84,700,000원
부산지방법원 2025타경22240. 부산진구 가야동 가야동원아파트 3동 6층 605호로, 전용 47.34㎡의 아파트입니다. 감정가 121,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 84,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2013.02.28. 엘아이지손해보험주식회사의 근저당권 78,000,000원이며, 이후 설정된 이원탁의 근저당권 40,000,000원과 2025.07.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 신중해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 89,166,666원이고 최신 거래는 87,000,000원입니다. 현재 최저가 84,700,000원은 두 지표보다 낮지만, 최근 구간 가격이 이전 구간보다 25.2% 하락한 상태입니다. 전체 12건 평균 104,166,666원에는 120,000,000원부터 135,000,000원까지의 과거 거래가 포함돼 있어 현재 가격 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 657-50 가야동원아파트 3동 6층 605호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 엄광로 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.34㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 배창한 (단독소유 · 1987.04.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 84,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원탁 / 164,734,244원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 동원 · 224세대 · 1985.09.16. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준보다 앞선 가압류·압류·근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 담보권 중 가장 빠른 권리는 2013.02.28. 엘아이지손해보험주식회사 근저당권이며, 이것이 말소기준입니다. 이후의 이원탁 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 95.0% 할인보다 -25.2% 추세가 중요
동원아파트 전용 47.34㎡·49.23㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 104,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 89,166,666원과 최신 거래 87,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.34㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 47.34㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 49.23㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 49.23㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 49.23㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 47.34㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2024.05 | 49.23㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.09 | 47.34㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2023.06 | 47.34㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.04 | 47.34㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2023.02 | 47.34㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2023.01 | 49.23㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 89,166,666원 |
최근 12개월 거래는 82,000,000원부터 100,000,000원 사이이고 평균은 89,166,666원입니다. 실질취득 84,700,000원은 이 평균의 95.0%이며 최신 거래 87,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -25.2% 내려왔기 때문에, 5.0%의 가격 간격을 충분한 안전마진으로 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,924,600원 |
| 1. 근저당 · 엘아이지손해보험주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이원탁 | 40,000,000원 | 4,775,400원 |
| 채권자 미배당 | 118,000,000원 | 35,224,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 엘아이지손해보험주식회사 근저당권이 전액 배당되고, 이원탁 근저당권에는 4,775,400원이 배당될 것으로 계산됩니다. 채권자 미배당은 35,224,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 84,700,000원 | 35,224,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 59,289,999원 | 60,177,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 41,502,999원 | 77,644,055원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평초등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 내 가로망과 주차시설도 확보돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 6층이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,233,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 224세대, 1985.09.16. 준공 단지입니다. 최근 12개월 거래는 6건이지만 가격 추세가 -25.2%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 104,166,666원보다 최근 12개월 평균 89,166,666원과 최신 거래 87,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 25.2% 낮습니다. 최저가가 최근 평균의 95.0%라는 점만으로 충분한 가격 여유를 단정하기 어렵습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입일자, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최상층 상태 확인. 6층 건물의 6층 물건이므로 현장 방문 시 내부 상태와 공용부분을 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 여유는 얇다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득 84,700,000원은 최근 12개월 평균 89,166,666원의 95.0%이고 최신 거래 87,000,000원과도 큰 차이가 없습니다. 특히 최근 가격 추세가 -25.2%라는 점을 반영하면, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 대비 할인율만으로 응찰 근거를 삼아서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 점유관계를 확인한 뒤 최근 시세 하락을 감당할 수 있는 응찰가인지 판단하는 것이 핵심입니다.
