부산지방법원 2025타경22240. 부산진구 가야동 ‘가야동원아파트’ 3동 6층 605호, 전용면적 기준 비교대상은 47.34㎡입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.02.28. 설정된 엘아이지손해보험주식회사 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤 2017.11.29. 설정된 이원탁 근저당권 40,000,000원과 2025.07.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 최저가가 최근 실거래보다 낮습니다. 그러나 이 단지는 최근 12개월 평균이 91,857,142원, 최신 거래가 108,000,000원인 반면 최근 거래군이 그 이전 거래군보다 24.7% 낮아진 흐름입니다. 따라서 전체 12건 평균 104,416,666원을 기준으로 할인폭을 과장하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 657-50 가야동원아파트 3동 6층 605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.34㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 배창한 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 164,734,244원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 준공 / 세대수 | 1985.09.16 · 224세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 권리관계에서 보증금 인수 대상으로 확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2013.02.28. 엘아이지손해보험주식회사 근저당권이며, 2017.11.29. 이원탁 근저당권과 2025.07.02. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월은 싸지만, 시장 방향은 하락
가야동원아파트 동일·유사 면적대의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 104,416,666원이지만 2023~2024년의 높은 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 91,857,142원과 2026.09 최신 거래 108,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 47.34㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 47.34㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 47.34㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 49.23㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 49.23㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 49.23㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 47.34㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2024.05 | 49.23㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.09 | 47.34㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 47.34㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 47.34㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 47.34㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 91,857,142원 |
현재 최저가 59,290,000원은 최근 12개월 평균의 64.5%이고, 2026.09 최신 거래 108,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 인수금액이 없으므로 실질취득 역시 최저가와 동일하게 볼 수 있어, 현 회차에는 최근 시세 대비 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 1. 근저당 · 엘아이지손해보험주식회사 | 78,000,000원 | 57,822,780원 |
| 2. 근저당 · 이원탁 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 118,000,000원 중 57,822,780원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 60,177,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 60,177,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 77,644,054원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 89,870,838원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수금액이 발생하지 않습니다. 권리 측면에서는 가격이 내려갈수록 실질취득금액 역시 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 가야동 소재 가평초등학교 남측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 605호이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 상대보호구역. 공시지가 1,233,000원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 거래성. 224세대, 1985.09.16 준공 단지로 실거래가 확인되지만 최근 거래군은 이전 거래군보다 24.7% 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.02.28. 엘아이지손해보험주식회사 근저당권과 그 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 104,416,666원보다 최근 12개월 평균 91,857,142원과 최신 108,000,000원을 중심으로 가격 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 24.7% 낮습니다. 현재 가격 차이가 있어도 시장 하락이 이어질 가능성까지 감안해야 합니다.
- 건물 상태·관리비. 1985.09.16 준공 단지이므로 내부 수선 상태와 공용부분 관리상태, 체납 관리비를 확인하세요.
- 배당 변동요소. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 실제로 달라질 수 있으므로 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 추세 확인이 먼저
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준인 2013.02.28. 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 인수도 없어 매수인의 실질취득금액은 현재 최저가인 59,290,000원과 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 91,857,142원의 64.5%이고 최신 거래 108,000,000원보다 낮습니다.
다만 가격 메리트를 판단할 때 전체 실거래 평균 104,416,666원을 그대로 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 24.7% 하락했고, 이미 2회 유찰된 물건입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮고 현재 최저가에는 최근 시세 대비 가격 차이가 있지만, 하락 중인 시장 가격과 실제 점유·건물 상태를 확인해야 하는 유형으로 정리할 수 있습니다.
