부산지방법원 2024타경105745. 부산 사하구 하단동의 현칭 ‘크라운9’ 11층 1102호, 전용 53.02㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 권리의 기준점은 2021.08.10. 중부산새마을금고 근저당권 112,200,000원입니다. 윤승용의 전입신고와 확정일자는 2021.09.03.으로 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기 역시 2023.10.06.에 이뤄졌습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하며 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘가격 메리트’는 별개입니다. 이 물건은 감정가 246,000,000원에서 한 차례 유찰돼 172,200,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 4건의 평균은 158,000,000원이고 최신 거래 역시 158,000,000원입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 오히려 14,200,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105745 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로23번길 14, 11층1102호 |
| 현칭 / 용도 | 크라운9 · 업무시설(오피스텔) |
| 전용 / 층 | 53.02㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층 |
| 사용승인일 | 2020.03.26 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,432,093원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.3억이 있어도 인수는 0원
말소기준권리는 2021.08.10. 을구 3번 중부산새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 장림동새마을금고 근저당권 50,000,000원은 같은 날 말소됐습니다. 이후 등기된 윤승용의 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 을구 3번 근저당권은 2024.10.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤승용 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.09.03 | 2021.09.03 | 2023.10.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임차권등기 자체는 2023.10.06.로 말소기준권리 이후입니다. 보증금이 130,000,000원이라는 이유만으로 낙찰자가 이를 떠안는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 대항력이 없고 낙찰자 인수액도 0원으로 계산되므로 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 172,200,000원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.58억’을 봐야 한다
크라운9의 거래 표본은 8건이며 전체 평균은 210,875,000원입니다. 그러나 2023~2024년 260,000,000원대 거래가 포함돼 있고, 최근 12개월 거래 4건은 모두 158,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 158,000,000원, 최신 거래도 2025.12. 158,000,000원으로 기록돼 있습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -40.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.02㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 53.02㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 53.02㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 53.02㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2024.12 | 53.02㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2024.08 | 53.02㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2023.01 | 55.66㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.02㎡ | 4건 | 158,000,000원 |
현재 최저가 172,200,000원은 전체 8건 평균 210,875,000원의 81.7%이지만, 이 비율만 보면 가격이 싸 보이는 착시가 생깁니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 현재 실질취득액은 109.0%입니다. 즉 최근 시세보다 14,200,000원 높은 가격입니다.
회차 시나리오상 현재 1회 유찰 가격은 172,200,000원, 2회 유찰 시 120,539,999원, 3회 유찰 시 84,377,999원입니다. 현재 회차와 달리 추가 유찰 구간에서는 최근 실거래 158,000,000원과의 가격 관계가 크게 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중부산새마을금고 | 112,200,000원 | 112,200,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,432,093원 | 56,789,200원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 엠씨아이대부주식회사 | 135,432,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액은 383,064,186원, 채권자 예상배당은 168,989,200원, 미배당액은 214,074,986원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 하단역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 용도·건물. 업무시설(오피스텔), 철근콘크리트구조 13층 건물 내 11층 1102호이며 사용승인일은 2020.03.26입니다.
- 도로·설비. 서측 약 10m 폭 도로에 접하고, 위생·급배수·승강기·소화전·공동현관·주차·개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 445.6㎡, 공시지가 1,883,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 환금성. 크라운9는 9세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다. 최근 실거래 가격도 이전 구간 대비 40.1% 낮아져 가격 회복을 전제로 한 접근은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 검토. 현재 실질취득 172,200,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 158,000,000원의 109.0%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매물’로 보지 마세요.
- 가격 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간의 추세가 -40.1%입니다. 전체 평균 210,875,000원보다 최근 12개월 158,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 임차권 원본 대조. 윤승용의 전입·확정일자 2021.09.03., 임차보증금 130,000,000원, 임차권등기 2023.10.06. 및 말소기준 2021.08.10.의 선후관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 3번 근저당권은 2024.10.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권 설정도 있습니다. 배당 관계의 최신 등기를 확인하세요.
- 회차별 가격 비교. 2회 유찰 시 120,539,999원, 3회 유찰 시 84,377,999원 시나리오와 최근 실거래 158,000,000원을 비교해 입찰가를 정하세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 갑구에는 2025.12.26. 국의 압류도 있으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.08.10. 중부산새마을금고 근저당권이고, 실제 임차인 윤승용의 전입신고는 2021.09.03.으로 늦습니다. 임차보증금은 130,000,000원이지만 대항력 없음으로 판정돼 있고 낙찰자의 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 반대입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 172,200,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래는 158,000,000원에 형성돼 있습니다. 현재 권리상 실질취득액은 최근 시세의 109.0%이고 거래 추세는 -40.1%입니다. 9세대 규모와 평균 유찰 3.1회라는 지표까지 함께 보면, 권리 인수 위험은 낮지만 현재 회차의 가격 매력은 낮은 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류.
