부산지방법원 2025타경22231. 부산진구 당감동 366-21 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 1976.08.26 사용승인된 시멘트 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 토지는 127.0㎡, 제2종일반주거지역입니다. 감정가 92,969,860원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,555,000원까지 내려왔습니다.
가격만 보면 감정가의 49%까지 내려온 상태지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서에 김수연과 양석란이 확인되고, 각각 1987.05.04와 2019.11.18 전입했습니다. 두 전입일 모두 경매개시결정일인 2025.06.27보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력과 실제 인수액은 추가 서류 대조가 필요한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22231 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 366-21 · 부산광역시 부산진구 동평로45번길 5-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 1976.08.26 사용승인 · 시멘트 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 127.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,229,000원/㎡ |
| 현재 소유자 | 변종관 지분 90분의 70 · 변종상 지분 90분의 20 |
| 감정가 / 최저가 | 92,969,860원 / 45,555,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 67,504,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘공유지분·점유’가 핵심
등기상 근저당권이나 압류는 확인되지 않고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.06.27 갑구 4번 변종상 지분 강제경매개시결정입니다. 특히 등기 목적 자체가 “2번변종상지분강제 경매개시결정”으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 매각 대상이 되는 공유지분 범위와 토지·건물 각 목록의 매각 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
② 점유자 — 두 명 모두 보증금이 확인되지 않는다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 미상 | 1987.05.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 양석란 | 미상 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고 시점이 2025.06.27 경매개시결정 이전입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 단순히 “인수 0원”으로 처리하면 안 되고, 실제 임대차관계·보증금·점유권원을 확인한 뒤 매수인 부담 여부를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,990원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 67,504,756원 | 44,335,010원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 67,504,756원 중 44,335,010원이 배당되는 계산이며 미배당액은 23,169,746원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각 조건 — 일괄매각·도로 경계 확인
감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 토지 중 도로 이용 부분은 실제 경계를 육안으로 식별하기 어렵다고 명시돼 있으므로, 단순 지적도 확인만으로 끝내지 말고 현황과 경계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 당감동 소재 동평초등학교 남서측 인근으로, 부근은 단독주택과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수시설과 난방설비 등이 있는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 127.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 목록 3번은 건축법상 도로인 통과도로로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공유지분 매각 범위 확인. 등기상 강제경매개시결정은 변종상 지분에 기입돼 있습니다. 매각물건명세서와 각 목록의 지분 범위를 원문 대조해야 합니다.
- 김수연 점유관계 확인. 1987.05.04 전입, 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다.
- 양석란 점유관계 확인. 2019.11.18 전입, 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았습니다.
- 보증금 확인 전 인수 0원 판단 금지. 배당표상 인수 0원과 실제 임차인 인수위험은 별개입니다.
- 목록 3번 도로 경계 확인. 육안으로 경계 구분이 어렵다고 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 단독주택·도로 이용 토지가 함께 언급돼 있으므로 현황과 목록을 맞춰 봐야 합니다.
맺으며 — 49% 할인보다 먼저 볼 것
현재 최저가는 감정가의 49%인 45,555,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 두 점유자의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않았습니다. 여기에 건물 등기상 변종상 지분에 강제경매개시결정이 기입된 공유지분 구조와, 육안으로 경계를 구분하기 어렵다는 도로 이용 토지까지 확인해야 합니다. 이 사건의 우선순위는 낮아진 최저가가 아니라 인수 위험과 매각 지분 범위의 확정입니다.
