인천지방법원 2025타경509214. 산곡푸르지오 101동 14층 1402호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 말소기준권리 하나만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 말소기준은 2023.08.29. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 77,000,000원인데, 그보다 18일 앞선 2023.08.11. 사단법인대한산업안전협회 전세권 280,000,000원이 존재합니다. 매각물건명세상 이 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저매각가 115,008,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 2,410,112원을 제외한 112,597,888원이 선순위 전세권에 배당되고, 전세금 280,000,000원 중 167,402,112원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하게 되는 가격 구조는 115,008,000원 + 167,402,112원 = 282,410,112원입니다. 4회 유찰이라는 숫자와 115,008,000원이라는 최저가만으로 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509214 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 510 산곡푸르지오 101동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 · 사용승인 2011.10.25 |
| 소유자 | 강순임 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 115,008,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.08.29. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
| 선순위 인수권리 | 2023.08.11. 사단법인대한산업안전협회 전세권 · 전세금 280,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국스탠다드차타드은행 / 71,443,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
2023.08.11. 설정된 사단법인대한산업안전협회 전세권은 전세금 280,000,000원, 범위는 제14층 제1402호 건물 전부, 존속기간은 2023.08.11.부터 2025.08.10.까지입니다. 그 뒤인 2023.08.29. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이므로, 이 전세권은 선순위입니다. 매각물건명세에도 해당 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상선 | 2023.09.06 | 2025.05.21 | 대항력 없음 | 미상 | 임차인 승계 없음 |
박상선의 전입일 2023.09.06.은 말소기준권리 2023.08.29.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.05.21. 배당요구는 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 이 임차인과 별개로, 등기부상 사단법인대한산업안전협회의 선순위 전세권 280,000,000원이 존재하므로 둘을 같은 권리로 혼동하면 안 됩니다.
② 가격 구조 — 115,008,000원이 실제 취득가격이 아니다
| 현재 최저매각가 | 115,008,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 2,410,112원 |
| 전세권 예상배당 | 112,597,888원 |
| 전세권 미배당 잔액 | 167,402,112원 |
| 매수인 실질취득 | 282,410,112원 |
감정가 479,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 115,008,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 전세권의 미배당액을 인수해야 하므로, 최저가만을 기준으로 한 할인율은 실제 자금 부담을 보여주지 못합니다. 이 물건에서는 낙찰대금과 인수금액을 반드시 합산해 입찰가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,112원 |
| 2. 전세권 · 사단법인대한산업안전협회 | 280,000,000원 | 112,597,888원 |
| 3. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 45,180,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 68,850,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 31,037,121원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,247,134원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,757,663원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 72,588,041원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 63,016,477원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,298,309원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 86,833,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 762,807,925원 중 예상 배당액은 112,597,888원이며 미배당은 650,210,037원입니다. 신청채권자 주식회사한국스탠다드차타드은행의 청구액은 71,443,071원이지만 현재 회차 배당가정에서는 배당액이 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 부마초등학교 북동측에 인접하며 주변은 아파트·단독·다세대·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에 지하철 산곡역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕의 20층 건물이며 사용승인일은 2011.10.25입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 35m, 동측 약 25m, 남측 약 11m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(산곡 제1 재개발사업지구)이며 교육환경 보호구역, 재개발구역, 과밀억제권역 등이 포함되고 일부 토지에는 철도보호지구가 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권부터 확인. 2023.08.11. 사단법인대한산업안전협회 전세권 280,000,000원은 말소기준 2023.08.29.보다 앞서며, 매각물건명세상 매수인에게 인수됩니다.
- 실질취득액 기준으로 계산. 현재 최저가 115,008,000원에 전세권 미배당 167,402,112원을 더한 282,410,112원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인과 전세권자 구분. 실제 임차인 박상선은 2023.09.06. 전입으로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 관련 배당 확인. 2025.09.16. 국 압류와 2026.01.08. 부평구 압류가 등기돼 있으므로 당해세·조세채권의 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 현황조사에 임차인 박상선이 확인되므로 실제 점유범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권에 현혹되지 않기. 말소기준 이후 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 권리 숫자가 아니라 선순위 전세권 인수입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “선순위 280,000,000원”을 먼저 보라
표면적으로는 감정가 479,000,000원짜리 아파트의 최저가가 115,008,000원까지 떨어진 4회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 사단법인대한산업안전협회 전세권 280,000,000원이 매수인에게 인수되며, 현재 배당가정상 112,597,888원을 배당받고도 167,402,112원이 남습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 115,008,000원이 아니라 실질취득 282,410,112원으로 보는 것이 권리분석의 출발점입니다. 박상선 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 이 물건은 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 “낙찰 후 무엇이 남는가”가 먼저인 사건입니다.
