부산지방법원 2025타경22156. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 주식회사태진한우이며, 2023년 6월 1일 매매를 원인으로 거래가액 1,264,794,939원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 2월 28일 설정된 부산축산업협동조합 근저당권 1,188,000,000원입니다.

등기부만 보면 말소기준 이후의 이복재 근저당권과 부산진구·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계까지 보면 결론이 달라집니다. 손규미는 말소기준보다 이른 2023년 6월 9일 전입했고 대항력이 있어, 우선변제권 없이 남은 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 인수

2019년 금정농업협동조합 근저당권과 2023년 부산은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 2월 28일 부산축산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤 설정된 이복재 근저당권 300,000,000원과 부산진구·국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 손규미의 전입일은 말소기준보다 앞서므로 등기상 후순위 권리의 소멸과 별개로 보증금 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 최신 거래는 하락, 면적은 불일치

대동레미안센트럴시티의 확인된 거래 7건은 모두 32.25㎡이며, 대상 기준면적 65.16㎡와 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 1층 근린시설로 이용 중이므로 아래 거래를 곧바로 대상 물건의 시세로 적용할 수 없습니다.

최근 12개월 거래는 2026년 6월의 135,000,000원 한 건이며, 과거 거래 대비 최근 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원에는 200,000,000원과 220,000,000원의 과거 거래가 다수 포함돼 있으므로 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다. 최저가는 최근 거래의 525.3%이고 실제 취득원가는 여기에 30,000,000원이 더해지지만, 면적과 이용상태가 달라 직접적인 고가·저가 판정에는 별도 근린시설 비교사례가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 709,100,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 총 1,488,000,000원 중 699,609,000원이 배당되고, 미배당액은 788,391,000원입니다. 손규미 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 숙박시설·업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 서면역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 건물. 2019년 4월 5일 사용된 144세대 건물로, 급배수·위생·승강기·기계식 주차·소화전·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m 내외 도로에 접한 평탄한 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 거래자료만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 대상과 용도·면적·층이 유사한 근린시설의 거래 및 임대수익 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰원가. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 709,100,000원이 아니라 손규미 보증금까지 포함한 실질취득액 739,100,000원입니다.
• 손규미 임차관계. 임대차계약서, 전입일, 실제 점유 범위, 보증금 잔액과 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• (주)태진축산 점유. 대항력은 없지만 115㎡ 점유가 조사됐으므로 인도 범위와 명도 일정·비용을 확인해야 합니다.
• 용도 혼재. 감정상 근린생활시설이지만 손규미의 이용은 주거로 조사됐습니다. 현황과 허가된 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 확인된 거래는 모두 32.25㎡로 대상 기준면적과 일치하지 않습니다. 1층 근린시설의 유사 거래와 임대수익을 별도로 확보해야 합니다.
• 하락 추세. 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 반영하고, 과거 거래가 포함된 전체 평균 195,714,285원만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 공법·설비. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역과 기계식 주차설비의 이용 조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·감정평가서와 거래자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 할인율보다 인수액과 비교자료가 먼저다

이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 감정가의 70%로 내려왔지만, 대항력 있는 손규미의 보증금 30,000,000원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 739,100,000원입니다. 말소기준 이후의 등기권리가 소멸한다는 점은 분명하지만, 선순위 임차보증금과 복수 점유자의 명도 문제는 별도입니다.

가격 측면에서도 확인된 거래는 모두 32.25㎡로 대상 기준면적과 일치하지 않고, 최신 거래 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%는 시장이 하락했다는 경고를 줍니다. 감정가 대비 할인만 보고 저렴하다고 판단할 수 없으며, 대상과 유사한 1층 근린시설의 거래가·임대수익으로 739,100,000원의 실질취득액을 다시 검증해야 합니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차보증금은 인수되고 가격 근거는 부족한 물건입니다.