부산지방법원 2025타경22195. 부산 연제구 거제동 거제유림아시아드 107동 11층 1103호, 전용 130.89㎡ 아파트입니다. 소유자는 김은란으로, 2012.02.09 매매를 원인으로 2012.03.27 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 310,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2015.04.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권들과 2025.07.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
가격은 감정가 476,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 333,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 426,166,666원과 비교하면 78.2% 수준이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최신 거래를 보면 2026.07 거래가가 320,000,000원입니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22195 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 107동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.89㎡ · 25층 규모 중 11층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 김은란 · 2012.03.27 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 333,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.04.14 접수된 을구 10번 주식회사하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 216,000,000원이며, 2023.06.22에는 을구 10-4번으로 채권최고액 129,600,000원의 변경등기가 있습니다. 이후 2025.05.13 한국주택금융공사, 2025.09.12 한국자산관리공사로 근저당권 이전등기가 이어집니다.
말소기준 이후에는 2018.04.18 중소기업은행 채권최고액 240,000,000원, 2023.07.03 중소기업은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 있고, 2025.07.02 중소기업은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균은 낮지만 최신 거래보다 높다
거제유림아시아드 동일 면적 130.89㎡의 최근 실거래 12건입니다. 단지는 1,330세대이며 준공일은 2001.09.22입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.89㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 130.89㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2026.03 | 130.89㎡ | 13 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 130.89㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 130.89㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 130.89㎡ | 7 | 415,000,000원 |
| 2025.12 | 130.89㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 130.89㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2025.10 | 130.89㎡ | 3 | 409,000,000원 |
| 2025.09 | 130.89㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2025.08 | 130.89㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2025.08 | 130.89㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.89㎡ | 12건 | 426,166,666원 |
표본의 최저 거래는 320,000,000원, 최고 거래는 510,000,000원, 최근 12개월 평균은 426,166,666원입니다. 현재 최저매각가 333,200,000원은 이 평균의 78.2%까지 내려와 있습니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026.07의 320,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 따라서 “평균보다 21.8% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 위험하고, 최신 거래의 낮아진 가격대를 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,464,800원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 111,735,200원 |
| 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 576,000,000원 중 327,735,200원이 배당되고, 미배당액은 248,264,800원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 을구 10번에는 2023.06.22 채권최고액 129,600,000원의 변경등기가 있으므로 실제 배당 시에는 채권액과 배당요구 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 333,200,000원 | 327,735,200원 | 248,264,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 233,240,000원 | 229,174,640원 | 346,825,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 163,268,000원 | 160,182,248원 | 415,817,752원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 신청채권자 청구액은 360,000,000원이며, 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 111,735,200원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독·공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도동해선 거제해맞이역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 25층 규모이며 승강기·소화전·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 단지. 유림아시아드는 1,330세대, 2001.09.22 준공 단지입니다.
- 토지. 6필지 일단의 완경사지대 내 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역을 포함하고 철도보호지구·교육환경 관련 보호구역·역사문화환경보존지역·고속철도 저촉 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,773,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 426,166,666원보다 현재 최저가는 낮지만 최신 거래 320,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만 보고 응찰하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 변동 확인. 2015.04.14 설정된 을구 10번 근저당권은 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전이 이어졌습니다. 최신 등기사항과 배당요구 채권액을 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 233,240,000원, 3회 유찰 시 163,268,000원으로 내려가는 시나리오가 있으며 각 회차에서도 예상 인수액은 0원입니다.
- 규제사항 확인. 철도보호지구·고속철도·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한사항을 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “평균 할인”보다 “최신 거래”가 중요하다
이 물건은 현재 자료상 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원이며, 말소기준권리 이후 후순위 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 구조가 비교적 단순합니다. 하지만 가격 판단은 다릅니다. 감정가 476,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 333,200,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 426,166,666원의 78.2%이지만, 가장 최근 거래인 2026.07 실거래가는 320,000,000원입니다. 따라서 권리는 검토 가능, 현재 가격은 최신 거래와의 비교가 먼저입니다. 평균 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
