부산지방법원 2025타경22202. 부산진구 양정동 산정아파트 2층 6호입니다. 공부상 아파트이고 감정평가서도 아파트 이용으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김경숙이며, 등기상 현존 말소기준권리는 2024.07.22. 부산자유시장새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 산정에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔습니다. 같은 산정아파트의 최근 12개월 실거래는 150,000,000원과 163,650,000원, 평균은 156,825,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 85.7%로, 확인된 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고, 건물은 1975.07.05. 사용승인된 32세대 규모이므로 단순 평균만으로 개별 호수의 가격을 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22202 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 138-10 산정아파트 2층 6호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 연수로 47-2 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 71.24㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 6호 |
| 소유자 | 김경숙 · 2002.09.24. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 부산자유시장새마을금고 · 73,334,267원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.22. 부산자유시장새마을금고 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 / 세대수 | 1975.07.05 · 32세대 |
| 정비사업 | 양정산정가로주택정비사업 구역 · 사업시행계획인가 고시(부산광역시 부산진구 고시 제2025-56호) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거 삼성생명보험·양정제일새마을금고·농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.12.12. 롯데카드 가압류 7,183,480원도 2025.01.03. 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.22. 설정된 부산자유시장새마을금고 근저당이며, 2025.06.23. 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
산정아파트의 대상면적은 71.24㎡이며, 최근 확인된 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 156,825,000원, 최신 거래는 2025.10. 150,000,000원입니다. 현재 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 평균의 85.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 72.89㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 71.24㎡ | 5 | 163,650,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 156,825,000원 |
현재 최저가는 감정가보다 낮을 뿐 아니라 확인된 최근 2건의 거래가와 최근 12개월 평균보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 거래 표본이 2건으로 적고, 현장조사에서 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로 실내 상태·수리비·개별 호수 조건까지 감안한 응찰가 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,681,600원 |
| 1. 근저당 · 부산자유시장새마을금고 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,718,400원 |
배당 산정은 등기상 채권최고액 91,000,000원을 기준으로 작성된 제공 산정치입니다. 사건의 청구액은 73,334,267원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 134,400,000원 | 91,000,000원 | 40,718,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,080,000원 | 91,000,000원 | 986,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시나리오에서는 근저당 채권최고액 91,000,000원 전액이 배당되지 않고 26,729,409원이 부족한 것으로 산정되지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다. 즉 이 사건의 가격변수와 등기상 인수액은 분리해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양정산정가로주택정비사업구역 내 산정아파트로, 주위는 근린생활시설·단독주택·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 양정역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 6호이며 사용승인일은 1975.07.05.입니다. 현장 폐문부재로 내부 마감과 실제 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 남측 대로보다 약간 저지인 부정형 토지이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측 약 25미터, 북측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며 공시지가는 2,918,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 32세대 규모이고 최근 실거래 표본은 2건입니다. 거래가격 확인은 가능하지만 대단지처럼 충분한 표본이 형성된 구조는 아닙니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정비사업 진행단계 재확인. 양정산정가로주택정비사업의 사업시행계획인가 이후 현재 절차와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 조합원 지위 승계취득 여부. 매각물건명세서가 직접 확인을 요구하는 핵심 항목입니다. 낙찰 후 지위와 부담이 어떻게 귀속되는지 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현장 폐문부재이고 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 자료가 없다는 사실만으로 실제 점유상태까지 단정해서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 1975.07.05. 사용승인 건물이고 감정평가에서도 내부마감재와 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 2건이므로 평균 156,825,000원을 단일 시세로 확정하지 말고 개별 층·상태와 함께 비교해야 합니다.
- 배당과 실제 채권 구분. 사건 청구액 73,334,267원과 등기 채권최고액 91,000,000원을 구분해 확인하고, 실제 배당표·당해세 등 원자료를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·정비사업 관련 자료·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 승계 확인이 먼저다”
이 사건은 현재 제공된 배당 산정만 보면 매수인 인수액 0원이고, 최저가 134,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 156,825,000원의 85.7%까지 내려와 있습니다. 권리와 가격만 놓고 보면 검토할 만한 구간입니다.
하지만 이 아파트는 단순한 노후 아파트 경매가 아닙니다. 양정산정가로주택정비사업 구역에 포함되어 사업시행계획인가를 받은 상태이고, 매각물건명세서도 조합원의 지위 승계취득 여부 등 정비사업 관련 사항을 응찰자가 확인하도록 명시합니다. 여기에 현장 폐문부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 단순, 가격은 최근 시세보다 낮음, 그러나 정비사업 승계 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
