부산지방법원 2024타경109365. 부산 사하구 하단동의 현칭 ‘크라운34’ 6층 602호로, 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 245,000,000원이고 1회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 70%인 171,500,000원입니다. 말소기준은 2021.12.08 설정된 장림동새마을금고 근저당 100,100,000원입니다. 그 뒤의 1,000,000,000원 공동담보 근저당과 장성호의 임차권, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차보증금 130,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.12이지만 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.08입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 후순위이므로 장성호는 대항력이 없고, 배당을 받지 못한 보증금이 생기더라도 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 171,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경109365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 6층 602호 |
| 현칭 | 크라운34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 53.02㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 13층 · 사용승인일 2020.03.26 |
| 소유자 | 주식회사미원건업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2020년의 우리자산신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021.12.08 장림동새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사하이텍알씨디코리아의 1,000,000,000원 근저당은 공동담보 채권최고액으로, 현재 회차에서 일부만 배당되더라도 등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 장림동새마을금고의 임의경매개시결정과 국의 압류도 모두 후순위 소멸권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 신고인 | 점유·계약 정보 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장성호 | 부동산 전부 · 주거 계약·확정 2021.11.12 전입·점유 2021.12.08 배당요구 2023.12.12 | 130,000,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 후순위 | 후순위 배당요구 | 인수 0원 |
| 시보증 보증기관 승계 | 장성호 보증금의 대위·승계 신고 | 별도 합산 안 함 | 별도 임차인 아님 | 승계 신고 | 인수 0원 |
실제 임차인은 장성호 1명입니다. 시보증은 별도의 점유 임차인이 아니라 장성호의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 더하면 안 됩니다. 장성호의 임차권등기는 말소기준권리 이후에 등기됐고 대항력도 없어 매각으로 소멸합니다.
③ 시세 비교 — 67.3%의 할인과 2건뿐인 표본
크라운34의 비교 실거래는 2024.02의 2건입니다. 53.02㎡ 11층이 250,000,000원, 55.66㎡ 6층이 260,000,000원에 거래됐고 평균은 255,000,000원입니다. 현재 최저매각가 171,500,000원은 이 평균의 67.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.02㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.02 | 55.66㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 255,000,000원 |
권리 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 171,500,000원으로 고정됩니다. 비교 실거래 평균보다 낮다는 점은 분명하지만, 거래 시점이 2024.02이고 표본이 2건뿐이어서 이를 곧바로 2026.08의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다. 특히 전체 9세대의 소규모 오피스텔이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 0.0%라는 점은 환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,201,000원 |
| 2. 근저당 · 장림동새마을금고 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하이텍알씨디코리아 | 1,000,000,000원 | 68,199,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 장림동새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 1,360,100,000원 중 채권자 배당액은 168,299,000원, 미배당액은 1,191,801,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 1,191,801,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 1,242,530,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 1,277,977,631원 | 0원 |
모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 후순위 채권자의 미배당액이 늘어나지만, 대항력 없는 임차권과 말소기준 이후의 담보권이 낙찰자에게 전가되지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하단초등학교 남서측 인근이며 단독주택, 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 하단역이 있습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 지하 1층, 지상 13층 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화전·도시가스·승강기·주차설비가 있습니다.
- 도로. 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 토지이며 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,784,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 오피스텔이고 비교 실거래가 2건뿐입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.9회와 낙찰률 0.0%를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 장성호의 계약일·확정일자 2021.11.12, 전입·점유 2021.12.08 및 배당요구 2023.12.12를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 보증금 중복 금지. 시보증은 장성호 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 130,000,000원 보증금으로 더하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사하이텍알씨디코리아의 1,000,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2023-572호입니다. 배당관계와 공동담보 물건의 진행 상태를 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 비교 실거래는 2024.02의 2건입니다. 2026.08 현재의 매매 호가·임대수요·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서도 내부 이용상태와 내부마감재를 확인하지 못했습니다. 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 및 최우선변제 가능 금액을 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 시세와 점유는 현장 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 장림동새마을금고의 2021.12.08 근저당이고, 장성호의 전입·점유는 그보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 중복 계산할 이유도 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 171,500,000원입니다.
가격만 보면 실거래 평균 255,000,000원의 67.3%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래는 2024.02의 2건이고, 총 9세대 오피스텔이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리는 합격이지만, 가격의 실제 매력도는 현재 시세·점유·내부 상태를 확인한 뒤 확정해야 한다는 것입니다.
