부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2024타경571305 · 인천지방법원 · 다세대

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

133,000,000원 1억 3,300만 감정가 232,000,000원

감정가의 57% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 113,680,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,136만원

최저가의 10% · 11,368,000원

실거래 대비

▼ 10.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.49억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 주된 임차보증금 인수위험은 실질 0원 처리되지만 소형 다세대·환금성은 보수적 접근이 필요합니다.

권리 주택도시보증공사 말소동의 확약으로 이세라 임차권 인수는 실질 0원* 처리
가격 최저가 113,680,000원은 감정가 232,000,000원의 49%이며 실거래 평균 146,600,000원 대비 77.5%
주의 확약 밖 권리·서류 확인 필요, 소형 다세대 거래량과 우선매수권 여부 확인

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 있어 원래라면 보증금 인수 위험이 큰 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 실질 0원* 처리 대상입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고 실거래 평균 대비 할인폭은 있지만, 소형 다세대 특성상 환금성 검토가 필요합니다.

감정가 / 최저가

232,000,000원

최저 113,680,000원

실거래 평균

146,600,000원

최근 5건

실질 인수

0원*

확약 적용 임차권

최저가 ÷ 시세

77.5%

실거래 평균 대비

인천지방법원 2024타경571305. 인천 서구 당하동 비잔티움2 제102동 502호 다세대입니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이세라는 2021년 전입·확정일자를 갖추고 217,000,000원의 보증금으로 거주했으며, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인입니다.

일반적인 경우라면 낙찰자가 부족 배당금 105,711,520원을 인수할 가능성이 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원*으로 보아야 합니다. 확약 적용 범위를 벗어난 별도 권리 여부는 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2024타경571305
소재지	인천광역시 서구 청마로 65-1, 102동 5층502호 (당하동,비잔티움)
물건종류 / 전용	다세대 · 전용 68.19㎡
소유자	김창열
감정가 / 최저가	232,000,000원 / 113,680,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 230,877,652원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

말소기준권리는 2011.09.01 을구 1번 근저당권(광명동부새마을금고)입니다. 이후 권리인 주택임차권등기와 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차권등기의 실질 인수 부담은 0원으로 처리합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이세라	217,000,000원	有	有	확약 적용*

✅ 확약 적용 이세라 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수액 0원* 처리입니다. *등기 말소 및 확약 이행 여부는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있으나 거래량 확인

비잔티움2 최근 거래는 전용 68.19㎡와 완전히 동일하지 않은 비교 사례가 포함되어 있어, 소형 다세대 특성상 개별 호수 차이를 감안해야 합니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.01	45.91㎡	3	145,000,000원
2022.06	44.98㎡	4	173,000,000원
2022.04	45.42㎡	3	155,000,000원
2021.10	45.30㎡	2	125,000,000원
2021.09	41.13㎡	2	135,000,000원
최근 거래 평균			146,600,000원

최저매각가 113,680,000원은 비교 실거래 평균 146,600,000원의 약 77.5%입니다. 다만 비교 면적과 대상 물건 전용면적이 다르므로 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

⚠️ 환금성 체크 비잔티움2는 총 23세대 소규모 다세대입니다. 최근 거래 표본이 많지 않아 낙찰 후 매각 시 수요층과 가격 조정 가능성을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,391,520원
임차인 이세라 보증금	217,000,000원	111,288,480원
근저당권 광명동부새마을금고	1,430,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

가격 비교

최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 면적 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위와 실제 이행 여부를 확인하세요.
임차권 확인. 대항력 있는 임차권이 존재했던 물건이므로 등기 말소 절차를 반드시 확인하세요.
소형 다세대 특성. 23세대 규모로 거래량이 제한적일 수 있어 출구 전략이 중요합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 기준으로 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수위험은 줄었지만, 물건성은 따져야 한다”

이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 존재한다는 점이 아니라, 그 임차권이 확약으로 어떻게 처리되는가입니다. 확약 적용으로 실질 인수 부담은 0원으로 볼 수 있지만, 소형 다세대는 아파트처럼 거래 유동성이 높지 않습니다. 최저가는 매력적인 수준이지만 권리 안전성과 별개로 환금성과 원본 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

확약으로 인수위험은 낮아졌지만, 환금성은 확인 필요 — 인천 비잔티움2 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 할인은 있으나 거래량 확인

④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수위험은 줄었지만, 물건성은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	2억 3,200만원
2	2026-05-26	유찰	1억 6,240만원
3	2026-06-30	대기	1억 1,368만원