부산지방법원 2025타경22090. 부산 동래구 온천동 ‘동래3차SKVIEW’ 101동 23층 2304호, 전용면적 기준 84.881㎡급 아파트입니다. 등기 흐름의 중심은 2022.05.11 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 396,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 엠캐피탈 근저당과 2025.06.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자들에게 미배당액이 생기더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 감정가 537,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 375,900,000원입니다. 매수인 인수가 없으므로 실질취득도 같은 금액입니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 508,250,000원, 최신 거래는 2026.08 550,000,000원이고, 같은 2026.08에는 전용 84.88㎡·24층이 547,000,000원에 거래된 기록도 있습니다. 현재 회차는 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라 인수를 더한 실질취득액 자체가 최근 거래 수준보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 제101동 제23층 제2304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.881㎡급 · 철근콘크리트구조 38층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 추현 · 2022.03.15 매매, 거래가액 410,000,000원 · 2022.05.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 375,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 관련 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 신한은행) · 청구액 381,842,615원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 2022.02.08 추현 명의의 전세권 500,000,000원과 그 전세권에 관한 경남제일신용협동조합 근저당 480,000,000원이 있었지만, 두 권리 모두 2022.05.11 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 추현의 소유권이전과 신한은행 근저당 설정이 이뤄졌습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2022.05.11 신한은행 근저당권입니다.
그 뒤 2022.09.01 엠캐피탈주식회사 채권최고액 180,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.06.04 경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 전체 담보채권 미배당은 206,162,600원이지만, 이는 채권자 측 회수 부족액이고 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황은영 | 2304호 | 2025.05.29 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.08.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
황은영의 전입신고일은 2025.05.29로, 말소기준인 신한은행 근저당 2022.05.11보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없지만, 배당요구는 2025.08.01 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 3.759억, 최근 평균의 74%
동래3차SKVIEW는 999세대, 2021.12.06 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 84.881㎡이고, 제공된 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 508,250,000원, 최신 거래는 2026.08 550,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 24 | 547,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 12 | 577,000,000원 |
| 2026.07 | 80.96㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 32 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 80.96㎡ | 35 | 335,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 32 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 7 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.82㎡ | 33 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 508,250,000원 |
현재 최저가 375,900,000원은 최근 12개월 평균 508,250,000원의 74.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 375,900,000원입니다. 최신 거래 550,000,000원과 비교하면 차이는 174,100,000원입니다. 특히 대상이 23층이고 2026.08 전용 84.88㎡·24층 거래가 547,000,000원으로 확인돼, 층수와 면적이 가까운 사례와 비교해도 현재 실질취득액은 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,062,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 396,000,000원 | 369,837,400원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 담보채권 576,000,000원 중 369,837,400원이 배당되고, 미배당은 206,162,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인 인수를 구분해야 한다는 것입니다. 이 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 375,900,000원 | 369,837,400원 | 206,162,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 263,129,999원 | 258,646,179원 | 317,353,821원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 184,190,999원 | 180,812,325원 | 395,187,675원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락만큼 따라붙는 ‘인수형’ 구조가 아닙니다. 현재 계산상 각 회차 모두 매수인 인수가 0원이므로, 추가 유찰 시에는 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 이미 현재 회차 실질취득이 최근 평균의 74.0%이므로, 추가 유찰 가능성만을 전제로 판단하기보다 물건 상태와 점유 비용까지 함께 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 38층 건물 중 제23층 제2304호입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 부산도시철도 명륜역 북측 인근이며, 주거용 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 부산도시철도 명륜역이 있습니다.
- 단지. 동래3차SKVIEW · 999세대 · 2021.12.06 준공입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가 3,445,000원/㎡입니다. 인접지는 대체로 등고평탄한 사다리형 토지입니다.
- 도로. 북서측·북동측 소로, 남서측·남동측 중로와 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 최근 12건 거래가 확인되며 가격 범위는 290,000,000원~590,000,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 황은영 전입은 2025.05.29로 대항력은 없지만, 현재 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 항목이 미상입니다. 배당요구는 2025.08.01 접수됐으므로 배당요구서와 매각물건명세서 세부 내용을 대조하세요.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 현재 인수액 0원이므로 실질취득은 375,900,000원입니다. 최근 평균 508,250,000원과 최신 거래 550,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 비교거래 면적 구분. 최근 표본에는 80.96㎡ 거래도 포함돼 있으므로 대상과 가까운 84.82~84.88㎡ 거래를 따로 비교하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 비용이 있을 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격도 시세 아래다
이 사건에서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다르다는 점입니다. 현재 최저가 375,900,000원으로는 담보채권 576,000,000원을 모두 갚지 못해 206,162,600원의 미배당이 생기지만, 그 부족분이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 매수인 인수는 0원이고, 현재 확인된 임차인도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다.
가격 면에서도 현재 실질취득액 375,900,000원은 최근 12개월 평균 508,250,000원의 74.0%입니다. 2026.08 최신 거래 550,000,000원, 전용 84.88㎡·24층 547,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 이 사건은 “낮은 최저가 뒤에 큰 인수금이 숨어 있는 물건”이 아니라, 현재 확인 범위에서는 인수 0원으로 할인폭이 실질취득에 그대로 반영되는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 있으므로 마지막 확인 포인트는 권리 승계보다는 점유·명도·배당 세부사항입니다.
