부산지방법원 2024타경107468. 부산 사하구 하단동, 현칭 ‘크라운 34’ 제2층 제203호의 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택 (다세대주택)으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상13층입니다. 말소기준권리는 2021.10.25. 장림동새마을금고 근저당권 114,950,000원입니다. 그 뒤 발생한 주택임차권, 경매개시결정과 압류는 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 중요한 부분은 임차인입니다. 박지희의 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.18.이지만, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.10.27.입니다. 말소기준 근저당 2021.10.25.보다 전입·점유가 늦으므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차보증금은 160,000,000원이지만 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107468 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 57.11㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상13층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 현칭 | 크라운 34 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2020년의 신탁등기와 최초 장림동새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2021.10.25. 을구 3번 근저당입니다. 박지희의 주택임차권등기는 2023.11.08. 접수됐으며, 등기자료상 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 장림동새마을금고의 임의경매개시결정, 국의 압류도 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지희 · 부동산 전부 | 2021.10.27. | 160,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 미상 | 별도 보증금 아님 | 미상 | 미상 | 보증기관 승계 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 실거래 평균 아래
크라운34의 비교 실거래는 2024.02. 거래 2건입니다. 대상 면적은 57.11㎡이고, 비교 거래 면적은 53.02㎡와 55.66㎡입니다. 실거래 평균은 255,000,000원, 최저 250,000,000원, 최고 260,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 231,000,000원은 실거래 평균 255,000,000원의 90.6%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 231,000,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 주어진 비교자료만 놓고 보면 신건 감정가 330,000,000원보다 1회 유찰된 현재 회차에서 가격 조건이 개선됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 장림동새마을금고 | 114,950,000원 | 114,950,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 112,016,000원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 장림동새마을금고 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 434,950,000원 중 예상배당은 226,966,000원이고 미배당은 207,984,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 207,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 276,313,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 324,144,660원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서 주택도시보증공사에는 112,016,000원이 배당되는 것으로 계산돼 청구액 160,000,000원을 전액 충족하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 중소형 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 하단역이 소재합니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역이며 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 445.6㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020.03.26. 사용승인, 총 9세대이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차·소화전·화재경보·도시가스난방 설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 중복 계산 금지. 시보증 신고는 박지희 보증금의 보증기관 대위·승계로 별도 보증금이 아닙니다.
- 말소기준 재확인. 기준권리는 2021.10.25. 장림동새마을금고 근저당 114,950,000원입니다.
- 임차권 원본 대조. 박지희의 전입·점유 2021.10.27., 확정일자 2021.10.18., 임차보증금 160,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 제시된 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 표본 한계. 실거래 비교는 2024.02.의 2건이므로 현재 최저가 231,000,000원과 함께 거래 표본 수를 고려해야 합니다.
- 환금성 확인. 총 9세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.10.25. 장림동새마을금고 근저당이고, 박지희의 전입·점유는 2021.10.27.로 더 늦습니다. 보증기관 승계 신고까지 별도 임차인으로 중복 계산하지 않으면 실제 임차인은 1명, 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 330,000,000원에서 1회 유찰된 231,000,000원으로 내려왔고, 제시된 실거래 평균 255,000,000원의 90.6%입니다. 따라서 현재 회차는 감정가 단계보다 가격 조건이 개선됐습니다. 다만 비교 거래가 2건에 불과하고 크라운34가 총 9세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.9회라는 점 때문에 가격 할인만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 권리는 안전형, 가격은 개선, 환금성은 보수적으로 확인하는 사건입니다.
