부산지방법원 2025타경21691. 부산 중구 신창동4가의 현칭 ‘국제시장 4공구 B하 10,11호’로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 안의 1층 단위호이고, 토지지분과 건물 구분소유권을 일체로 평가했습니다. 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태지만, 최근 실거래와 직접 비교할 값이 확인되지 않아 65,660,000원이 곧바로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 쟁점은 임차관계입니다. 확인된 실제 임차인은 3명이며, 이 가운데 서순옥과 이영신은 전입일이 1995년 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 서복례는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21691 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 신창동4가 35-3 |
| 등기 부동산 | 부산광역시 중구 신창동4가 35-3, 57-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 현칭 | 국제시장 4공구 B하 10,11호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건 내 1층 단위호 |
| 소유자 | 김승석 · 1995.01.17. 협의분할에 인한 상속 · 1995.03.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 91,005,412원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 1995년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1995.07.12. 부평동새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 명칭이 부평새마을금고로 변경되고, 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전된 등기가 2025.02.13. 접수됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정됐습니다.
2024.11.06. 부평새마을금고의 10,472,687원 가압류와 2025.03.26. 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서복례 | 4B하10,11(신창동4가)(광명아케이트) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 서순옥 | 미상 | 2015.07.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이영신 | 4B하10,11(신창동4가) | 2003.10.08 | 15,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
서순옥의 전입일은 2015.07.03., 이영신의 전입일은 2003.10.08.로, 모두 1995.07.12. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 ‘시세 대비 할인’은 별개
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 45,962,000원, 4회 유찰 시에는 32,173,399원입니다.
다만 최근 거래가격과 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”라고 표현할 수는 없습니다. 특히 국제시장 상가의 단위호는 점유상태·인접호와의 사용관계·토지지분 구조가 가격에 직접 영향을 줄 수 있어 감정가 할인율과 실제 환금가치를 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 근저당권 · 부평동새마을금고 | 150,000,000원 | 64,078,120원 |
| 가압류 · 부평새마을금고 | 10,472,687원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 160,472,687원, 채권자 예상배당은 64,078,120원이며 미배당은 96,394,567원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다. 매수인 인수액은 시나리오상 0원이나, 서복례의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대청사거리 남측 인근으로, 국제시장·부평깡통시장 등 전통시장과 근린생활시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 자갈치역이 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 현칭은 국제시장 4공구 B하 10,11호입니다.
- 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 해당 전체 건물은 사면이 도로에 접하고, 본건은 서측으로 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 5,966,000원/㎡.
- 현황 특이점. 일부 벽체를 제거하고 인접호수와 일괄하여 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서복례 권리 확인. 전입일·보증금·점유관계를 확인해 말소기준권리보다 선행하는 대항력이 있는지 반드시 재검토해야 합니다.
- 서순옥·이영신. 두 사람은 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력이 없지만, 우선변제 여부와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 인접호 일체 사용. 일부 벽체 제거 상태와 실제 점유 경계를 현장에서 확인해 명도·원상복구 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지지분. 신창동4가 35-3의 75/2844 지분과 57-2의 74/2799 지분이 일괄매각 대상임을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 현장 상권과 유사 점포의 실제 거래·임대수익을 따로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 임차관계’를 지워야 한다
이 사건의 등기부는 1995년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 없어 이 가격을 시세 대비 저가라고 확정할 수 없고, 더 중요한 것은 서복례의 전입일·보증금이 미상이라는 점입니다.
서순옥과 이영신은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 서복례는 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 일부 벽체가 제거돼 인접호와 일괄 사용 중이고, 토지지분을 건물과 함께 일괄매각하는 구조까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라, 임차·점유·토지지분을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 상가형 물건으로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.
