부산지방법원 2024타경112163. 부산광역시 서구 암남동 271-27 소재 주택 및 토지입니다. 감정평가상 연와조 스라브지붕 2층 건물로, 주택으로 이용 중입니다. 고신대학교 복음병원 남동측 인근의 고지대 또는 경사지에 자리하고 있습니다.

현재 소유자는 김순용이며, 2008년 매매로 소유권을 취득했습니다. 2023년 대저농업협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이를 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 이력도 확인됩니다.

이번 물건의 핵심은 권리 말소 구조와 매수 후 실제 부담, 그리고 시장가격을 분리해서 판단하는 것입니다. 등기상 후순위 담보권은 소멸하는 구조이지만, 임차인들의 보증금과 세금 우선배당이 확정되지 않은 상태에서 배당액과 최종 취득비용을 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

말소기준은 2023.07.19 대저농업협동조합 근저당권입니다. 부경원예농업협동조합 근저당권, 경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류는 모두 말소기준 이후에 설정된 권리로 매각에 따라 등기상 소멸하는 구조입니다.

과거 근저당권·임차권·가압류·가처분 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 과거 이혜성의 주택임차권도 2009.09.11 말소등기가 이뤄져 현재 인수 대상으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인은 황보국·윤종완·임수연, 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.

말소기준일 2023.07.19과 전입신고일을 비교한 판정입니다. 확정일자·임차보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다.

명도 문제도 남습니다. 대항력이 없다는 권리 판정과 실제 점유자를 인도받는 과정은 서로 다릅니다. 현재 점유 상태와 세 임차인 각각의 사용 부분을 확인해야 하며, 인도 협의 또는 필요한 법적 절차에 따른 비용과 시간을 별도로 고려해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시장가치는 미확인

감정가는 1,265,541,000원이며, 2회 유찰된 현재 최저가는 620,115,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실은 명확하지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

동일 지역·유사 규모의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 거래가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이번 물건은 연립/다세대 및 토지 일괄매각으로, 건물 상태와 토지 가치, 제시외 건물의 이용 가능성까지 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 620,115,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용과 선순위 근저당권에 매각대금이 전액 배분되어 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

배당 시뮬레이션 수치이며 확정 배당표가 아닙니다. 실제 채권액, 조세채권, 임차인의 최우선변제 및 공동담보 관련 배당은 반영 여부를 재확인해야 합니다. 첫 근저당의 780,000,000원과 후순위 근저당의 120,000,000원은 채권최고액으로 실제 채권잔액과 구별됩니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

미배당액은 변경 전 후순위 근저당 채권최고액을 사용한 기존 시뮬레이션 값입니다. 최신 등기에 따른 금액으로 재계산하기 전에는 확정적인 미배당 규모로 해석하지 않아야 합니다. 회차별 인수 0원은 현재 확인된 등기·임차인 판단에 따른 추정치입니다.

가격이 내려갈수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커질 수 있습니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 그 자체로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

반대로 인수채무가 없는 것으로 추정된다는 이유만으로 매수 후 점유관계·관리 비용·수선 비용까지 없어진다고 해석해서도 안 됩니다. 이 물건은 배당 부족과 매수인 인수, 실제 취득비용을 각각 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고신대학교 복음병원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 고지대 또는 경사지의 단독주택과 송도해수욕장 노변 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통시설은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 연와조 스라브지붕 2층 주택으로 이용 중입니다. 외벽은 치장석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 유류보일러 난방설비가 있습니다.
• 토지. 공부상 대지 848.0㎡, 사다리형·고지 지형으로 기재되어 있습니다. 전체 필지 면적을 개별 매수인의 단독 소유 면적으로 단정해서는 안 됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 707,800원/㎡로 기재되어 있으나, 이는 해당 건물과 토지의 실제 거래가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함되므로 해당 부분의 현황과 적법성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 경사지의 개별 주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 실제 거래가와 이용 상태에 대한 검증 없이 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 인근 유사 주택과 토지의 최근 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인하세요. 현재 최저가 620,115,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 아직 판단할 수 없습니다.
• 임차인 3명 확인. 황보국·윤종완·임수연의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인하세요. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되지만 우선변제와 배당액은 미확정입니다.
• 근저당 변경등기 재검산. 부경원예농업협동조합 근저당의 변경된 채권최고액 120,000,000원을 확인하고, 기존 36,000,000원을 적용한 배당 계산을 그대로 사용하지 마세요.
• 국세·지방세 확인. 부산강서세무서와 부산광역시 서구 관련 압류의 세액·법정기일·배당순위를 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 실제 조세 부담의 검토는 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 건물 등기에 기재된 토지 부산광역시 서구 암남동 271-27의 공동담보 및 별도 등기사항을 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위와 2026.01.28 제출된 처분각서(동의서)의 실제 내용을 확인하세요. 제시외 건물의 상태와 이용·처분 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 명도 계획. 임차인 3명의 실제 점유 여부를 확인하고 인도 협의 및 필요한 법적 절차를 검토하세요.
• 건물·토지 현장 점검. 경사지 접근성, 건물 노후·누수·구조 상태, 보일러와 설비, 수선 필요 범위를 확인하세요.
• 총취득비용 계산. 낙찰가 외 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비, 수선비, 관리비 및 제시외 건물 관련 비용을 별도로 산정하세요.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장 및 건축물대장을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”

이 물건은 감정가 1,265,541,000원에서 최저가 620,115,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 확인된 임차인 3명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정합니다.

하지만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류의 배당순위도 검토해야 합니다. 더욱이 후순위 근저당의 채권최고액이 36,000,000원에서 120,000,000원으로 변경됐는데, 기존 배당 시뮬레이션에는 반영되지 않았습니다.

가격 측면에서도 실거래 근거가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 경사지 주택과 토지의 실제 시장가치, 제시외 건물의 활용 가능성, 임차인 명도 및 수선 비용을 확인해야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 실제 부담과 가격 경쟁력은 추가 검증이 필요한 물건입니다. 매각기일 2026.09.30에 앞서 임차관계·최신 등기·배당 우선순위·실거래 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.