원(6건), 전체 12건 평균은 270,916,666원입니다.

최신 거래는 2026년 7월 전용 148.26㎡, 8층, 288,000,000원입니다. 같은 전용면적의 다른 거래도 2025년 11월 295,000,000원, 2025년 10월 289,000,000원, 2025년 6월 290,000,000원으로 확인됩니다.

현재 최저가 159,040,000원은 최근 12개월 평균 271,000,000원의 58.7%입니다. 최신 동일 면적 거래 288,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 실제 매수인의 총취득비용에는 확인 과정에서 드러나는 추가 부담과 명도·수리비 등이 영향을 줄 수 있으며, 개별 호수의 상태 차이도 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,040,000원 가정)

현재 최저가에 매각되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 구포신용협동조합의 채권최고액과 신청채권자 청구액을 기준으로 하며, 확정된 실제 배당표는 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 구포신용협동조합은 채권최고액 기준으로 배당액을 산정했습니다. 실제 채권 잔액과 법정 배당순위, 우선채권 확인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

현재 회차보다 매각가가 더 낮아지는 경우, 채권자에게 배당되는 금액도 줄어듭니다. 다음은 각 회차별 최저가를 가정한 추정치입니다.

세 시나리오 모두 신청채권자 이금숙의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권 미배당액은 매각가가 낮아질수록 커지지만, 현재 확인된 권리만을 기준으로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 북구 만덕동 백산초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단지 내 상가 및 임야 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소화전, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 마감재 등을 조사하지 못했습니다. 수리 필요성이나 내부 훼손 여부를 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
• 토지. 공동주택 건부지는 북하향 완경사지에 있고, 별도 토지는 도로로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 자연녹지지역·제2종일반주거지역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
• 규제. 그린코아유치원 관련 절대보호구역·상대보호구역, 신덕중학교 관련 상대보호구역 및 도로구역 등이 기재돼 있습니다. 해당 규제의 적용 범위는 토지별로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,468세대 단지이고 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 1991년 준공된 아파트이며, 최근 거래에는 134.99㎡와 148.26㎡가 혼합돼 있습니다. 면적과 층·내부 상태의 차이를 반영한 개별 가격 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대, 임대차계약 및 확정일자 등을 확인하고 대항력 있는 임차인이 있는지 검토하세요.
• 대지권 관련 공부. 만덕동 216-11 토지의 등기부상 ‘대’와 토지대장상 ‘도로’ 지목 차이를 확인하고, 대지권의 범위 및 실제 이용관계를 대조하세요.
• 내부 확인. 폐문으로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 내부 마감, 설비 상태 및 수리비를 보수적으로 점검하세요.
• 가격 비교. 최근 12개월 평균 271,000,000원과 최신 거래 288,000,000원을 기준으로 보되, 전용면적이 동일한 거래를 분리해 확인하세요.
• 채권 미배당. 예상 미배당액 212,492,423원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 배당요구 및 법정 우선채권의 존재 여부를 별도로 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 미납 여부와 점유자 인도 가능성, 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 사건 진행상태. 매각기일은 2026.08.26으로 기재돼 있습니다. 실제 매각 결과와 매각허가 여부, 기일 변경 및 후속 절차를 법원 사건기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격 차이는 크지만, 미확인 사항까지 0원은 아니다”

이 물건은 감정가 355,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 159,040,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 271,000,000원의 58.7%로, 확인된 실거래 가격과의 차이는 큽니다. 최근 거래 추세도 +0.1%로 집계돼 뚜렷한 하락 추세는 나타나지 않습니다.

등기상 구포신용협동조합 근저당과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액 212,492,423원을 매수인 부담으로 합산해서는 안 됩니다.

그러나 임대관계가 확인되지 않았고 내부도 조사하지 못했습니다. 특히 대지권 목적 토지의 지목 불일치는 별도 확인이 필요한 사항입니다. 현재 가격이 최근 시세보다 낮다는 사실과, 실제 취득 후 비용·명도·권리관계가 모두 확정됐다는 판단은 다릅니다. 점유관계와 대지권 관련 공부, 내부 상태를 확인한 후에야 가격 차이의 실질적인 의미를 판단할 수 있습니다.