부산지방법원 2025타경2599. 부산 동구 범일동 830-24, 도로명 조방로 48에 있는 판매시설 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 목록 1~3은 판매시설(상호: 동서숙녀화)로 이용 중이며, 현칭 ‘자유도매시장’ 안에서 3개호가 삼각형 형태로 하나의 점포를 구성합니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 목록 4번은 지분매각입니다.
권리 흐름의 기준점은 1997년 부산자유시장새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 830-24 · 부산광역시 동구 조방로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 판매시설(상호: 동서숙녀화)로 이용 중 |
| 매각 구조 | 일괄매각 · 목록 4번 지분매각 · 목록 1번~3번 3개호가 하나의 점포 구성 |
| 소유자 | 박정자 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 119,205,479원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 1997.09.06. 부산자유시장새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 최임순 근저당권, 이창숙·한마음금융 가압류 및 이창숙의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 부산광역시동구 압류와 일부 가압류·압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단 자료는 없다
감정가는 157,000,000원, 현재 최저매각가는 76,930,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거치며 가격 자체는 크게 낮아졌습니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 76,930,000원 | 225,046,745원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 53,851,000원 | 247,710,323원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 37,695,700원 | 263,574,828원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준액은 300,192,005원인데, 집행비용을 제외하고 배당되는 채권액은 75,145,260원입니다. 매각가가 더 내려가면 선순위 근저당에도 미배당이 더 커지지만, 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 1. 근저당 · 부산자유시장새마을금고 | 91,000,000원 | 75,145,260원 |
| 2. 근저당 · 최임순 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이창숙 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한마음금융 주식회사 | 19,986,526원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이창숙 | 119,205,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 1,784,740원을 제외한 75,145,260원이 선순위 부산자유시장새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 소재 지하철 1호선 범일역 동측 인근이며, 주위는 중·소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 범일역이 있어 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 목록 1~3은 판매시설, 상호 ‘동서숙녀화’로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 북측 약 25m, 남동측 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 7,405㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 6,132,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상6층 건물 내 제1층 제1188호 외 2개호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 시스템에어컨, 승강기 및 주차타워 설비가 돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~3의 3개호가 하나의 점포를 구성하고 목록 4번은 지분매각이므로 매각 대상 전체와 각 권리 범위를 원문으로 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이고 판매시설로 이용 중이므로 현장 점유자, 영업자와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 현장 상권과 유사 점포 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 225,046,745원의 채권 미배당이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가서의 매각 대상·점유관계·지분범위를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가율보다 물건 구조를 먼저 본다”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 1997년 부산자유시장새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 157,000,000원에서 두 번 유찰돼 76,930,000원까지 내려온 숫자만으로 가격 매력을 단정해서는 안 됩니다. 비교 실거래 자료가 없고, 현칭 자유도매시장 안의 3개호 일체형 점포·일괄매각·지분매각이라는 구조가 있기 때문입니다. 권리 인수보다는 매각 범위, 실제 점유, 상업시설의 시장가와 환금성을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
