부산지방법원 2025타경22181. 부산 동래구 명장동 동래동일스위트 104동 3층 301호 아파트입니다. 소유자 김학은 2020년 10월 16일 이 부동산을 거래가액 295,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 6월 17일 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권 454,800,000원입니다. 앞선 현대캐피탈 근저당과 애큐온저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2025년 6월 23일 오케이저축은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 임차인은 없으며 매수인이 승계할 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 320,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 224,000,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지 동일면적 최근 12건 평균은 340,583,333원, 최신 거래는 2026년 8월 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 65.8%로, 권리뿐 아니라 가격 차이도 분명한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22181 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 617 동래동일스위트 104동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 67.8923㎡ · 지상20층 건내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김학 (2020.10.16. 거래가액 295,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 430,872,183원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 동래동일스위트 · 702세대 · 2018.02.02 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 2020년 현대캐피탈 근저당권과 2021년 애큐온저축은행 근저당권은 등기부에서 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 6월 17일의 오케이저축은행 근저당권이며, 2025년 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 배당 시 오케이저축은행 채권은 전액 회수되지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 340,583,333원 vs 최저가 224,000,000원
동래동일스위트 전용 67.89㎡의 최근 실거래 12건입니다. 가장 최근인 2026년 8월에도 338,000,000원~348,000,000원 거래가 확인되고, 최근 12건 평균은 340,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 67.89㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 67.89㎡ | 14 | 338,000,000원 |
| 2026.08 | 67.89㎡ | 22 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 67.89㎡ | 25 | 356,000,000원 |
| 2026.06 | 67.89㎡ | 22 | 350,000,000원 |
| 2026.06 | 67.89㎡ | 22 | 347,000,000원 |
| 2026.06 | 67.89㎡ | 15 | 338,000,000원 |
| 2026.05 | 67.89㎡ | 12 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 67.89㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 67.89㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 67.89㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 67.89㎡ | 2 | 322,000,000원 |
| 평균 | 67.89㎡ | 12건 | 340,583,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 320,000,000원~356,000,000원입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 평균의 65.8%이고, 최신 거래 340,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 320,000,000원 자체가 최근 12건 평균보다 낮고, 1회 유찰로 최저가가 더 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 454,800,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 224,000,000원 가정 시 오케이저축은행 근저당 채권 중 220,064,000원이 배당되고, 미배당은 234,736,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 234,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 300,995,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 347,376,640원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 근저당권자의 미배당액은 234,736,000원 → 300,995,200원 → 347,376,640원으로 커지지만, 이 자료의 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동할 필요가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 용인고등학교 남측 인근. 주위는 동래사적공원, 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 용도는 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트구조 건물의 제3층 제301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 동래동일스위트는 702세대, 2018.02.02 준공 단지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,111,000원/㎡입니다.
- 거래. 전용 67.89㎡ 최근 거래 12건은 320,000,000원~356,000,000원, 평균 340,583,333원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.06.17. 을구 4번 오케이저축은행 근저당권을 원본 등기사항증명서에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12건 평균 340,583,333원, 최신 거래 340,000,000원, 최근 최저 거래 320,000,000원을 함께 기준으로 보세요.
- 층 차이. 본건은 3층이고 최근 실거래 표본은 2층부터 25층까지 분포합니다. 개별 호수의 층·상태 차이를 최종 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 234,736,000원은 채권자의 미회수액이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 눈에 띄는 1회 유찰 물건
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 기존 현대캐피탈·애큐온저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 오케이저축은행 근저당권입니다. 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 320,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 224,000,000원까지 내려왔습니다. 동일면적 최근 12건 평균 340,583,333원의 65.8%이고, 최신 2026년 8월 거래 340,000,000원과도 차이가 큽니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험이 낮고, 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮은 아파트라는 점이 핵심입니다. 다만 본건은 3층이므로 최근 고층 거래가 포함된 평균값을 그대로 개별 호수 가치로 보지 말고 층·상태와 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
