부산지방법원 2024타경107468. 하단동 ‘크라운34’ 2층 203호, 공동주택인 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 핵심은 1억6천만원 임차보증금이 보인다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 박지희의 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.18이지만, 전입·점유 개시는 2021.10.27입니다. 말소기준권리인 장림동새마을금고 근저당권은 그보다 앞선 2021.10.25에 설정됐습니다.
따라서 계약일이나 확정일자가 먼저라는 이유만으로 선순위가 되는 것이 아니라, 실제 대항요건인 전입·점유가 말소기준권리보다 뒤에 완성된 구조입니다. 등기된 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸하며, 배당에서 채권자 측 미배당이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경107468 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 2층203호 |
| 현칭 / 용도 | 크라운34 · 집합건물(공동주택·다세대주택) |
| 전용 / 층 | 57.11㎡ · 지상 13층 건물 내 2층 203호 |
| 준공 / 세대수 | 2020.03.26 · 9세대 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 161,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 1.6억 임차권은 보이지만 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2021.10.25 장림동새마을금고 근저당권 114,950,000원입니다. 그보다 앞선 2020년 신탁등기와 50,000,000원 근저당은 이미 말소됐고, 이후의 주택임차권, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박지희 실제 임차인 · 부동산 전부 | 160,000,000원 | 2021.10.27 | 2021.10.18 | 대항력 없음 선순위 우선변제 아님 승계 없음 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 미상 | 미상 | 대항력 판정 불가 우선변제 미상 승계·중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 박지희 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고로, 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 박지희는 배당요구를 했지만, 현재 회차 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 49%까지 내려왔지만, 표본은 얇다
크라운34의 비교 가능한 실거래는 2024.02의 2건입니다. 거래가는 250,000,000원과 260,000,000원, 평균 255,000,000원입니다. 현재 최저가 161,700,000원은 이 평균의 63.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득가는 최저가와 같은 161,700,000원입니다. 비교 실거래 평균 255,000,000원보다 낮은 가격대인 것은 분명합니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이고 모두 2024.02라는 점이 중요합니다. 현재 물건은 57.11㎡이고 거래 표본은 53.02㎡·55.66㎡여서 완전히 동일 면적의 다수 거래가 누적된 대단지 아파트처럼 시세 확신도를 높게 잡기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,063,800원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 장림동새마을금고 | 114,950,000원 | 114,950,000원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 43,686,200원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시 · 장림동새마을금고 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 434,950,000원 중 예상배당 158,636,200원, 미배당 276,313,800원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 본건의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 중소형 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 하단역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 건물의 2층 203호이며, 승강기·주차·도시가스난방·소방 관련 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 동측 약 8미터 포장도로에 접하며, 준주거지역·비행안전구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 물건으로, 2024.02 실거래 2건은 존재하지만 대단지처럼 거래표본이 두껍지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 날짜 재확인. 박지희의 계약·확정일자 2021.10.18, 말소기준 2021.10.25, 전입·점유 2021.10.27의 순서를 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증기관 승계 중복 주의. ‘시보증’은 박지희 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 160,000,000원 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2024.02의 2건입니다. 161,700,000원이 낮아 보이더라도 최근 현장 매물·호가와 함께 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 9세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%이므로 향후 매도기간과 목표 매도가를 보수적으로 잡으세요.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납세금과 공용부분 관리비도 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.6억 임차보증금이 보여도, 이 사건의 인수액은 0원”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 160,000,000원입니다. 하지만 권리순서를 보면 말소기준 근저당은 2021.10.25, 임차인의 전입·점유는 2021.10.27입니다. 따라서 박지희 임차권은 매수인에게 대항하지 못하고, 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 330,000,000원에서 2회 유찰돼 161,700,000원까지 내려왔고, 2024.02 비교 실거래 평균 255,000,000원의 63.4% 수준입니다. 다만 크라운34는 9세대에 불과하고 거래표본도 2건뿐이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 시세 신뢰도와 환금성 검증이 더 중요한 물건으로 보는 편이 맞습니다.
