부산지방법원 2025타경2742. 부산 동래구 사직동 한신아파트 101동 6층 602호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 단지 전용 84.94㎡ 실거래가 확인됩니다. 현재 소유자는 강미연이며 2006.10.18 매매로 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 145,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준은 2013.01.10 설정된 주식회사부산은행 근저당권 216,000,000원입니다. 이보다 앞선 가등기·압류·근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 등기된 2025.07.02 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 597 한신아파트 101동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 제101동 제6층 제602호 |
| 소유자 | 강미연 (2006.10.18 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 한신 · 710세대 · 1999.03.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수할 권리가 없다
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제도 발생하지 않습니다. 2013.01.10 부산은행 근저당권이 말소기준이며, 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 76.5%
같은 단지 ‘한신’의 전용 84.94㎡ 실거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 11건 기준 226,045,454원입니다. 현재 최저가 172,900,000원은 이 최근 평균의 76.5%입니다. 최신 거래는 2026.07의 220,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세도 +11.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 16 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 7 | 263,500,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 84.94㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 11건 | 226,045,454원 |
최근 실거래 범위는 200,000,000원~263,500,000원이고, 전체 12건 평균은 224,125,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 226,045,454원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 두 기준 모두 현재 최저가 172,900,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,220,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 216,000,000원 | 169,679,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 채권 216,000,000원 중 169,679,400원이 배당되고 46,320,600원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액은 말소기준 근저당권의 부족분으로, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 172,900,000원 | 169,679,400원 | 46,320,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 121,029,999원 | 118,535,579원 | 97,464,421원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 84,720,999원 | 82,796,021원 | 133,203,979원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 부산은행의 미배당액은 커지지만, 현재 권리구조에서는 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 각 시나리오에서 낙찰가 = 실질취득가이고, 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동 사직초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 등이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용·구조. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물 내 제6층 제602호입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남측으로 노폭 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,904,000원/㎡입니다. 고속철도 저촉, 철도보호지구, 교육환경 절대·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 자료. 단지는 710세대이며 동일 전용 84.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 11건 평균은 226,045,454원이고 최신 거래는 220,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 172,900,000원은 최근 12개월 평균 226,045,454원의 76.5%입니다. 전체 평균 224,125,000원보다 최근 평균과 최신 거래 220,000,000원을 우선 비교하는 것이 핵심입니다.
- 인수 확인. 현재 분석상 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2013.01.10 부산은행 근저당입니다.
- 배당 부족과 인수의 구별. 부산은행 미배당 46,320,600원이 발생하더라도 현재 권리구조상 그 금액이 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 가격 추세. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세는 +11.4%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점과 함께 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 고속철도·철도보호지구 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있으므로 입찰 판단 시 해당 토지이용 제한을 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 2013.01.10 부산은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 172,900,000원은 그대로 실질취득가가 됩니다.
가격도 최근 시세와 비교하면 유리합니다. 동일 전용 84.94㎡의 최근 12개월 평균은 226,045,454원, 최신 거래는 220,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 76.5%입니다. 최근 가격 추세도 +11.4%입니다. 따라서 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 대항력 인수형과 달리, 실질취득가 자체가 최근 실거래 기준보다 낮은 구조입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 경쟁력은 비교적 분명합니다.
