인천지방법원 2025타경509138. 인천 서구 당하동 보미골드리즌빌 6층 612호로, 감정평가상 이용상태는 노인복지주택입니다. 현재 소유자는 박명근이며, 2013년 10월 15일 종전 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 2023년 12월 20일 현대캐피탈의 가압류 8,395,653원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

표면만 보면 감정가 246,000,000원에서 최저가가 120,540,000원으로 낮아진 ‘반값 물건’처럼 보입니다. 그러나 임차인 송선숙은 말소기준일보다 앞선 2023년 11월 20일 전입했고 주거로 점유하고 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력을 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

현재 말소기준은 2023년 12월 20일 현대캐피탈 가압류입니다. 이 가압류와 2025년 5월 7일 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁, 근저당권과 종전 경매등기는 이미 말소됐습니다. 등기 자체만 보면 매수인이 인수할 제한물권은 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 송선숙 1명입니다. 문제는 인원수가 아니라 금액입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 대항력 임차인이라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 보증금 인수액으로 증가합니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총비용이 임차보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 120,540,000원을 실질취득가격으로 사용할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가의 49%인 120,540,000원입니다. 3회 유찰 시 84,378,000원, 4회 유찰 시 59,064,599원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일 시설의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 임차보증금도 미상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)

위 배당표는 기재된 집행비용과 채권만 반영한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제액은 반영되지 않았고, 송선숙의 보증금이 미상이므로 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

기재된 채권만 기준으로 하면 현재 최저가와 3회 유찰 가격에서도 채권 전액 배당이 가능하고, 4회 유찰 시에는 24,782,815원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 신청채권자 등 등기·경매채권의 부족액일 뿐, 매수인이 자동으로 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인의 실제 위험은 별도로 확인해야 하는 임차보증금입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부와 감정평가상 노인복지주택으로 이용 중입니다. 일반 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
• 입지. 인천광역시 서구 당하동 완정역 북서측에 위치하며, 주위는 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 완정역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 대로, 서측 소로, 남측 세로와 접하며 토지는 평탄한 사다리형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 광로3류와 소로1류에 접합니다.
• 공시지가. 3,617,000원/㎡로 조사됐으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 노인복지주택이라는 공부상 용도와 실제 이용조건을 확인하기 전에는 일반 공동주택과 같은 매수층과 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 송선숙의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일과 확정일자를 매각물건명세서 보완자료 및 법원 문건으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당요구 효력 확인. 2025.07.25 배당요구 접수 사실과 배당요구 종기 내 신고 여부, 배당받을 수 있는 순위와 금액을 원본으로 대조해야 합니다.
• 노인복지주택 이용 확인. 공부상 이용상태와 실제 입주·사용 조건, 처분 및 임대 가능 범위를 관련 원본과 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 매물가격을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 주거 점유 임차인이 있으므로 낙찰 후 인도 가능 시점과 명도 협의 비용을 반영해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 보증금

이 물건은 감정가 246,000,000원에서 120,540,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 송선숙의 전입일이 말소기준 가압류보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 취득비용의 전부인지 알 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

여기에 공부상 용도가 노인복지주택이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이번 사건은 가격은 낮아졌지만 권리와 환금성을 확정하지 못한 물건입니다. 등기상 소멸관계만 보면 단순하지만, 임차보증금과 실제 이용조건이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 49%는 출발점일 뿐, 입찰 근거는 아닙니다.