부산지방법원 2025타경21691. 부산 중구 국제시장 일대의 근린생활시설과 대지지분을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 현칭은 ‘국제시장 4공구 B하 10,11호’이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 단위호입니다. 토지지분은 신창동4가 35-3의 김승석 지분 75/2844와 신창동4가 57-2의 김승석 지분 74/2799이며, 감정평가에서는 건물 구분소유권과 토지지분을 일체로 가격형성되는 물건으로 보았습니다.
권리의 출발점은 1995년 7월 12일 설정된 부평동새마을금고의 채권최고액 150,000,000원 근저당입니다. 이후 명칭이 부평새마을금고로 변경됐고, 2024년 12월 27일 확정채권양도로 엠씨아이대부주식회사에 근저당권이 이전됐습니다. 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 이 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21691 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 신창동4가 35-3 · 신창동4가 57-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설으로 이용중 |
| 현칭 | 국제시장 4공구 B하 10,11호 |
| 소유자 | 김승석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 91,005,412원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준은 1995년 근저당
말소기준은 1995.07.12. 부평동새마을금고 근저당권입니다. 2024.11.06. 부평새마을금고 가압류와 2025.03.26. 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 최초 근저당은 2025.02.13. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서복례 | 4B하10,11(신창동4가)(광명아케이트) | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 서순옥 | 미상 | 2015.07.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이영신 | 4B하10,11(신창동4가) | 2003.10.08 | 15,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
서순옥의 2015.07.03. 전입과 이영신의 2003.10.08. 전입은 모두 1995.07.12. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 이영신의 보증금은 15,000,000원, 월 차임은 500,000원입니다. 반면 서복례는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 임차인은 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 부평동새마을금고 | 150,000,000원 | 91,711,600원 |
| 3. 가압류 · 부평새마을금고 | 10,472,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 160,472,687원 중 91,711,600원이 배당되고, 미배당액은 68,761,087원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원 대비 1회 유찰된 회차입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 65,659,999원, 45,961,999원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 가격이 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 판단할 수 없습니다.
⑤ 물건 특성 — 토지지분·인접호수 일괄사용이 핵심
- 일괄매각. 목록 1번과 3번 토지는 지분매각이며, 감정평가에서는 건물 구분소유권과 토지지분을 불가분 관계의 일체로 보아 일괄 평가했습니다.
- 토지지분. 신창동4가 35-3 중 김승석 지분 75/2844, 신창동4가 57-2 중 김승석 지분 74/2799가 경매 대상입니다.
- 사용상태. 본건은 일부 벽체를 제거하고 인접호수와 일괄하여 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 현칭은 ‘국제시장 4공구 B하 10,11’입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 대청동3가 ‘대청사거리’ 남측 인근이며, 국제시장·부평깡통시장 등 전통시장과 근린생활시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 자갈치역이 소재합니다.
- 도로. 전체 건물은 사면이 도로에 접하며, 본건은 서측으로 노폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,966,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서복례 임대차 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 원본을 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 인접호수 경계 확인. 일부 벽체 제거 및 일괄사용 상태를 현장 방문으로 확인하고, 낙찰 대상의 독립 사용 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지지분 확인. 35-3 지분 75/2844, 57-2 지분 74/2799와 건물 구분소유권의 관계를 원본 등기와 대조해야 합니다.
- 배당표 주의. 현재 모형상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 정하지 말고 상가 임대수익·현장 상권·유사 점포 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 점유’와 ‘물리적 경계’가 승부처
1995년 말소기준 이후에 전입한 서순옥과 이영신은 대항력이 없어 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 현재 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 서복례는 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 물건은 인접호수와 벽체를 제거해 일괄 사용 중입니다. 이 두 가지를 확인하지 않은 채 ‘1회 유찰돼 싸졌다’는 이유만으로 접근하는 것은 위험합니다.
결론은 등기상 구조는 정리 가능하지만 현장·임대차 확인이 선행돼야 하는 상가형 사건입니다. 현재 최저가는 93,800,000원이지만 비교 실거래가 없어 가격 우위도 단정할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 서복례의 대항력 여부와 인접호수 경계를 닫은 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
