부산지방법원 2025타경2520. 동래구 온천동 온천아트빌라 비동 1층 102호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 전용면적은 159.899㎡, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층이며 통칭 52평형·남동향으로 조사됐습니다. 소유자 권세영은 2021.11.17 매매를 원인으로 2022.01.10 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 390,000,000원입니다.
권리의 기준점도 같은 날 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액 292,600,000원의 근저당이 말소기준권리가 되고, 그 이후 김형숙·서울보증보험·중소기업은행· 한국스탠다드차타드은행의 가압류와 국·부산진구의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2520 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 358-13 온천아트빌라 비동 1층102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 우장춘로74번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 159.899㎡ · 4층 건 중 1층 · 통칭 52평형 · 남동향 |
| 소유자 | 권세영 · 2021.11.17 매매 · 등기상 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 315,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 272,768,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2022.01.10 근저당 이후 권리는 소멸 구조
과거 1992.10.22 김지연 명의의 전세권 150,000,000원이 있었지만 2007.04.20 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인은 없으며, 현재 배당표에서도 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 따라서 등기·배당 구조만 놓고 보면 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 315,000,000원은 비교평균의 70.6%
온천아트빌라의 동일 면적대 실거래 표본은 4건입니다. 비교평균은 446,375,000원, 최신 거래는 2022.05의 452,500,000원입니다. 현재 최저매각가 315,000,000원은 비교평균의 70.6%로 집계돼 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득금액도 최저가와 같은 315,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 159.9㎡ | 1 | 452,500,000원 |
| 2021.11 | 159.9㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.09 | 160.74㎡ | 1 | 495,000,000원 |
| 2021.08 | 160.74㎡ | 1 | 448,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 446,375,000원 |
거래 범위는 390,000,000원~495,000,000원이고, 감정가 450,000,000원은 비교평균 446,375,000원과 비슷한 구간입니다. 반면 1회 유찰된 현재 최저가는 315,000,000원으로 비교평균 대비 70.6%입니다. 다만 표본 거래시점이 2021.08~2022.05로 매각기일 2026.08.26과 시차가 큰 만큼, 이 수치를 그대로 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,210,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 292,600,000원 | 292,600,000원 |
| 2. 가압류 · 김형숙 | 200,000,000원 | 17,190,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 101,478,250원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 6,685,003원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 30,248,562원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 40,649,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 671,661,626원 중 예상 배당액은 309,790,000원, 미배당액은 361,871,626원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 315,000,000원 | 309,790,000원 | 361,871,626원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 220,500,000원 | 216,613,000원 | 455,048,626원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 520,272,526원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 272,768,135원에 대해 배당 시뮬레이션상 충족으로 계산돼 있지만, 2회 유찰 시 216,613,000원, 3회 유찰 시 151,389,100원으로 배당 가능액이 낮아집니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산된다는 것입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산전자공업고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 조사됐습니다.
- 건물. 1992.07.22 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 대상은 1층입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북서측으로 폭 약 5미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·상대보호구역, 지목 대, 연립주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,020,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 온천아트빌라는 16세대이며 실거래 표본은 4건, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 상세 임대관계를 조사하지 못한 만큼 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.01.10 하나은행 근저당 채권최고액 292,600,000원이 기준입니다.
- 압류·세금 확인. 국 및 부산진구 압류가 존재합니다. 등기상 매각 소멸로 정리돼 있지만 실제 배당에서는 당해세 등 우선순위를 확인해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 실거래 비교자료의 최신 거래가 2022.05이므로 매각기일 2026.08.26 기준 현장 시세를 별도로 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부마감재를 조사하지 못했습니다.
- 환금성 점검. 16세대 연립주택이고 거래 표본이 4건이므로 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 내려왔지만, 확인할 것은 ‘점유와 현재 시세’
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.01.10 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 김지연의 전세권 150,000,000원도 2007.04.20 이미 말소돼 있습니다.
가격은 감정가 450,000,000원에서 1회 유찰돼 315,000,000원까지 내려왔고, 실거래 비교평균 446,375,000원의 70.6%입니다. 가격 지표만 보면 매력적인 구간이지만, 비교 거래가 2021~2022년에 머물러 있고 감정 당시 임대관계를 상세히 확인하지 못했다는 점, 16세대 연립주택이라는 환금성 요소를 함께 봐야 합니다. 권리는 합격권, 가격도 할인 구간. 다만 점유와 현재 시세 확인이 최종 관문인 사건입니다.
