부산지방법원 2024타경112163. 부산 서구 암남동 271-27의 토지와 주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 연와조 스라브지붕 2층이고 현재 주택으로 이용 중이며, 토지는 848.0㎡입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있고, 제시외 건물들에 대해서는 2026.01.28 처분각서(동의서)가 제출됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2023.07.19 대저농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보에 이 사건 토지가 포함됩니다. 이후 설정된 부경원예농업협동조합 근저당, 경매개시결정, 국세·지방세 압류는 모두 기준권리 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인되는 임차인 3명 역시 전입일이 모두 말소기준일 뒤라 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112163 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 271-27 · 부산광역시 서구 감천로291번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 연와조 스라브지붕 2층 |
| 토지 | 848.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 고지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김순용 (2008.04.10 매매, 2008.05.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,265,541,000원 / 885,879,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 2026.01.28 제시외 건물 처분각서(동의서) 제출 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸형
과거 등기에는 여러 차례의 경매·가압류·가처분·근저당과 주택임차권이 있었지만 현재 권리분석에서 문제 되는 선순위 권리로 남아 있지 않습니다. 특히 2007.08.14 이혜성 명의 주택임차권은 2009.09.11 말소됐습니다. 현재의 기준권리는 을구 25번 대저농업협동조합 근저당권이고, 2025.09.18에는 그 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황보국 | 2024.11.07 | 2025.02.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤종완 | 2024.09.23 | 2025.02.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임수연 | 2024.09.25 | 2025.02.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 각 임차인의 실제 배당 규모와 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 그러나 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.19 이후이므로 대항력은 없고, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명으로 봅니다.
③ 가격·배당 — 감정가 70%, 하지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 별개
현재 최저매각가는 885,879,000원으로 감정가 1,265,541,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만 이 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 단순히 “감정가 대비 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 비교가 쉬운 물건이 아니라 848.0㎡ 토지와 2층 주택·제시외 건물을 함께 보는 개별성 높은 물건이므로 가격 판단은 권리분석과 분리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 885,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,258,790원 |
| 2. 근저당 · 대저농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부경원예농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,620,210원 |
현재 배당 가정에서는 채권자 합계 816,000,000원이 전액 배당되고 58,620,210원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 부경원예농업협동조합 근저당의 2024.12.30 변경등기 내용에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 885,879,000원 | 816,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 620,115,300원 | 611,514,147원 | 204,485,853원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 434,080,710원 | 427,339,903원 | 388,660,097원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 매수인에게 전가되는 구조가 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려갈수록 채권자의 회수율은 악화되지만, 매수인의 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고신대학교 복음병원 남동측 인근이며, 주변은 고지대 또는 경사지의 단독주택과 송도해수욕장 노변 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통시설은 보통입니다.
- 토지. 848.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 고지·사다리형·광대로한면입니다. 공시지가는 707,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 2층으로 외벽 치장석재마감, 내벽 벽지 및 타일, 샤시창 구조입니다. 기본 위생설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 단지·동일 평형으로 가격을 바로 비교하기 어려운 토지·주택 일괄매각 물건이고, 고지·경사지 주변이라는 입지 특성도 함께 가격에 반영해 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 26번 변경등기 재확인. 부경원예농업협동조합 근저당은 최초 36,000,000원에서 2024.12.30 채권최고액 120,000,000원으로 변경기재가 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 임차인 3명 현장 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았으므로 실제 점유 관계와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2024.12.06 국 압류와 2026.04.06 서구(부산광역시) 압류가 등기돼 있습니다. 권리 자체는 기준권리 뒤라 소멸하지만 실제 조세 배당은 배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 2026.01.28 처분각서가 제출됐으므로 현황·감정평가·매각목록에서 실제 포함 범위를 일치시켜야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 885,879,000원은 감정가의 70%이지만, 시장가보다 저렴하다는 의미로 자동 해석하지 말고 토지와 건물의 개별 시세를 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 직전의 변경사항을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 말소기준은 2023.07.19 대저농업협동조합 근저당권이고, 현재 실제 임차인 3명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 후순위 근저당·경매개시·압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 조심해야 합니다. 현재 회차는 감정가의 70%인 885,879,000원이지만, 직접 비교할 실거래 기준 없이 이 숫자만 보고 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 토지 848.0㎡와 2층 주택, 제시외 건물을 함께 취득하는 개별성이 큰 물건입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 검증 후”입니다. 임차인 승계보다 실제 시세·제시외 건물 범위·후순위 근저당 변경내용을 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
