인천지방법원 2025타경509228. 인천 중구 송월동1가 송월아파트 11동 202호, 감정평가상 전유면적 47.8㎡의 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김상웅·김상철·김인숙·김정숙으로 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024.06.28. 상속을 원인으로 2025.06.04. 소유권이 이전됐으며, 경매의 말소기준은 2019.01.22. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다.

이후 접수된 임의경매개시결정과 김정숙 지분에 대한 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금전채무도 0원입니다. 다만 같은 날 근저당권 다음 순번으로 주택담보노후연금보증과 관련된 금지사항등기가 존재하며, 감정평가서의 임대차관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액과 실제 점유·명도 위험은 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유는 별도 확인

말소기준은 2019.01.22. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며 채무자는 백군오입니다. 경매개시결정과 국민건강보험공단의 김정숙 지분 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 무점유·무임차 상태로 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 크게 내려왔다

동일 전용면적 47.8㎡로 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 161,666,666원이지만, 2022년의 180,000,000원·185,000,000원 거래가 섞인 값이므로 현재 가격 판단에는 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.09.의 120,000,000원 1건이며, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -34.2%입니다.

현재 최저가 71,540,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 120,000,000원의 59.6%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 12개월 표본이 단 1건이고, 거래 추세가 -34.2%라는 점을 고려하면 전체 평균 161,666,666원을 현재 시세로 보고 할인율을 부풀려서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 69,852,280원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준 50,147,720원의 미배당이 발생합니다. 신청채권 청구액 59,275,079원은 현재 회차 배당가능액 범위에서 충족되는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 중구 전동 소재 인천송월초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상5층 건물의 2층이며 외벽은 몰타르 위 페인팅, 창호는 샤시 창호 등입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비를 구비하고 있습니다.
• 단지. 340세대, 1980.07.25. 준공 아파트로 최근 거래 표본이 3건에 그쳐 시세 확인 범위가 넓지 않습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되고, 상대보호구역·대로·중로·완충녹지에 저촉됩니다.
• 건축 상태. 공부와 현황의 이용상태 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다. 다만 전유·공용 면적 표시는 별도 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대차관계 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
• 금지사항등기 확인. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 매각 후 어떻게 말소되는지 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하세요.
• 전유면적 확인. 관리실·보이라실·변소 1.29㎡가 등기에는 전유부분으로 표시되지만 현황·대장에서는 공용부분입니다. 감정평가 기준 전유면적은 47.8㎡입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 120,000,000원은 과거 180,000,000원·185,000,000원보다 크게 낮습니다. 전체 평균 161,666,666원만 보고 입찰 상한을 높이지 마세요.
• 최근 표본 부족. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 동일 동·층·향·내부 상태를 반영한 현장 중개업소 호가와 실제 계약 가능 가격을 확인하세요.
• 노후도·정비구역. 1980.07.25. 준공 건물이며 정비구역에 포함돼 있습니다. 건물 상태와 정비사업 진행 단계는 별도로 확인해야 합니다.
• 소유관계. 상속으로 취득한 공유자 4명의 각 4분의 1 지분 전체가 매각 대상인지 매각목록과 등기부를 대조하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소·관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “할인은 크지만, 단순한 저가 매물은 아니다”

현재 최저가 71,540,000원은 최신 거래 120,000,000원의 59.6%로, 가격 차이 자체는 분명합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이고 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 여기까지만 보면 가격과 권리 모두 좋아 보입니다.

하지만 이 물건의 핵심은 34.2%의 하락 추세, 최근 12개월 거래 1건, 임대차관계 미상, 주택연금 관련 금지사항등기, 전유면적 표시 차이입니다. 특히 전체 실거래 평균 161,666,666원은 2022년 고가 거래가 섞인 수치이므로 현재 시세로 사용하기 어렵습니다. 권리상 금전 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮음. 다만 점유와 등기 처리, 면적 및 건물 상태까지 확인된 뒤에야 실제 할인 폭을 확정할 수 있는 물건입니다.