부산지방법원 2025타경22202. 부산진구 양정동 산정아파트 2층 6호입니다. 감정가는 192,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 94,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 김경숙이고, 현재 말소기준권리는 2024.07.22. 부산자유시장새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 이후 2025.06.23. 개시된 임의경매 역시 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당 기준 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 최근 거래와 차이가 뚜렷합니다. 동일 비교면적의 최근 거래는 150,000,000원과 163,650,000원, 최근 12개월 평균은 156,825,000원입니다. 현재 최저가 94,080,000원은 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 물건은 일반적인 구축 아파트 경매와 달리 가로주택정비사업이 진행 중이라는 별도의 확인 포인트가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22202 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 138-10 산정아파트 2층 6호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 연수로 47-2 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 아파트로 이용 중 · 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 6호 · 사용승인일 1975.07.05 |
| 실거래 비교면적 | 71.24㎡ |
| 단지 | 산정 · 32세대 |
| 소유자 | 김경숙 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 73,334,267원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2024년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2024.07.22. 부산자유시장새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며 채무자는 김경숙입니다. 2024.12.12. 롯데카드 가압류 7,183,480원은 2025.01.03. 이미 말소됐고, 2025.06.23. 부산자유시장새마을금고가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가보다 ‘현재 최저가’를 봐야 한다
산정아파트 동일 비교면적의 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 156,825,000원, 최신 거래는 2025.10. 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 72.89㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 71.24㎡ | 5 | 163,650,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 156,825,000원 |
감정가 192,000,000원은 최근 실거래 범위보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 최저가 94,080,000원은 최근 12개월 평균의 60.0%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮아, 현재 회차의 가격 자체는 최근 확인된 실거래보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 을구 7번 근저당권 · 부산자유시장새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 986,560원 |
현재 최저가 94,080,000원 기준 추정입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 91,000,000원 기준이며, 신청채권액은 73,334,267원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 정비사업·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 정비사업. ‘양정산정가로주택정비사업’ 구역 내 공동주택이며 사업시행계획인가 고시를 받고 정비사업이 진행 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 양정역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 주위환경. 근린생활시설·단독주택·공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용 중이나 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1975.07.05입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,918,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조합원 지위 승계 확인. 매각물건명세서가 직접 확인을 요구하는 핵심 항목입니다. 정비사업 단계와 승계취득 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 정비사업 진행상황 재확인. 사업시행계획인가 고시 이후 현재 추진상황을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현재 점유자를 원문 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격 기준. 최저가 94,080,000원은 최근 12개월 실거래 평균 156,825,000원의 60.0%, 최신 거래 150,000,000원보다 낮습니다.
- 추가 유찰 시 배당구조. 3회 유찰 시 매각가 65,855,999원, 근저당 배당 64,270,591원·미배당 26,729,409원이며, 4회 유찰 시 매각가 46,099,199원, 근저당 배당 44,869,413원·미배당 46,130,587원입니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인 포인트는 정비사업이다”
이 물건은 감정가 192,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 94,080,000원까지 내려왔습니다. 동일 비교면적 최근 12개월 평균 156,825,000원의 60.0%이고, 최신 실거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 숫자만으로 끝낼 수 없는 이유가 분명합니다. 산정아파트는 양정산정가로주택정비사업 구역에 포함되어 사업시행계획인가 고시를 받은 상태이며, 매각물건명세서는 재개발 관련 단계와 조합원 지위 승계취득 여부를 응찰자가 확인하라고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’와 함께 그 가격으로 어떤 정비사업상 지위를 취득하게 되는지를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
