부산지방법원 2025타경22189. 부산진구 당감동 249-26 소재 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 토지면적은 89.0㎡, 건물은 블록조 슬래브지붕 지상 1층이며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 이수현·이진욱 각 2분의 1 지분으로, 2024.07.21 상속을 원인으로 2025.07.04 소유권이전이 접수됐습니다.
권리관계의 기준점은 2014.08.28 접수된 한국주택금융공사 근저당권 253,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.11 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 현재 최저매각가 124,623,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,544,722원을 제외한 122,078,278원이 근저당권에 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22189 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 249-26 · 부산광역시 부산진구 당감로4번길 23-15 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 89.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 제2종일반주거지역 |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 지상 1층 · 몰탈위 페인팅 등 · 새시창 |
| 소유자 | 이수현 2분의 1 · 이진욱 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 254,332,800원 / 124,623,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 74,156,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
1994.05.11 당감1동새마을금고 근저당권 14,000,000원이 설정됐으나, 2010.12.27 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2014.08.28 한국주택금융공사 근저당권 253,000,000원입니다. 이 권리에 공동담보로 같은 당감동 249-26 토지가 기재돼 있고, 한국주택금융공사가 2025.08.11 임의경매를 신청했습니다.
등기부에는 2014.08.28 부기로, 한국주택금융공사의 동의를 얻지 않고 제한물권 설정·압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 응찰 전에는 이 문구와 매각 후 등기 정리 관계를 원문으로 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
감정가는 254,332,800원, 현재 최저매각가는 124,623,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일·인근 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 124,623,000원 | 122,078,278원 | 130,921,722원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 87,236,100원 | 85,265,850원 | 167,734,150원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 61,065,269원 | 59,566,094원 | 193,433,906원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 74,156,531원보다 근저당권 배당 예상액 122,078,278원이 크고, 3회 유찰 시에도 85,265,850원이 배당되는 시나리오입니다. 4회 유찰 시에는 예상 배당액이 59,566,094원으로 신청채권액에 미달합니다. 다만 이러한 미배당액은 근저당권 채권최고액 기준 부족분이며, 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,623,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,722원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 253,000,000원 | 122,078,278원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 124,623,000원 가정. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 130,921,722원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·건물 상태 — 측량이 선행돼야 한다
- 토지. 부산진구 당감동 249-26, 면적 89.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 지상 1층 단독주택으로, 외벽은 몰탈위 페인팅 등, 창호는 새시창 등의 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 지적경계. 미정비된 기존 주택지대에 속해 일부 인접지와 지적경계가 불분명한 것으로 평가됐습니다.
- 건물의 인접지 소재. 건물 일부가 남동측 249-28번지 국유지상에 소재하는 것으로 판단됐습니다.
- 인접 건물 침범. 토지 동측 일부는 인접토지상의 건물 일부가 침범해 사용 중인 것으로 판단됐으며 정밀한 침범면적은 별도 측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 당감동 소재 당감초등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 124,623,000원의 시장가격 대비 수준은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 측량 우선. 249-26 토지의 정확한 경계와 249-28 국유지 쪽 건물 소재 여부, 동측 인접 건물의 침범면적을 별도 측량으로 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 불명으로 기재돼 있으므로 현장 점유자·전입관계를 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 등기 문구를 원문과 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 존재하더라도 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 경계를 확인할 물건”
이 사건은 감정가 254,332,800원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 124,623,000원까지 내려왔습니다. 등기·배당 자료만 보면 말소기준이 분명하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단을 단순히 “감정가의 49%”로 끝내면 안 됩니다. 최근 실거래 시세 비교자료가 없고, 무엇보다 감정평가가 지적경계 불분명·건물 일부의 인접 국유지 소재 가능성·인접 건물의 침범을 함께 지적하고 있기 때문입니다.
따라서 핵심은 가격 할인율보다 별도 측량을 통해 실제 경계와 침범관계를 확인하는 것입니다. 임대관계 역시 불명으로 기재돼 있으므로 점유관계 확인이 병행돼야 합니다. 인수 0원이라는 권리상의 장점과 경계·점유 확인이라는 물적 리스크를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
