인천지방법원 2025타경509257. 인천 남동구 논현동 인코아즈 2층 201호입니다. 감정평가상 이 호실은 공부상 음식점으로 되어 있고 골프연습장으로 이용됐으나 현재는 공실 상태로 탐문됐습니다. 등기상 소유자는 박정현이며, 2019년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가액 905,250,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당의 채권최고액은 996,000,000원으로, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 국 압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 자료는 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근저당 채권최고액이 현재 최저가보다 훨씬 커 현재 회차에서는 중소기업은행 측에 678,893,880원의 미배당이 남는 구조입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509257 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 617-2 인코아즈 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 음식점 · 골프연습장으로 이용 후 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박정현 · 거래가액 905,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 940,000,000원 / 322,420,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 996,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행 근저당
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 이후 코아즈건설주식회사를 거쳐 박정현에게 소유권이 이전됐습니다. 2019.12.20. 설정된 중소기업은행 근저당 996,000,000원이 말소기준입니다. 2024.02.28. 국 압류와 2025.05.13. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 322,420,000원으로, 시나리오상 감정가의 34% 회차입니다. 감정가 940,000,000원에서 세 차례 유찰되어 절대금액은 크게 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 비교할 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 시장가격보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
특히 공부상 음식점이고 종전에는 골프연습장으로 사용됐으며 현재 공실인 물건입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려우므로 실제 임대수요, 전용부분 활용도, 관리비와 공실 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 322,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,313,880원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 996,000,000원 | 317,106,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,313,880원을 제외한 317,106,120원이 중소기업은행 측 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 678,893,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 322,420,000원 | 317,106,120원 | 678,893,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 225,694,000원 | 221,734,284원 | 774,265,716원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 157,985,800원 | 154,973,999원 | 841,026,001원 | 0원 |
회차가 더 내려가도 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 유형이 아닙니다. 다만 가격이 낮아질수록 신청채권자의 미배당이 커질 뿐이며, 낙찰자의 투자 판단은 별도로 상업용 공실의 실제 가치에 맞춰야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천은봉초등학교 남측 인근으로 상업시설, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천논현역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 음식점이며 골프연습장으로 이용됐으나 폐업 후 현재 공실 상태로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 201호이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 토지면적 720.9㎡, 공시지가 3,305,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 활용도 확인. 공부상 음식점·종전 골프연습장·현황 공실이라는 이용 이력을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 시세 단정 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 임대수요 점검. 인천논현역 인근 상업·업무시설 입지라도 실제 임차수요와 공실 기간은 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 신용보증기금 265,000,000원은 기존 근저당의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부이전이므로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국 압류는 매각으로 소멸하는 등기이지만 당해세와 실제 배당순위는 원본 배당자료로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘공실 상업용의 가치’가 먼저다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.20. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가 940,000,000원에서 322,420,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력이 확보되는 것은 아닙니다. 이미 3회 유찰됐고 공부상 음식점·종전 골프연습장, 현재는 공실입니다. 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되, 가격 판단은 현장 임대가치와 환금성을 확인한 뒤에야 가능한 사건으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
