부산지방법원 2025타경22210. 부산 동래구 낙민동 동래우성아파트 101동 15층 1506호입니다. 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2012.12.17 설정된 괴정1동새마을금고 근저당권, 채권최고액 124,800,000원입니다. 이후 설정된 허정훈 근저당 60,000,000원과 전세권 5,000,000원, 현재의 경매개시결정 등은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 신건 때와 분위기가 달라졌습니다. 최근 12개월 동일면적 40.3㎡ 거래 8건 평균은 158,875,000원이고 최신 거래는 2026.05의 169,000,000원입니다. 현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 74.9%입니다. 다만 최근과 과거의 거래 흐름을 비교한 추세는 -1.1%로 하락 방향이므로, 단순 할인율만 보고 상향 입찰하기보다는 최근 거래가격을 중심으로 상한을 정하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22210 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 83-1 동래우성아파트 101동 15층1506호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지하2층 지상24층 건물 내 15층 1506호 |
| 실거래 비교면적 | 40.3㎡ |
| 소유자 | 조윤성 · 2006.03.30 조미숙 명의 소유권이전 · 2021.08.19 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2012.12.17 접수된 괴정1동새마을금고 근저당권 124,800,000원입니다. 해당 금고의 명칭은 2014.10.06 신괴정새마을금고로 변경됐고, 등기상 표시 변경은 2026.03.17 접수됐습니다. 허정훈의 2022.07.28 근저당권 60,000,000원과 전세권 5,000,000원은 모두 그보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 2025.07.02 허정훈의 임의경매개시결정과 2025.10.23 신괴정새마을금고의 임의경매개시결정도 같은 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 -1.1% 하락 추세
동래우성은 531세대, 1997.08.04 준공 단지입니다. 동일면적 40.3㎡의 가격 판단은 전체 12건 평균 159,458,333원보다 최근 12개월 평균 158,875,000원과 최신 거래 169,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근과 과거의 거래 수준을 비교한 지표는 -1.1%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 40.3㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.05 | 40.3㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2026.04 | 40.3㎡ | 15 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 40.3㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.02 | 40.3㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 40.3㎡ | 13 | 143,000,000원 |
| 2025.11 | 40.3㎡ | 18 | 173,000,000원 |
| 2025.10 | 40.3㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.3㎡ | 8건 | 158,875,000원 |
최근 12개월 거래는 124,000,000원부터 173,000,000원까지 분포하고 있습니다. 현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%이며, 최신 거래 169,000,000원과도 가격 차이가 있습니다. 따라서 현 회차는 신건과 달리 가격 할인 자체는 분명합니다. 다만 시장 추세가 -1.1%인 만큼 과거 전체 평균만 근거로 가격 가점을 크게 주기보다는 최근 거래와 물건 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 근저당 · 괴정1동새마을금고 | 124,800,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 근저당 · 허정훈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 허정훈 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 189,800,000원 중 예상 배당은 116,534,000원, 미배당은 73,266,000원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,000,000원 | 73,266,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 83,300,000원 | 108,399,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,310,000원 | 132,939,580원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 낙민동 소재 동해선 ‘동래역’ 남동측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상24층 건물 내 15층 1506호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 12m, 서측으로 노폭 8m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉되고, 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동래우성 531세대, 1997.08.04 준공 단지로 동일면적 40.3㎡의 최근 거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2012.12.17 괴정1동새마을금고 근저당권이 기준이며, 이후 허정훈 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당이 0원이므로 실제 경매 진행상태를 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -1.1%이므로 전체 평균보다 최근 12개월 평균 158,875,000원과 최신 거래 169,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 가격 상한. 현 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%지만, 물건 상태·점유관계 확인 결과에 따라 입찰 상한을 조정하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 부담과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 확인할 것은 남아 있다
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 170,000,000원에서 1회 유찰돼 119,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 158,875,000원의 74.9%입니다. 등기상으로는 2012.12.17 말소기준 근저당 뒤의 근저당·전세권이 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다.
반면 확인해야 할 점도 분명합니다. 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있고, 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당 배당 후 신청채권자에게 돌아가는 금액이 0원입니다. 시세 역시 최근과 과거를 비교한 추세가 -1.1%로 하락 방향입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 확보됐지만, 점유와 경매 진행상태를 확인한 뒤 판단할 물건”입니다. 최저가만 보면 매력적이지만 확인 절차를 생략할 유형은 아닙니다.
