부산지방법원 2025타경22189. 부산진구 당감동 249-26 소재 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 블록조 슬래브지붕 지상 1층이고 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 89㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 178,033,000원으로 감정가 254,332,800원의 70%, 1회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 2014.08.28 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액은 253,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.08.11 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했으며 청구액은 74,156,531원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 기준 근저당권에 174,740,538원이 배당되고, 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건은 권리 순위만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가와 매각물건명세서 비고 모두 지적경계 불분명·인접 국유지상의 건물 일부 소재·인접 건물의 본건 토지 침범을 지적하고 있습니다. 정확한 위치와 면적은 별도 측량이 필요한 것으로 적시돼 있어, 입찰 전에 현장과 경계를 확인하지 않으면 낙찰 후 이용·철거·경계 정리 단계에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22189 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 249-26 · 당감로4번길 23-15 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 블록조 슬래브지붕 지상 1층 · 몰탈위 페인팅 · 새시창 |
| 토지 | 대 · 89㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이수현 2분의 1 · 이진욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,332,800원 / 178,033,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 74,156,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.08.28 근저당
1994.05.11 당감1동새마을금고 근저당권은 2010.12.27 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.08.28 한국주택금융공사 근저당권 253,000,000원입니다. 이후 2024.07.21 상속을 원인으로 이수현·이진욱이 각 2분의 1 지분을 취득했고, 2025.08.11 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 불명
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계 : 불명”으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 현장 점유관계를 확인하지 않은 채 명도 부담이 없다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 경계·침범 — 이 물건의 실질적인 핵심 리스크
- 지적경계. 토지는 미정비된 기존 주택지대에 속하며 일부 인접지와 지적경계가 불분명한 것으로 평가됐습니다.
- 본건 건물의 인접지 침범. 건물 일부가 남동측 인접토지 249-28번지 국유지상에 소재하는 것으로 판단됐습니다.
- 인접 건물의 본건 토지 침범. 본건 토지 동측 일부는 인접토지상의 건물 일부가 침범해 사용 중인 것으로 판단됐습니다.
- 별도 측량 필요. 정확한 지적경계와 정밀한 침범면적은 별도 측량이 필요한 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,462원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 253,000,000원 | 174,740,538원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 178,033,000원 가정 시 집행비용 3,292,462원을 제외한 174,740,538원이 한국주택금융공사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 78,259,462원이고 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 178,033,000원 | 174,740,538원 | 78,259,462원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 124,623,099원 | 122,078,376원 | 130,921,624원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,236,169원 | 85,265,918원 | 167,734,082원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 74,156,531원이 충족되는 것으로 계산되며, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 신청채권은 충족되는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 유찰이 이어질수록 채권최고액 대비 미배당 규모는 78,259,462원 → 130,921,624원 → 167,734,082원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 당감동 소재 당감초등학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 조건. 지목 대, 면적 89㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 1,036,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 측량 확인. 인접지와의 지적경계, 본건 건물의 249-28번지 국유지 침범 여부와 면적, 동측 인접 건물의 본건 토지 침범 면적을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 불명으로 평가돼 있으므로 현재 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 금지사항등기. 2014.08.28 부기된 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 최신 상태와 매각 후 처리 여부를 원본에서 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가상 포함 범위와 실제 현황을 맞춰 보세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 개별성과 경계 문제를 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 측량이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 254,332,800원에서 한 차례 유찰돼 178,033,000원, 감정가의 70%까지 내려왔고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그렇다고 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
감정평가에서 토지 일부의 경계가 불분명하고, 본건 건물 일부는 남동측 249-28번지 국유지에 소재하는 것으로 판단되며, 반대로 동측에서는 인접 건물이 본건 토지를 침범해 사용하는 것으로 판단됐습니다. 정확한 범위는 별도 측량이 필요합니다. 여기에 임대관계도 불명으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 순위는 비교적 단순하지만 현장·측량 확인 난도가 높은 단독주택 경매로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 경계의 실제 모습과 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
