인천지방법원 2025타경509225. 인천 남동구 간석동 대신아트빌라 3동 4층 402호, 전용 39.74㎡ 다세대주택입니다. 2001년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 물건으로, 전체 15세대 규모입니다. 감정가 8,500만원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 2,915만5천원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
권리 흐름의 중심은 2019년 9월 26일 설정된 국민은행 근저당 3,850만원입니다. 이 권리는 2024년 12월 13일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 6월 12일 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤의 KB국민카드 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 2001년·2014년·2015년 근저당은 각각 2014년과 2019년에 이미 말소돼 현재 매수인이 떠안을 담보권으로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509225 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 석정로497번길 16, 대신아트빌라 3동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.74㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2001.02.19 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 15세대 |
| 소유자 | 김형욱 지분 2분의 1 · 김다은 지분 2분의 1 (2024.03.22 상속, 2025.05.23 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 31,767,858원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소됐다
현재 권리분석의 기준점은 2019.09.26 국민은행 근저당 38,500,000원입니다. 이 근저당은 한국주택금융공사로 이전됐지만 동일 권리의 승계이므로 말소기준일은 바뀌지 않습니다. 2024년 KB국민카드 가압류, 2025년 임의경매개시결정과 김형욱 지분 압류는 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
등기부에 과거 선순위처럼 보이는 한국주택은행 근저당 48,100,000원과 국민은행 근저당 18,000,000원·24,000,000원이 있지만, 각각 2014.08.29와 2019.09.27 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 낙찰자가 이 세 근저당의 미배당액을 인수하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다
대신아트빌라3동의 전용 39.35~39.74㎡ 거래 4건입니다. 목표 물건과 같은 4층에서 2026년 5월 47,200,000원과 43,000,000원에 거래됐고, 전용 39.74㎡ 2층은 2026년 1월 70,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 39.35㎡ | 4 | 47,200,000원 |
| 2026.05 | 39.35㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.01 | 39.74㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 39.35㎡ | -1 | 28,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 53,400,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 47,050,000원 |
현재 실질취득액 29,155,000원은 최근 12개월 평균 53,400,000원의 54.6%, 전체 평균 47,050,000원의 62.0%입니다. 최신 거래 47,200,000원 및 같은 달 4층 거래 43,000,000원보다도 낮아 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 등기 흐름과 대조가 필요하다 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 48,100,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 18,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 국민은행 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 국민은행 | 38,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · KB국민카드 | 31,164,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 159,764,126원 중 배당액 28,230,210원, 미배당 합계는 131,533,916원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인선 전철 간석역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 섞인 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 부지는 북서측으로 폭 약 12미터 도로에 접하며, 토지는 2필 일단의 장방형 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 1,457,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 상·하수도, 위생시설, 가스·난방설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 거래 표본이 4건으로 많지 않습니다. 최근 지상층 거래는 확인되지만 경매 표본의 낙찰률은 0.0%로 집계돼 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 장기폐문 상태입니다. 전입세대 열람, 현황조사서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 구조와 상태를 확인하지 못했습니다. 단전 안내가 있었던 만큼 전기·가스·난방 및 누수·마감 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소등기 원본 대조. 을구 1번은 2014.08.29, 을구 3번·4번은 2019.09.27 말소됐습니다. 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 말소 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 구분. 과거 말소 근저당을 포함한 배당 시뮬레이션의 미배당액을 매수인 인수액으로 오해하면 안 됩니다. 인수권리와 배당부족은 서로 다른 문제입니다.
- 시세 상한 설정. 최근 4층 거래는 43,000,000원과 47,200,000원입니다. 내부 수리비와 명도·보유기간을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 환금기간 보수화. 15세대 다세대이고 이미 3회 유찰됐습니다. 단기 재매각을 전제로 수익성을 계산하지 말고 거래 표본과 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 기재돼 있으므로 경매취득 시 적용 범위와 후속 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 합격, 현장이 최종 관문”
이 물건은 등기 흐름만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득 29,155,000원도 최근 12개월 평균 53,400,000원과 최신 거래 47,200,000원보다 낮습니다. 권리가 복잡해 싸진 물건이라기보다, 장기폐문·내부 미확인·소규모 다세대의 환금성 불확실성 때문에 세 차례 유찰된 물건에 가깝습니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기상 권리는 통과, 가격도 숫자상 여유가 있습니다. 하지만 현장 상태와 점유관계를 확인하지 않은 채 할인율만 믿고 들어가면 안 됩니다. 장기폐문의 원인과 내부 수리범위를 확인할 수 있을 때 비로소 2,915만5천원의 가격 메리트가 실제 메리트가 됩니다.