부산지방법원 2025타경22231. 부산 부산진구 당감동 366-21 소재 단독주택과 토지가 관련된 강제경매입니다. 등기상 현재 소유관계는 변종관 90분의 70, 변종상 90분의 20이고, 경매개시결정의 목적은 “2번 변종상 지분 강제경매개시결정”으로 표시돼 있습니다. 따라서 일반적인 단독소유 주택 경매처럼 단순하게 접근하기보다, 매각 대상 지분과 일괄매각 목록의 범위를 원문과 정확히 대조하는 것이 첫 번째 과제입니다.
두 번째 과제는 점유관계입니다. 김수연은 1987.05.04, 양석란은 2019.11.18 전입한 것으로 조사됐고, 두 날짜 모두 경매개시결정 2025.06.27보다 앞섭니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력과 매수인 승계를 “가능·미상”으로 판단합니다. 특히 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 현재 최저가에 미배당 보증금을 더한 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 366-21 · 부산광역시 부산진구 동평로45번길 5-1 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유관계 | 변종관 90분의 70 · 변종상 90분의 20 |
| 감정가 / 최저가 | 92,969,860원 / 65,079,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 67,504,756원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 127.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,229,000원/㎡ |
| 건물 | 1976.08.26 사용승인 · 시멘트 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 단독주택 이용 |
① 권리 흐름 — 근저당 없는 공유지분 강제경매
등기에는 근저당권이나 별도의 압류가 확인되지 않고, 이 사건의 기준으로 제시된 권리는 2025.06.27 신한카드주식회사의 변종상 지분 강제경매개시결정입니다. 여기서 중요한 것은 “후순위 권리가 소멸하느냐”보다 경매 대상이 공유지분으로 표시돼 있다는 점입니다. 변종관의 90분의 70 지분은 현재 소유관계로 별도 존재하므로, 입찰 전 실제 매각목록이 어떤 지분과 부동산을 대상으로 하는지 반드시 대조해야 합니다.
② 임차·점유 조사 — 보증금 미상이라 인수액을 계산할 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수연 | 1987.05.04 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 양석란 | 2019.11.18 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
실제 점유 조사 대상은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 김수연·양석란으로 조사돼 있습니다. 다만 전입일이 기준권리보다 앞선 사실만으로 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다. 임대차계약의 존재, 보증금, 점유와 주민등록의 지속 여부, 확정일자, 배당요구 등 핵심 요소가 확인돼야 실제 대항력과 승계범위를 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,571,422원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 67,504,756원 | 63,507,578원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,079,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 신한카드주식회사에 63,507,578원이 배당되고 3,997,178원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김수연·양석란의 보증금이 미상이므로 이 표의 배당만으로 매수인 인수액이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 매각구조·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 제시외 건물을 포함한다고 기재돼 있습니다. 목록 2번은 단독주택, 목록 3번은 도로로 이용 중입니다.
- 도로 부분 확인. 목록 3번 도로는 육안으로 경계를 구분하기 어렵다고 명시돼 있으므로, 입찰 시 실제 경계 확인이 필요한 물건입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 1976.08.26 사용승인된 시멘트 블록 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 입지. 동평초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 127.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 상대보호구역이 포함되고, 목록 3번은 건축법상 도로(통과도로)로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분부터 확인. 등기 목적이 “변종상 지분 강제경매개시결정”으로 표시됩니다. 매각목록·등기부·매각물건명세서를 대조해 실제 취득 대상 범위를 확정해야 합니다.
- 공유자 관계 확인. 현재 변종관 90분의 70, 변종상 90분의 20 구조입니다. 지분 취득이라면 단독 점유·처분이 가능한 일반 주택 매수와 성격이 다릅니다.
- 김수연 점유원인 확인. 1987.05.04 전입과 과거 공유지분 보유 이력이 함께 존재합니다. 임대차계약서·보증금·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 양석란 임대차 확인. 2019.11.18 전입이 기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전에는 인수 0원으로 입찰가를 계산하면 안 됩니다.
- 도로 경계 현장 확인. 목록 3번은 도로로 사용 중이며 육안으로 경계 구분이 어렵다고 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·사용상태와 매각 포함범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표를 인수표로 오인 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 미배당 3,997,178원은 신청채권자의 부족액입니다. 점유자 보증금 인수 여부와는 별개의 문제입니다.
- 가격 상한은 권리 확인 뒤 계산. 점유자 보증금과 지분 취득 구조가 확정되지 않은 상태에서는 최저가 65,079,000원만 기준으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 확인할 것이 더 많다
이 물건은 감정가 92,969,860원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 65,079,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인율만 보면 위험합니다. 등기에는 변종상 지분에 대한 강제경매가 표시돼 있고, 현재 다른 공유자인 변종관의 90분의 70 지분이 존재합니다. 여기에 김수연·양석란 두 점유자의 전입일이 모두 기준권리보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
또한 단독주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되며, 목록 3번은 도로로 사용 중이고 육안으로 경계 구분도 어렵다고 적시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “가격이 내려왔으니 접근하는 물건”이 아니라 “공유지분·점유·도로·매각범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 물건”입니다. 현재 정보만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리 확인이 끝나기 전 공격적인 입찰은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
