인천지방법원 2025타경509131. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 업무시설(오피스텔) 13층 1301호입니다. 소유자 권영만은 2020.12.24. 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.01.19. 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.04.08. 안산세무서장이 한 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이애경은 말소기준보다 앞선 2021.01.19.에 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2021.01.05.입니다. 따라서 보증금 235,000,000원 중 배당으로 회수하지 못한 금액은 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 룰상 부족분은 121,778,960원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 이애경 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 다만 이 확약은 이애경 명의 임차권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, 현장 점유자가 확약 범위와 일치하는지는 입찰 전에 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39, 185-40 · 경인로42번길 52-30 · 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 내 13층 1301호 |
| 임차 범위 | 13층 1301호 59.9925㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2020.12.24. 매매 · 거래가액 235,000,000원 · 2021.01.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.08. 국세 압류입니다. 등기부상 임차권등기는 2023.02.28. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유일을 봅니다. 이애경의 전입·점유일은 2021.01.19.로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이애경 | 13층 1301호 59.9925㎡ 전부 | 2021.01.19. | 2021.01.05. | 235,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 룰상 승계 121,778,960원 확약 반영 실질 0원 |
배당요구일은 2023.02.28.입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약은 이애경 임차권에만 적용됩니다. 현장 점유자와 확약 대상이 일치하는지, 확약서 원본의 조건과 말소 절차가 무엇인지는 입찰 전 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 최저가와 룰상 인수액을 분리해서 본다
현재 최저매각가는 115,640,000원으로 감정가 236,000,000원의 49%입니다. 하지만 확약을 반영하지 않는 일반적인 대항력 인수 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 235,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 확약이 없다면 ‘감정가의 49%’라는 표현만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 115,640,000원 | 121,778,960원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 155,909,064원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 179,756,345원 | 실질 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,418,960원 |
| 1. 임차인 이애경 보증금 | 235,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차인 보증금에 우선 배당되고, 배당 부족분은 121,778,960원입니다. 표는 확약 반영 전의 법정 배당 구조이며, 말소동의 확약은 매수인이 떠안을 임차보증금 승계액을 실질 0원으로 보는 근거입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 미추홀구청 남서측 인근이며, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 13층 건물 내 13층 1301호입니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기와 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 2필지 일단지의 사다리형 평지이며 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 업무시설로 분류된 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 주거 이용 가능성, 대출 조건, 임대수요와 관리비를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 확약 당사자, 적용 임차권, 말소 조건, 매수인이 제출하거나 이행해야 할 서류와 시점을 확인하세요.
- 현재 점유자 확인. 확약 대상인 이애경과 실제 점유자가 동일한지, 별도 점유자나 전입자가 있는지 현황조사와 전입세대 확인을 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 매각대금 납부 후 말소까지의 절차와 협조 주체를 확인하고, 확약 이행 지연 가능성을 자금계획에 반영하세요.
- 국세 압류. 2022.04.08. 압류가 말소기준권리입니다. 당해세와 배당순위는 배당기일 전 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%여도 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 인근 유사 오피스텔의 최신 거래가와 임대료를 직접 비교하세요.
- 오피스텔 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 부가가치세 적용 여부, 취득 후 사용 목적과 금융조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약이 있어야만 가격표가 의미를 갖는다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 115,640,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 이애경 임차인의 보증금은 235,000,000원이고, 선순위 대항력과 우선변제권이 있어 확약이 없다면 현재 회차 룰상 121,778,960원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 낮아져도 부족분이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다.
이 물건의 결론을 바꾸는 문서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 이애경 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 115,640,000원입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 따라서 권리는 확약서 확인 후 조건부 통과, 가격은 최신 시세 확인 전 보류가 적절합니다. 확약 원본과 실제 점유가 일치한다는 사실까지 확인돼야 비로소 감정가의 49%라는 가격표가 의미를 갖습니다.
