부산지방법원 2025타경2599. 부산 동구 범일동 830-24, 현칭 ‘자유도매시장’의 판매시설 관련 물건입니다. 감정평가에서는 목록 1번~3번이 판매시설(상호: 동서숙녀화)로 이용 중이라고 조사됐고, 매각물건명세서 비고에는 1번~3번 3개호가 삼각형 형태로 하나의 점포를 구성한다고 적혀 있습니다. 이번 매각은 일괄매각이며 목록 4번은 지분매각입니다.
권리의 기준점은 1997년 부산자유시장새마을금고 근저당입니다. 그 뒤의 최임순 근저당, 이창숙·한마음금융 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 ‘미상’이므로, 단순히 임차관계가 없다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 830-24 · 부산광역시 동구 조방로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 판매시설(상호: 동서숙녀화) |
| 소유자 | 박정자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 119,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 목록 4번 지분매각 · 목록 1번~3번 3개호가 하나의 점포 구성 |
① 권리 흐름 — 1997년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1997.09.06. 부산자유시장새마을금고 근저당 91,000,000원입니다. 이후 1999년 최임순 근저당 20,000,000원, 2005년 이창숙 가압류 50,000,000원, 2008년 한마음금융 가압류 19,986,526원, 2025년 이창숙의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 근거는 없다
감정가는 157,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 109,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 또는 유사 점포의 최근 실거래 자료가 없어, “감정가 대비 30% 하락했다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 같은 말이 아닙니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동·평형별 거래가 반복되는 유형이 아니라 판매시설이고, 목록 1번~3번이 하나의 점포를 구성하며 목록 4번은 지분매각입니다. 따라서 최저가 비율보다 실제 점포 가치, 지분 범위, 일괄매각 범위와 현황 일치 여부를 먼저 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 근저당 · 부산자유시장새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최임순 | 20,000,000원 | 16,561,400원 |
| 3. 가압류 · 이창숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한마음금융 주식회사 | 19,986,526원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이창숙 | 119,205,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 300,192,005원 중 예상 배당액은 107,561,400원, 현재 회차 미배당은 192,630,605원입니다. 최임순 근저당부터 일부 미배당이 발생하며 후순위 채권은 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 109,900,000원 | 107,561,400원 | 192,630,605원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 225,046,745원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 247,710,323원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 신청채권자 이창숙에게는 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 유찰은 매수자의 진입가격을 낮추지만, 채권자 미배당을 확대하는 구조입니다.
⑤ 물건 자체의 특이점 — 세 개 호실이 한 점포, 목록 4번은 지분
등기부상 근저당에는 범일동 830-24 토지 및 건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전에는 이번 사건의 각 목록, 토지 지분 및 건물 호수, 현장 점포의 실제 경계를 매각목록과 대조하는 작업이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동, 지하철도 1호선 범일역 동측 인근. 주위는 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1호선 범일역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 목록 1번~3번은 판매시설(상호: 동서숙녀화)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 6층 건물 내 1층 제1188호 외 2개호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 시스템에어컨, 승강기, 주차타워설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 7,405.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 6,132,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북측 약 25m, 남동측 약 20m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로1류·대로3류·중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 확인. 일괄매각이고 목록 4번은 지분매각입니다. 각 목록의 건물·토지 범위와 지분을 매각명세서 및 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 목록 1번~3번 3개호가 하나의 점포를 이루는 구조이므로 실제 칸막이, 출입구, 사용범위와 공부상 호실 경계를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 소유자의 관계, 점유권원과 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 109,900,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당이 192,630,605원이어도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점포·토지 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 매각 구조를 먼저 보자
이 사건의 숫자만 보면 감정가 157,000,000원에서 한 번 유찰돼 109,900,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 메리트를 확정할 실거래 시세가 없고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 일괄매각·목록 4번 지분매각·3개호가 하나의 점포를 구성하는 현황이 겹칩니다.
따라서 이 물건은 단순히 “감정가의 70%니까 싸다”가 아니라, 무엇을 일괄로 취득하는지, 실제 점포 경계와 권원이 어떻게 맞물리는지, 누가 어떤 권원으로 사용 중인지를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다. 등기상 후순위 권리의 매수인 인수는 0원으로 정리되지만, 현황 확인의 중요도가 높은 상업용 물건이라는 점이 결론입니다.
