부산지방법원 2024타경105745. 부산 사하구 하단동 현칭 ‘크라운9’ 11층 1102호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 권리의 기준점은 2021.08.10 중부산새마을금고 근저당권 112,200,000원입니다. 임차권자 윤승용은 2021.08.28 점유를 시작하고 2021.09.03 전입신고와 확정일자를 받았으므로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격은 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰돼 120,540,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래는 모두 158,000,000원으로, 현재 최저가는 그 76.3%입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -40.1%로 크게 낮아졌다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105745 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로23번길 14, 11층1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 11층 · 사용승인 2020.03.26 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,432,093원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 있으나 인수는 0원
말소기준권리는 2021.08.10 중부산새마을금고 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2021.08.10입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤승용 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.09.03 / 2021.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤승용은 2023.10.06 임차권등기를 했고 배당요구도 신고했습니다. 그러나 전입신고일 2021.09.03이 말소기준권리 2021.08.10보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 크다
현칭 크라운9의 실거래 비교면적은 53.02㎡이며, 최근 12개월 거래 4건은 모두 158,000,000원입니다. 현재 최저가 120,540,000원은 이 최근 평균의 76.3%입니다. 반면 전체 평균 210,875,000원은 과거 264,000,000원·267,000,000원 수준의 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.02㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 53.02㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 53.02㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 53.02㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2024.12 | 53.02㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2024.08 | 53.02㎡ | 5 | 264,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2023.01 | 55.66㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.02㎡ | 4건 | 158,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중부산새마을금고 | 112,200,000원 | 112,200,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,432,093원 | 5,852,440원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 엠씨아이대부주식회사 | 135,432,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 383,064,186원, 예상 배당액은 118,052,440원, 미배당은 265,011,746원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 265,011,746원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 300,604,990원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 325,462,750원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 하단역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 11층 1102호이며 사용승인일은 2020.03.26입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·공동현관·주차·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현칭. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 본건 건물의 현칭을 ‘크라운9’으로 기재하고 있습니다.
- 환금성. 총 9세대이며 동일 면적 최근 거래는 158,000,000원에 형성돼 있지만, 최근 가격 추세 -40.1%와 경매 평균 유찰 3.1회를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 윤승용의 전입일 2021.09.03과 말소기준권리 2021.08.10의 선후관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 210,875,000원보다 최근 12개월 평균 158,000,000원과 최신 거래 158,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -40.1%입니다. 현재 최저가가 최근 평균의 76.3%라는 할인만으로 가격 안정성을 단정하기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 총 9세대, 단지 경매 평균 유찰 3.1회, 매각률 4.76%를 감안해 재매각 가능성과 실제 수요를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 265,011,746원이 발생하지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 시장 하락은 별도 문제
이 사건의 핵심은 130,000,000원 임차보증금이 있다는 사실 자체가 아니라 그 임차권의 순위입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 낙찰가 외 추가 인수 부담이 확인되지 않습니다.
가격은 다른 이야기입니다. 현재 최저가 120,540,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 158,000,000원의 76.3%로 내려왔지만, 동시에 시장 추세가 -40.1%입니다. 과거 260,000,000원대 거래와 현재 158,000,000원 거래를 같은 무게로 평균내기보다 최근 가격대를 기준으로 접근해야 하며, 9세대 규모와 평균 3.1회 유찰이라는 환금성 지표도 함께 살펴야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 할인 구간이지만 하락 추세와 환금성 확인이 승부처인 물건입니다.
