부산지방법원 2024타경109365. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 부산 사하구 하단동 6층 602호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사미원건업이고, 말소기준권리는 2021.12.08. 장림동새마을금고 근저당권 100,100,000원입니다. 그 뒤 주식회사하이텍알씨디코리아 근저당 1,000,000,000원, 경매개시결정 2건, 국 압류가 이어졌고 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 장성호의 보증금은 130,000,000원이고 계약·확정일자는 2021.11.12., 전입·점유개시는 2021.12.08.입니다. 제공된 권리판정상 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없으며 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 별도로 표시된 보증기관 대위·승계 신고는 장성호 보증금의 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명이고, 보증금도 130,000,000원을 한 번만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 6층602호 |
| 현칭 / 용도 | 크라운34 · 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 | 53.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상13층 · 6층 602호 · 사용승인 2020.03.26 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 120,050,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 장성호 임차권은 승계되지 않는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.12.08 / 2021.11.12 | 없음 | 배당요구 2023.12.12 | 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 합산 안 함 | — | 해당 없음 | 장성호 권리의 대위·승계 | 중복 신고 |
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 표본은 적다
크라운34의 확인된 동일·유사 면적 거래는 2024년 2월 2건입니다. 53.02㎡ 11층이 250,000,000원, 55.66㎡ 6층이 260,000,000원에 거래됐고 집계 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액 120,050,000원은 이 집계 평균의 47.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
수치만 비교하면 감정가 245,000,000원도 두 거래의 250,000,000원·260,000,000원과 비슷하고, 현재 최저가는 크게 낮아져 있습니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 모두 2024.02 거래이며, 전체 세대수도 9세대입니다. 따라서 47.1%라는 비율은 가격 여유를 보여주는 참고치는 될 수 있지만, 그 자체만으로 현재 시장가를 확정하는 근거로 사용하기에는 환금성·거래 빈도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,700원 |
| 1. 근저당 · 장림동새마을금고 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하이텍알씨디코리아 | 1,000,000,000원 | 17,469,300원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 장림동새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,050,000원 기준 예상 배당입니다. 총 채권액 1,360,100,000원 중 채권자 예상배당은 117,569,300원, 미배당액은 1,242,530,700원입니다. 이 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 120,050,000원 | 117,569,300원 | 1,242,530,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 84,035,000원 | 82,122,370원 | 1,277,977,630원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 58,824,499원 | 57,365,658원 | 1,302,734,342원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2020.03.26, 지하1층·지상13층 건물로 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접하며 준주거지역입니다. 비행안전구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 크라운34는 총 9세대이고 확인된 거래는 2건입니다. 소규모 주거용 오피스텔 특성상 거래 빈도와 매수층을 별도 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 장성호의 전입·점유일과 말소기준 근저당의 접수관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증기관 대위·승계 신고를 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 장성호 1명입니다.
- 현재 시세 재확인. 확인된 거래는 2024.02 두 건뿐입니다. 250,000,000원·260,000,000원이라는 과거 표본만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 환금성 확인. 9세대 규모와 평균 유찰 3.0회를 감안해 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 매수수요를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부마감과 실제 이용상태를 확인하지 못했으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 세금·관리비. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았고 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 할인은 분명하지만 환금성이 최종 변수
이 사건의 권리구조 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2021.12.08. 장림동새마을금고 근저당이고, 장성호 임차인은 제공된 판정상 그보다 후순위 전입으로 대항력이 없어 보증금 130,000,000원을 매수인이 떠안지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 같은 보증금의 중복 신고이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 120,050,000원입니다.
가격 수치만 보면 2024.02의 250,000,000원·260,000,000원 거래에 비해 큰 폭으로 내려와 있습니다. 그러나 이 건물은 9세대이고 거래 표본은 2건, 물건도 이미 2회 유찰됐으며 건물 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 이 물건은 인수 위험보다 현재 시세 확인과 소규모 오피스텔의 환금성 판단이 더 중요한 사건입니다.
